未取得土地使用权证书，签订转让合同，并非无效
——未取得国有土地使用权证书而签订转让合同，即便在一方起诉后仍未取得，影响的亦仅系合同履行而非合同效力。
标签：｜土地转让｜合同效力｜未经审批｜未取得证书
案情简介：2007年，开发公司与招商局签订项目投资协议，约定取得417亩商住用地使用权。2010年，开发公司与投资公司签订联合开发协议，约定投资公司以每亩19.3万元作为合作投资资金，取得前述土地使用权。随后，开发公司、投资公司与李某签订协议，约定投资公司将其在联合开发协议中的权利义务转让给李某。2018年，李某诉请开发公司继续履行。开发公司以案涉土地尚未办理证书、协议无效为由抗辩。
法院认为：①依最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，根据案涉协议约定，开发公司负责案涉土地拆迁，但不参与拆迁后开发建设，既不分享开发建设产生的收益亦不承担开发建设造成的亏损，仅收取每亩固定合作投资资金；案涉土地开发建设销售等全部由李某负责，联合开发收益和产生的债权债务由李某全部承担。因此，案涉协议名为联合开发实为土地使用权转让。②最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。开发公司虽主张根据该条解释应认定案涉协议无效，但该条解释仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下合同效力作出规定。而且，根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。具体到本案，案涉协议中，土地使用权转让作为物权变动一种形态，其转让行为适用《物权法》规定的物权变动原则，开发公司能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同生效要件。判决确认案涉联合开发协议有效。因开发公司尚未取得案涉土地使用权证书，履行合同条件尚不具备，故对李某要求办理土地使用权登记手续等诉请不予支持。
实务要点：未取得国有土地使用权证书而与受让人签订转让合同，即便起诉后仍未取得，影响的亦仅系合同履行而非合同效力。
案例索引：最高人民法院（2019）最高法民再379号“河南恒昌房地产开发有限公司与李炳红、信阳高新技术产业开发区招商局、信阳市国土资源局高新技术产业开发区分局、刘文凯合同纠纷案”（审判长李相波，审判员万会峰、方芳），见《未取得土地使用权证书而签订的转让合同并非无效》（撰写人李相波、廖蒙），载《最高人民法院第四巡回法庭疑难案件裁判要点与观点》（X4-2020:302）。
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