给天津颁个头衔吧。
——房住不炒示范城，如何？
还不够，不足以描摹天津的成绩，应该是：
——房住不涨示范城。
两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书。
天津，“房住不炒”轻而易举战胜了“房炒不住”。
既如此，则如此。
这个问题，有答案了——
天津的房子，商品属性更重，还是资产属性更重？
送分题。
房子有双重属性：资产属性、商品属性。
资产属性，投资成分更高，很多家庭把房子当作资产配置。
商品属性，是房子的居住功能，消费成分更高。
天津的房子，商品属性正无限放大，资产属性微乎其微。
买房=消费，房子=商品，保值性>增值性。
凡事预则立，不预则废；行前定则不疚，道前定则不穷。
既然买房是消费，不是投资，那么就要从消费的逻辑，重新审视。
一部手机，有2000多，也有5000多的。
为什么？配置不同，屏幕大的更贵，芯片好的也贵。
一句话：一分钱一分货，成本与价格相关联。
经济学中，不存在物美价廉。
天津的房产，也如此。
落地窗、铝板、石材的外檐，就应该比用涂料的贵。
因为，房子是商品。
商品是用来消费的，而非增值。
买一部5000元的手机，没人会期望它过两年变成1万元。
而是期望使用感、体验度更好。
当房子资产属性强时，肯定首选最便宜的，无所谓质量。
春种一粒粟，秋收万颗子。
用现在的5毛，买未来的1块，大行情来了，一起涨。
当房子商品属性强，资产属性弱时，居住就被摆在第一位。
货比三家，精挑细选。
即便是豪宅，它也是消费品，而非投资品。
既然天津的房子是商品，就要遵从商品逻辑：
越旧，越便宜。
每年折旧1%，很正常。
5年内次新房，可等同于新房，折旧不明显。
一旦过5年，会一口气把前5年的折旧，都叠加进去。
房子也有生命周期，最好的青春，也就是交付后那10年。
你可以装修你的房子，但无法改变小区的环境。
天津贝壳可见挂牌房源15万套。
20年以上、没有电梯的房子，42884套。
没有资产属性的楼市，它们凭借什么逆势呢？
退一万步，就算等来大势，旧的只是绝对值涨，依旧相对便宜。
5000元买的手机，过5年再卖，几百块也卖不到。
因为迭代太快了，这是商品逻辑的另一只手。
诺基亚3310不能打电话吗？
能，只是手机的功能，已发展到不止于打电话。
老旧房子不能住吗？
能，只是每一代人，对房子的概念不同。
年轻人在哪，购买力就在哪，楼市马上将属于00后。
有电梯、人车分流……只能算丐版；落地窗、智能社区……才算标配。
这不是一代更比一代强的问题，而是时代进步的必然结果。
商品会顺应需求而定价，房子也一样。
和平学区房除外。
天津唯独它，资产属性远强于居住属性。
所有走出了相反的路径：越小越旧越贵。
伤害性不大，侮辱性极强。
理想似海，现实如山。
该换仓换仓。
资产属性，依托于预期和概念。
预期足够强大，概念足够有公信力，一穷二白的新区也能上神坛。
但商品属性，不看规划、拒绝透支，只看兑现。
一台电视，销售说，买回家能从40吋涨到50吋。
可能吗？对，这是“说辞”。
就算你买了，也不是因为这个理由，而是认可40吋所匹配的价格。
天津的房子，也如此。
商品属性之下，生活配套格外重要，兑现大于规划。
你要让我看见，而不是让我想象。
所以集齐“学铁商”的房子，才配让买房人看上一眼。
天津正在经历“三个收缩”——
经济收缩、人口收缩，随之，城区收缩。
当城市没有“新故事”，没有“新人”进来，出于人类本能，要抱团取暖：
回归主城。
3月市内六区成交量大涨127%，占比全市13%，份额逐渐提高。
购买力与供应量将进入一个相对的稳定状态。
这个稳定的需求是什么？
是一套可以让买房人心甘情愿，在很长时间内不愿意换的房子。
天津有长期价值的房子，一定是基于品质、地段、配套所带来的增值，而不是投机炒作带来的升值。
这是商品属性的内核。
主城行情焦灼，边缘陷入滞涨，将常态化。
世界上从来没有无缘无故的爱。
站在2022年，看到的全是2015年的影子。
昨天、前天，又有城市救市了；昨晚，降准了……
天津的房子，还能恢复资产属性吗？
从2015年至今，天津卖了1亿平米的新房，大约100万套房子。
可人口减少了173万。
能说明的事很多，至少证明——
楼市，已告别房源短缺的时代。
2021年上半年没涨价的房子，都将回归商品属性。
河西、西青略涨的板块，能含一点资产属性。
回不去了。
2015年，没有疫情，天地清澈；没有战火，世界太平；
没有清零与共存的撕裂，没有封城和那么多让人压抑的朋友圈信息。
盛会落幕。
天津重新开始踏实过日子的城市之旅。
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