国企资金房地产私募(私募基金和私募股票)

经常在网上看到有关掏光6个钱包买房的事情。不过之前没弄清楚这6个钱包到底是指哪6个钱包。直到近期查了查才明白过来网上说房地产的6个钱包是指男方的父母、爷爷奶奶、外公外婆和女方的父母、爷爷奶奶、外公和外婆。 夫妻双方买房需要从这6个钱包凑首付。

可见现如今的房价实在是高得让人发指的地步。不过要从这6个钱包才能凑够首付来买房到底有没有必要呢？见仁见智吧，如果双方父母，爷爷奶奶，外公外婆的经济还不错，还是可以考虑这么做的。但是如果经济状况很一般，还要让这些老人把自己的养老钱掏出来给自己买房就有那么点说不过去了。

房价为何会高到如此地步呢？网上有人说房地产开发商的日子不好过，房价不涨他们就经营不下去了。所以房价只能涨不能跌，而且最好是大涨。我怀疑这些人要么是房地产开发商雇佣的写手，要么自己手头私募上持有多套房。毕竟只有是利益共同体才能做到矛头一致对外。他们一再强调房地产开发商的利润是很薄的，钱大部分都用来拍地了。这话题一绕就绕到有些敏感的地方。那么他们说的是不是真的呢？

我们先来捋一下房地产开发商从拿地到回款需要经过哪些流程，弄清楚了也就基本明白了个大概了。

首先需要拿地，那么在拿地前需要参与拍地。在拍地前几个月就需要缴交保证金。一般是起拍价的20%，不过也根据当时的政策。如果政策较严，也有可能把保证金上调到60%。当然了，没有中标的会把这些钱退还给对应的开放商。而中标的开放商就需要在未来3-6个月把剩余的款项全部完成支付国企。

这里有一个很重要的事情，就是拍地的资金必须是自有资金。就是拿地的钱必须是开放商自己的，当然了也可以通过民间融资。这里的民间融资一般有国企的闲置资金，各类地产基金，私募基金。

所以大家会发现很多开放商都有欠国企，地产基金，私募的债。甚至他们还持有开发商企业的股份。就是在拿地的时候没钱跟他们融资了。负债就是从这里开始的。不过这是2021年出台的有关拍地的新规规定的。以前可不是这样的，至于以前是怎么操作的下文会提到。

那么土地已经拿到了，开发商就可以通过银行贷款了。把土地使用权抵押给银行得到房地产开房地产发贷款这笔钱。这笔钱用来干什么呢？你是不是以为用来盖楼了？当然不是了，你忘了拿地的钱是借的得还。

拍地融资的钱利率较高，有多高呢，通常是13%-18%。而开发贷的利率是基准利率的1.25-1.5倍左右。参考2022年1-3年的基准利率是4.75%。可以算出房地产开发贷的利率是5.94%-7.13%。看吧，远远低于拍地融资的利率。有朋友觉得也没差多少啊，不就8%嘛。

假设拍地融资了1000亿，8%是多少？一年就是80亿了。不过拍地的融资一般借3个月左右，因为银行的开发贷一旦下来，开发商就会把开发贷这笔钱还给了拍地时的融资。这样就可以减少归还的利息了。

你是不是想问那盖楼的钱呢？盖楼难道不用钱吗？对的，开发商盖楼还真的不用自己的钱。因为施工方都是带资进场的。他们都是先垫资的。

难道他们不怕开发商不给钱吗？以前是不怕的，不过自从今年很多房地产开国企发商暴雷后很多施工方都有点怕怕了。

那开发商什么时候会把钱给施工方呢？不可能一直让他们垫资吧？当然不可能一直让施工方垫资，虽然开发商很想这么做，但是施工方不同意啊。那支付给施工方的钱又是哪来的呢？

卖房得来的。你说不对啊，才刚开始盖楼呢，楼盘哪有这么快盖好啊，施工方不可能一直自己垫资把楼都盖好让开发商卖房了才把钱给自己吧。这个周期少说都要几年啊。

所以就出现了预售制了嘛。什么是预售制，就是预先销售的制度。房子没建好，但是我有沙盘给你看，让你知道我的楼盘以后长什么样。喜不喜欢？喜欢就买了嘛。钱不就到手了，不就可以给施工方了。

