“城西”不是官方的说法，只是为了方便描述楼市而使用的临时名词。本文把贵州路以西称为“城西”，因为贵州路以前名叫“渔港路”，和市区有着明显不同的气息。如果觉得不甚合理，把云南路以西、或者西藏路以西称为“城西”，都行。

城西有两大亮点：

第一、人文历史醇厚：先有城西，才有北海。

第二、经济历史辉煌：它是北海经济发展的排头兵。

很抱歉，两个亮点都用了“历史”一词。

北海味道和北海记忆

据史料记载，明朝时有渔民从铁山港沿海而下发现冠头岭，甚喜，南澫湾出现。但此湾太小，又有人绕过冠头岭在今外沙一带发现优质避风港，大喜，遂登陆上岸结庐成村。因村边北面朝海，故名“北海村”（上图红点位置，目前仍在）。

所以坊间常说：先有北海村，才有北海市。

北海村临海角路。上世纪80年代，海角路是北海第一大道、第一富裕大道。当时北海以海洋渔业为主，海角路两侧有北海港还有众多的广西区属企业，地位与实力都是傲视北海的角色。如果历史再往前一点，城西邻居的“地角女民兵”更是名扬中华。

城西的历史人文情怀因此突出。原汁原味的北海味道，必然是城西。

1993年，北海炼油厂正式投产。

1996年，北海港开通进港铁路专用线。

2003年，北海出口加工区成立。

这仨都在城西，当时几乎引领了北海经济。只是辉煌时间有些短：炼油厂2010年迁到了铁山港、出口加工区2018年升级为国家保税区但重点也转到了铁山港、北海港2007年被合并到北部湾港（总部设在南宁）。

上面这张照片已经是历史的记忆。铁路还在，只是上面已经再无货运列车的鸣笛声。

尽管城西后来又增加了银河高新产业园，但片区经济影响力已经大幅下降。在“城市向东”的冲击之下，城西经济重振概率不停走低。

住宅区的综合体

城西的楼盘、小区和居民住宅区，目前90%以上集中在贵州路与西藏路之间。以北海大道为界，可以清晰地分成南北两部分。

北面，以街巷为主、以居民楼（见天见地三层半）为主，中间点缀着一些单位宿舍小区。

南面，小区和楼盘林立。1992年，北海从城西南部开始房地大开发。当时土地便宜，楼盘多是“别墅 步梯房或小高层电梯房”，比如银湾花园、北海花园、海天花园等等。2010年之后土地开始紧俏，城西渐以高层住宅楼为主。

所以，城西堪称北海的“住宅区综合体”，或者“住宅类型博物馆”：别墅、居民楼、步梯房、电梯房应有尽有。

但也因为房地产开发历史较长，这儿的房子以旧房旧楼二手房为主。新盘也有，现在已不再是主力。

上图红字是新盘，数量稀少。

蓝字是尾盘或清盘，基本上都有交房入住的记录，数量也寥寥无几。

更多的是黑字楼盘，可以说是比较新的二手房小区，多数交房10年左右。还有更多、房龄更长的小区，限于篇幅未能列出。

城西的房价有两极分化趋势

客观地说，城西目前缺乏升值的故事题材。在“城市向东”的冲击之下，城西经济难振雄风。尽管城西人气鼎盛、配套完善，但隔壁市区更有竞争力。

因此，城西的房价整体上越来越务实。尤其是二手房价格，最近两三年更是不停地趋低于实际，4、5K的挂牌价格越来越多。一手房也不例外，今年以来多是以5、6字头。

但城西房价现在也出现了新动向：成都路北师大附中周边，去年以来集中了金地、碧桂园、融创等大牌楼盘（其中碧桂园、融创都是广西地产集团出面拿地再交由它们开发）。

大佬出马自然不同。城西它们的描绘之下前景诱人，房价也跟着水涨船高。已经在售的金地和碧桂园开价都在七八千以上。

看现实还是信未来？城西房价预计今年两端摇摆。大牌新盘居高难降，普通楼盘和二手房小区趋于务实下滑。

城西看房，谨防掉坑

城西看房要特别注意：少听卖房人介绍，坚持自己实地踩盘。

因为城西楼市有一些暗坑。

比如红坎污水处理厂周边。

上图里面，红坎污水处理厂东边是什么风景？为什么这么空旷？

把卫星图放到最大：

看不出来是什么东东。

但实地感受，现实是这样的：

照片（摄于2021年7月2日）都是很漂亮的风景，或者碧波荡漾，或者姹紫嫣红。

但是——

这些都是未经处理的臭水塘、臭水坑。水边是臭气熏天扑鼻而来，恨不得掩面而逃。

想都不用想，看房的时候如果不曾细心留意周边，一旦遇上这样的环境，必套无疑。

城西楼市发展到今天，新盘已经逼近铁路。

从乐观的角度，城西楼盘越靠近铁路，那就表示它越接近冠头岭和银滩西区。因此城西有楼盘非常努力地讴歌这方面的向往：美哉！山与城的故事！海与城的故事！

但无论如何的接近，城西与冠头岭和银滩西区都有着明显的距离。因为铁路中间拦截，实际距离更加遥远。尽管铁路现在已经没有货运，但这是铁路局的地盘，想指望拆掉铁路——还是现实一些吧。

因此，越相信城西与银滩西区和冠头岭的山海情怀，买房掉坑的可能性越大。

由于“城市向东”的冲击，城西经济很难再度辉煌。又因为它与冠头岭银滩西区实际距离实在明显，它也缺乏旅游度假越冬的事实吸引力——因此，城西想做的和能做的，只能是普通住宅：人气充足、配套完善、毗邻市区的城西住宅区。

于是，现实应该是城西核心考虑的因素。价钱要足够实惠、周边环境没有雷区——这是城西看房的出发点。至于未来的美景与宏图，别太在意。