客户更名营业税增值税(营业税改征增值税纳税人)

小房主：前段时间关于住房的营改增事儿闹得沸沸扬扬，议论纷纷，现在我也有些问题向问问清楚。

小税官：好啊！

小房主：最近我们家想购买一个新住房，改善一下居住条件，向在房产证上写上三个人的名字，开发票的时候可以开三个人吗？

小税官：房产证上登记三个人是很正常的事儿，按照现在的登记方法，都是一个主登记人，另外的人作为享受同等或者按份额相应享受的权利，房产证作为产权登记的凭证，是最重要的。所以，在发票开具上建议开具主登记人，否则在产权登记时可能会遇到麻烦。

小房主：嗯！我们有一套住房向出租，增值税税率是多少啊？

小税官：根据财税〔2016〕36号文件附件《试点有关事项的规定》的规定，个人出租住房按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税。

小房主：怎么这么复杂，到底是5％还是1.5％啊？

小税官：个人出租住房实际就是缴1.5％增值税。

小房主：嗯！这样就清楚得很。那我们出租的个人商铺也是这样了吧？

小税官：不是的！个人出租商铺之类的不动产是要按照5％的征收率缴的。

小房主：哦！是不一样的。想再问一下，我们家在老家的一套超过2年的住房向卖掉，增值税可以免的吧？

小税官：嗯！根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

在北京市、上海市、广州市和深圳市的，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

也就是说，出售的个人住房，属于购买不足2年的，全国都要按照5%的征收率全额缴纳增值税；

出售购买2年以上（含2年）的普通住房的，全国都免税；

但是对于出售购买2年以上（含2年）的非普通住房的（一般规定为一定面积以上大面积或者豪华住房），在北京市、上海市、广州市和深圳市的，要将购销差额按照5%的征收率缴纳增值税；其它地方的，免征增值税。

小房主：谢谢你！说得好清楚。还想问个问题，就是家庭财产无偿转让是不是需要缴税啊？

小税官：根据《试点过渡政策》第一条第（三十六）项规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权的，在试点期间免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

因此，对于常规发生的家庭内部或者直系近亲属之间的更名、转让是免征增值税的。

小房主：嗯！这也是一种务实的做法。

小税官：提醒一下，现在的营改增期间，个人的不动产转让、出租需要缴纳的增值税是国税局委托地税局代征的，你如果要办理，就可以直接去地税局的办税服务窗口办理。

小房主：那么我们有时候是吧商铺出租给企业的，他们向我们要增值税专用发票，我们可以开吗？

小税官：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145号）规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

小房主：好的，知道了，谢谢！

小税官：不客气！