2018年12月7日，财政部发布了《关于修订印发〈企业会计准则第21号—租赁〉的通知》(财会[2018]35号，以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。
新租赁准则的执行将对上市零售企业带来哪些深远影响？企业又该如何应对？针对企业关心的问题，中国连锁经营协会特邀普华永道中国审计部合伙人段永强先生对此进行详细解读。
在刚刚结束的4月份里，多家上市零售企业陆续发布了2020年年报以及2021年第一季度财报。在执行新租赁准则的背景下，企业最新出炉的财报数据引发市场关注。
4月14日，天虹股份发布2021年第一季度报告，报告期内，天虹股份实现营业收入约33.69亿元，同比增长12.42%；净利润约6673万元，同比增长233.09%。由于新租赁准则增加了利润表中的折旧和利息费用，影响部分利润。据天虹股份公告显示，本次会计政策变更增加2021年1月1日资产、负债总额160.5亿元，对公司2021年利润影响约5.8亿元，对现金流总额不构成影响。
4月28日，步步高发布2021年一季度报告，报告期内，步步高营业收入约42.38亿元，同比下降8.47%；净利润约1.04亿元，同比增长3.27%。报告期经营活动产生的现金流量净额12.64亿元，较上年同期增加99.69%，主要是因为供应商货款结算的时间差导致经营现金支出减少，另报告期执行新租赁准则，将支付的使用权资产租金由经营活动现金流出划分为筹资活动的现金流出。
4月29日，王府井集团股份有限公司公布了2021年第一季度报告。数据显示，一季度，王府井实现营业收入24.87 亿元，同比增长63.60%；归属于上市公司股东的净利润2.63亿元，上年同期为-2.02亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.36亿元，上年同期为-1.36亿元。由于王府井于2021 年1 月1 日起执行新租赁准则，报告期影响利润总额减少3322 万元。
4月29日，永辉超市披露了2020年业绩报告及2021年一季报。数据显示，2021年一季度，永辉超市实现营业收入263.34亿元，同比减少9.99%；归母净利润2331.84万元，同比减少98.51%；扣非净利润1.73亿元，同比减少86.59%。永辉超市在报告中表示，“考虑到2021 年新租赁准则执行以及公司持有的部分金融资产公允价的回落，2021年上半年公司归母净利润可能出现亏损。”
作为受到新租赁准则影响最为重大的行业之一，对于零售业企业而言，新租赁准则的实施在以下诸多方面对财务报表和企业相关经营管理产生了重大影响：
1. 几乎所有租赁都将在资产负债表上列示，企业资产和负债都会大幅增加。
零售企业大多通过租赁方式取得门店的经营场地，为了控制经营风险，这些门店的租期一般会超过1年(根据不同业态通常为3-5年或9-10年)。这类租赁一般会包括续租选择权以及可变租金。可变租金通常参考通胀率或事先约定比例定期进行调整，亦或是根据零售门店销售额的一定比例计算(例如店中店安排)。此外，零售企业可能还会在物流运输环节租赁车辆和仓储中心，以及租赁办公设备(如电脑、打印机等)。
以上租赁在原租赁准则下通常分类为经营租赁，对资产负债表没有任何影响，租赁期的租金通常按照直线法计入经营费用。在新租赁准则下，对承租人而言，不再区分融资租赁和经营租赁，而是几乎所有租赁都会在资产负债表上确认使用权资产和租赁负债。
2. 就单个租赁而言，承租人的利润表中确认的总租赁费用(即使用权资产的折旧加上利息)前高后低。
在新租赁准则下，承租人在租赁期内对使用权资产计提折旧，同时按照实际利率法对租赁负债进行计量，确认利息费用。承租人在租赁期的前半段，租赁相关费用(即使用权资产的折旧加上利息)要高于在原租赁准则下按直线法确认的经营租赁费用。
3. 租赁合同中的服务成分是否进行拆分亦会对财务报表产生影响。
零售企业的门店租赁合同中通常会包含由业主同时提供的维修、安保、保洁等服务。某些安排下，这些服务可能嵌入在租金费用中而并没有单独区分。在新租赁准则下，承租人可以按照租赁资产的类别选择是否分拆合同包含的租赁和非租赁部分：即将整个合同(包括租赁和服务成分)作为租赁进行会计处理(即全部入表)；或是基于相对独立的价格将租赁和服务分开，仅租赁部分入表，而服务部分则在接受服务时确认进利润表。
4. 实施新租赁准则对多项关键会计指标产生影响。
新租赁准则实施对于资产负债表和利润表的影响对财务报表使用者关注的一系列关键指标也将产生立竿见影的连带影响。企业需要与财务报表使用者进行清晰地沟通，以说明准则变化的影响，这些影响可能包括：
- 债务净额和财务杠杆率 - 因租赁负债计入债务净额而变高
- 净资产 - 因使用权资产按直线法折旧而租赁负债在租赁期前几年下降幅度较慢而导致净资产减少
- 扣除利息、税项、折旧和摊销之前的盈利(EBITDA) – 因租金费用被利息、折旧所取代而提高
- 现金流量 – 新租赁准则下，原计入经营活动现金流出的租金支出作为偿还租赁负债本金及利息所支付的现金计入筹资活动现金流出。
5. 实施新租赁准则涉及更多会计估计和判断。
在新租赁准则下，企业需要进行很多估计和判断。例如，零售企业的门店租赁合同中往往包含续租权或者提前终止权。企业是否合理确定行权与否会影响租赁期长短的判断，从而影响计入资产负债表的使用权资产和租赁负债的金额。
6. 新租赁准则下财务核算对合同管理和数据收集的需求大为增加。
在执行原租赁准则的情况下，经营租赁的信息很多企业可能没有系统性地进行搜集管理。而在执行新租赁准则以后，特别对于大型连锁经营零售企业来说，必需建立信息系统和流程来对租赁合同进行管理并及时获取租赁有关的数据进行计量。
鉴于新租赁准则的实施对零售企业在诸多方面产生的重大影响，我们建议企业在经营管理的不同层面分别采取措施积极进行应对：
最后需要说明的是，企业源于经营租赁的债务无论是否入表均真实存在。新租赁准则将其予以揭示，有助于报表使用者掌握企业真实的负债情况和杠杆率，做好金融风险的评估和防控。同时，也有利于倒逼企业加强债务的风险管理。新租赁准则全面执行以后，相关会计处理与国际财务报告准则趋同，境内外资本市场上市企业的披露信息将更加具有可比性。
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