房地产税立法初稿划拨地私房(根据此次房地产税立法改革的总体思路)

先来说一则真实案例：

刘女士花了520万竞得了北京一套法拍房。

房子地段繁华，周边配套齐全，出行方便，评估参考周边房价，房子最低可售590万，远高于520万的成交价，刘女士以为自己大赚了一笔。

万万没想到的是，这套520万的法拍房，还欠着一大笔土地出让金，加上过户等一系列税费，一共90多万，远远超过了590万的估值。

原以为捡了个大漏，最后却遭了个大坑，刘女士除了填坑别无选择。

我们经常可以看到在法拍房成交案例中，天价土地出让金的存在，无疑是给竞得者增添了一笔很大的经济负担。那么为什么会存在高额的土地出让金呢？要想明白这个问题，先要搞清楚土地的出让与划拨的区别。

土地划拨和土地出让区别

概念

出让土地：指国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

划拨土地：划拨土地使用权指的是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

性质

土地出让性质：是国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并需要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

土地划拨性质：是在交纳补偿、安置等费用后无偿取得的，一般不设定土地使用权的期限，但却有一定的限定条件，比如不得转让、出租和抵押。

取得方式

土地出让取得方式：商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地使用权，房地产转让时，必须经国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

土地划拨取得方式：需要向县级以上人民政府获得批准，给土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

使用期限

出让土地使用期限：一般分40年、50年、70年。

土地划拨使用期限：依照国家法律的规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制。

房屋类型

土地出让房屋类型：多建有商品房，土地出让和土地划拨在房屋类型上是存在着一些区别的。

土地划拨房屋类型：一般为公益事业用地或回迁房、经适房等建设用地；

权利义务

土地出让权利义务：使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押。由此可得出，土地出让和土地划拨之间的权利义务不同。

土地划拨权利义务：土地不得进行转让、出租和抵押。

而我们现实当中，有很大一部分房源的土地性质属于”划拨土地“，我们经常提及的经济适用房就属于划拨性质的住宅房，这一类房源具体包：房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等。

如何计算划拨土地税费

法拍中在计算划拨土地税费的时候，先要明确自己是缴纳土地出让金还是土地收益金。

二者区别在于：如果是缴纳土地出让金，过户之后就变为出让用地了，再次交易是不需要缴纳这类费用。土地出让金需要办理窗口根据不同的土地等级、使用年限进行核算，才能得知具体费用。

如果是缴纳土地收益金的话，房产过户到买受人名下之后还是划拨用地，再次交易时还需要继续缴纳土地收益金或出让金，税率为1%。

法拍中，通常都是缴纳土地出让金，出让金通常来说是按照成交价的10%、30%、35%或者差额的70%缴纳，相对于新房二手房交易费用来说，这也是法拍房买卖中一笔高昂的税费了。

很多竞拍者在看到地段好，价位低的法拍房时常常一哄而上，到后期环节时发现存在过户难，税费高额超出支付能力时而不得不悔拍，白白丢了保证金，这种案例时有发生。所以竞拍者在遇到土地用途为划拨性质的法拍房时，一定要做好前期调查，才能将风险防患于未然。