当然了，预售制可能会遇到楼盘烂尾的风险。前段时间很多房地产企业暴雷后，频频爆发楼盘烂尾的消息，预售制的话题一度成为热搜。大家都认为是预售制把风险转嫁给了购房者。

的确，你房都没盖好我先买了，把钱交了，每个月兢兢业业的还着房贷呢。想着不用多久就能搬进自己的新家了。结果开发商拖了几年都股票没交房，最和后居然破产了，楼盘烂尾了。你让购房者怎么办？

那为什么不取消预售制呢？只支持现房买卖嘛。只有这样才能给购房者保障。我是很支持的，不过后来研究了一下开发商从拿地到回款的流程就觉得取消预售制也是一件难事。为什么这么说呢？

上文我们提到，开发商从拍地开始钱就是借来了，不说全部都是借的，起码大头都是借的。其实整个过程就是借新债还旧债。先是借钱拿地，把地抵押给银行又跟银行借钱，把跟银行借的钱还给了拿地借的钱。盖楼的钱算是跟施工方借的，因为他们先垫资嘛。然后通过预售制把房卖了再把钱给施工方和还给银行。算来算去也就只有卖房得到的钱是开发商自己的。

想想如果取消预售制，施工方不可能一直垫资直到把楼盘盖好吧。而银行的开发贷也是需要利息的，不还每年的利息也高得吓人。

如果开放商没钱支付给施工方，楼盘就面临停工。楼盘一旦停工，要卖出去回笼资金就难上加难了。没有回笼资金，银行的钱也自然还不上了。

那有没有办法破解？还真有，听说过债转股没有？比如我是开放商，你是施工方。我好几个楼盘让你帮我建呢，我欠你好几百个亿。我没钱给你啊，私募怎么办？你要停工了我的楼盘就得烂尾，一旦烂尾就卖不出去，卖不出去我就更不可能有钱还你了。那这样的话我们两都得面临破产，对不对？不过我有一个妙招，能解决这个难题。就是我把我欠你的债转成股份，从此你就是我们企业的股东了。我们企业目前是没钱，但是有房子啊。房子嘛，在中国怎么可能卖不出去。而且房价还年年涨，想想等私募基金我的楼盘都建好了，把房子都卖出去了，钱不就回来了嘛。到时候你占有我们企业的股份自然能分得一杯羹了。

如果你是施工方你怎么办？已经投进几百亿了，现在撕破脸闹僵了对谁资金都不好。而且房价的确一直涨，大家都拼了命的想买房，房子肯定是不愁卖的。趁这个机会成为开发商企业的股东也是一个不错的选择。所以恒某大前几年通过这招轻松解决了债务问题。

这是不是一个好办法？算是。不过得在他们预想的情况下发展才可以。什么情况下？就是房价一直涨，房子一直有人抢着买。

想取消预售制还有一种可能，就是拍地的钱先不给，得卖房有钱了再给。可不可以呢？有的人觉得可以啊，拍地的钱是给政府的，让政府缓缓再收嘛。土地出让金占据地方财政收入的比重挺大的。想想，如果拍地的钱不给政府，政府怎么搞城市建设，怎么搞征地，拆迁补偿这些呢。

一个地方的城市建设不完善又如何吸引购房者过来买房呢。

其实这是一个先有鸡还是先有蛋的问题。是先搞定楼盘建设等房子卖了有钱再上交拿地的钱再搞城市建设还是先搞城市建设吸引人流进入再搞房地产开发？

只能说双方都得同时进行，不过同时进行就涉及到钱不够花。钱不够花就引发了各种融资，各种负债。

这么一说你是不是觉得开发商挺不容易的。其实也不算，只要不是盲目扩张，太贪心都不至于有现如今的下场。恒某大的事大家都知道了，负债的钱我想我就算是从单细胞生物进化到我现在都花不完这个钱。

为什么能欠这么多钱呢？举个例子就能明白了。假设我是一家开发商，我有1000亿，我拿着这1000亿去拿地，地拿到了我就转手抵押给银行又贷款出来一笔钱，不说能贷款1000亿，我就算贷款个800亿我又去拿地。我又拿了地，转手又抵押给银行，又贷款出一笔钱。这笔钱可能是800亿又可能是1000亿。为什么呢？因为拿地需要折腾好几个月的时间，申请开发贷又需要时间。土地是资金一直在升值的，比如我拿这块地是800亿，折腾了几个月的时间这块地升值了，估值高于我拿地时的价值是有可能的。所以我还是能从银行贷款更多的钱出来。然后我又去拿地，拿了地又抵押给银行，又贷款出一笔钱又继续拿地。

