房地产企业的所得税清算时间(房地产企业所得税清算条件和内容)

土地使用税和房产税是纳税义务人应当承担的众多纳税义务中最常见的税种，其课税对象明确清晰，且可按年度进行纳税申报。因申报频率低，土地使用税和房产税的相关问题往往被忽略，尤其在破产程序中，由于管理人对于税务问题的不熟悉，很多时候被忽视，待税务机关要求破产企业进行土地使用税和房产税纳税申报并缴纳相应税款时，将产生高额的税款压力。为此，笔者在此对破产清算程序中土地使用税和房产税纳税义务终止时间做一探究，为破产企业、管理人处理破产企业土地使用税和房产税提供参考。

一、土地使用税和房产税概述

土地使用税和房产税是一种典型的财产税，是以土地和房产作为征税对象，向对财产占有、使用和收益的主体进行征收。财产税具有资源配置的功能，对于闲置的资源尤其是土地资源课税，促进这些资源从非生产性资源转入生产性资源，以增加生产投资，从而刺激经济。根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税的纳税人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。根据地区幅度差别定额税率，根据现行法律规定，土地使用税每平米年税额如下：大城市1.5元至30元，中等城市1.2元至24元，小城市0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。大中小城市以公安部门登记在册的非农业户口正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。各地区根据城市建设情况及经济发展水平制定本地区相应的适用税额。房产税的征税对象为用于生产经营的房屋，独立于房屋的建筑物如围墙、烟囱、水塔等不属于房产，其计税依据为房产的计税余值或房屋租金收入。土地使用税和房产税按年征收，分期缴纳。

二、破产清算中土地使用税和房产税纳税义务终止时间实践观点

根据《税收征收管理法》第三条规定，税收的开征、停征以及减免、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征、减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。因此，土地使用税和房产税的开征和停征应当根据法律规定进行。但是在破产清算案件实践操作中，对于土地使用税和房产税的停征问题存在多种观点：

观点一：破产清算案件终结后，管理人注销税务登记时一并对土地使用税和房产税停止征收。这一观点认为，在破产清算未终结前，破产企业所有税种纳税义务均由破产企业承担，只有在破产清算终结后，管理人根据人民法院出具的破产清算案件终结裁定书向税务机关申请注销税务登记时，破产企业所有纳税义务终止。

观点二：破产财产（土地及房产）办理产权转移登记后，对破产企业土地使用税和房产税停止征收。此观点认为，破产企业纳税义务以产权转移登记为依据，管理人根据破产财产变价方案将土地使用权、房产等处置给承受人，办理产权转移登记后土地及房产权利由破产企业转移到购买方。因此，认为产权转移登记前土地使用税和房产税应由破产企业承担，产权转移登记后由购买方承担，产权转移登记后，破产企业的土地使用税和房产税纳税义务终止。

观点三：破产企业被依法宣告破产后对破产企业土地使用税和房产税停止征收。此观点认为，破产程序包括重整、和解和清算等三种程序，对于重整和和解程序，均具有使破产企业起死回生的可能，但是经人民法院宣告破产后，破产企业只有死亡一条道路，此时破产企业所有业务均停止，土地使用税和房产税也应当终止。

三、破产清算中土地使用税和房产税纳税义务终止时间应以权利实际变化时间为依据

笔者认为，上述三种观点均存在“一厢情愿”的特点，各自的观点均基于破产程序的进度不同而提出不同的结论：第一种观点是以破产案件终结时间为节点，第二种观点是以破产财产权利登记状态的变化时间为节点，第三种观点是根据法院宣告破产清算的时间为节点确定土地使用权和房产税终止时间。三种观点均脱离了《税收征收管理法》的规定，这种观点及做法不免有失偏颇。笔者认为，破产清算中土地使用税和房产税的纳税义务终止时间的确定仍应建立在《税收征收管理法》等税收法律规定基础上，结合破产清算实际情况才能准确界定土地使用税和房产税纳税义务终止的时间。因此，笔者提出第四种观点，即破产清算中土地使用税和房产税纳税义务终止时间为土地、房产实际交付之月，从实际交付之次月，破产企业终止土地使用税和房产税的纳税义务。理由如下：

第一， 土地使用税以实际占用期间为征税期间，不再实际占用，纳税义务终止。根据《城镇土地使用税暂行条例》第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。据此可知，纳税人缴纳土地使用税的计税依据是其实际占用的土地面积，也即纳税义务人不再占用土地时，该土地相应的纳税义务终止，不再缴纳土地使用税。一般的，土地使用税中“使用”是对“权利的使用”，土地使用税的纳税人实际占用土地面积中的“实际占用”应指土地使用权的占用。而土地使用权登记仅代表权利的拥有状态，并不代表土地实际占用的状态。因此，管理人将土地及房产向购买方实际交付的当月即土地、房产由购买方实际占用，由此产生的纳税义务应当由土地、房产购买方承担，破产企业纳税义务终止。

第二，税款计算应计算至实物或权利状态发生变化之当月末。根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税【2008】152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地实物或权利状态发生变化的当月末。根据该规定，房产、土地的实物或权利状态发生变化依法终止纳税义务的，税款应当计算至房产、土地实物或权利状态发生变化的当月末。

但是，土地使用税和房产税不以房产、土地的实际交付而自动终止。管理人应当持有与财产购买方进行的财产移交材料或者财产移交清单等向税务机关进行报告，并在电子税务局中进行税源信息报告，将土地及房产的移交情况进行报告，终止税源信息。做完税源信息报备并经税务局确认后，破产企业土地使用税和房产税纳税义务终止。

综上，笔者认为对于破产清算过程中，对于土地使用税、房产税的纳税义务终止时间的确定不应背离《税收征收管理法》规定及其精神，应当正确理解相关规定，作出正确的判断，保证破产清算合法合理推进。