就这样，我1000亿的本金靠着拿地抵押再拿地，我把我的负债拉到了9000亿。你是不是想反驳说上文怎么说开发贷的钱得还融资的钱呢？如果开发贷的钱可以拿地，那开发商为什么还要去民间融资，承受这么高的利率呢。

上文有提到这是新规的规定，也就是拍地的钱必须是开发商的自有资金，可以通过民间融资，但是不能通过金融机构，也就是银行信托这些。以前可没这么规定。以前各大开发商都是这么玩的。为什么会有这样的新规，就是因为今年各大开发商负债太重，暴雷了。

就如我上文举例的，我本金1000亿，后来变成1万亿，9000亿都是银行借出来的。我要好好的把钱还上还好，万一我破产了呢？9000亿的风险有多大？银行能否承担得起来？国家就是意识到这个问题了，顺利的话钱让开发商赚了，不顺利的话风险由银行承担了，其实就是让国家承担了。当然得出台新规来规避风险了。

你是不是还想反驳上文提到的拿了地不开发放着等升值。因为你知道根据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定，土地两年内未开发，政府有权收回。也简单嘛，我临近两年期限的时候开始开发嘛，施工方没钱给他爱停工就停工嘛。大家也看到了嘛，我不是不开发，因为没钱嘛，资金周转不来。有资金了会马上继续开发的。

看到这里你的脑海中有没有出现某个人？对，李嘉诚。2005年的时候李嘉诚买下上海世纪盛荟广场，闲置了十几年才竣工，2021年出售套现了21亿。

恒某大也是到处囤地，不过他们倒没打算囤个十几年才开发。他们有专业的团队计算好房价上涨的周期，赶在房价上涨周期来临前夕开始盖楼。这个计算相当复杂，我只能把自己理解的表述出来。比如计算好需要归还银行开发贷的利息，施工方盖楼的资金，运营销售的资金等等。

还是举个例子比较清晰，比如我是开发商，我拿了三块地，分别是2015年，2016年，2017年拿的地。其中只有一块地是自有资金拿的，剩下两块地是通过低压土地贷款得来的。2015年拿的地就得马上盖了，因为通过预售制我得把卖房股票的钱给施工方和还银行得利息。贷款了两块地的钱嘛，利息会很高。所以会发现我第一块地盖楼得到的利润基本都被消耗了。那么我的团队通过计算知道2020年的时候房价有大涨的可能。我就会安排另外的两块地在2019年的时候开始动工。你说不对啊，有一块2016年拿的，得2018年开始动工。当然了，2018年可以意思意思动工嘛。2019年是真的认真要开始动工。

营销团队在网上各种吹嘘，请来各种大V带节奏房价接下来会大涨，给购房者一个涨价的预期。然后开始预售。因为大家心里都接受了涨价的预期，所以房价当然得涨了。抢购的人如期而至，如果没有如期而至就请群众演员嘛。反正一定要营造大家疯抢的氛围，毕竟购房者不发疯去买房，开发商就得发疯了。

我需要计算什么？我需要计算我要支付施工方的工程款，营销的款项，银行利息这些钱时我的卖房款收回来没有。如果没有我就会出现资金无法周转的困局。

什么意思呢？比如一个政策下来，我房卖不出去了。施工方的工程款给不了，对方就得停工。对方停工我的楼盘就更难卖出去。银行的利息我得还，还不上就得出问题。没钱就没办法搞营销，不搞营销我的楼盘就更卖不出去。而这种状态下我想融资就难上加难了。这样我就会陷入一个死局里出不来了。

说到这里大家还觉得开发商的日子不好过，所以房价就得一直涨吗？如果开发商真的用自有资金拍地，用开发贷盖楼，再用卖房款还银行，就不会存在负债这么高了。当然了，就如网上的人分析那般。开发商大多都是在赌，赌赢了个人盈利几百亿，子孙几代花不完。赌输了那就输了嘛，反正是企业欠的钱嘛。

房地产企业现在的日子的确不太好过，三道红线，各种新规，以前的玩法已经没法玩了。负债这么高，不断有房企暴雷的消息传出。不过也不是没有好的一面，希望经过这几年的整顿，房地产行业能更规范些。那对于以后的购房者来说也是一件好事。