项目合同与成本管理425000第二章第五节

内容概述

近三年考试中，都出现在案例第四大题中，至少3个小题，分值均在20分左右，属于应该得分的题目。商务管理的内容中每年都有考查。本节记忆量不大，主要是理解，计算题属于必需得分内容，同学们应多做题加以巩固。

三年分值

章节结构	2021	2020	2019
项目合同 成本管理	施工合同管理		8	10
工程量清单计价规范应用
工程造价管理		6
施工商务管理	20	17	16
施工成本管理		6

1.0 施工合同管理

《建设工程施工合同(示范文本) 》GF-2017-0201 由合同协议书、通用合同条款和 专用合同条款三部分组成。合同协议书主要包括工程概况、合同工期、质量标准、签约合同价和合同价格形式、项目经理、合同文件构成、承诺以及合同生效条件等重要内容，集中约定了合同当事人基本的合同权利义务;通用合同条款是合同当事人根据法律法规的规定，就工程建设的实施及相关事项，对合同当事人的权利义务作出的原则性约定;专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款。在使用专用合同条款时，应注意以下事项:

1.专用合同条款的编号应与相应的通用合同条款的编号一致。

2.合同当事人可以通过对专用合同条款的修改，满足具体建设工程的特殊要求，避 免直接修改通用合同条款。

3.组成合同的各项文件应互相解释，互为说明。除专用合同条款另有约定外，解释 构成合同文件的优先顺序如下:

(1)合同协议书;

(2)中标通知书(如果有) ;

(3)技标函及其附录(如果有) ;

(4) 专用合同条款及其附件;

(5)通用合同条款;

(6)技术标准和要求;

(7)图纸;

(8)已标价工程量清单或预算书;

(9)其他合同文件。

《示范文本》适用于房屋建筑工程、土木工程、线路管道和设备安装工程、装修工程等建设工程的施工承发包活动。

工程承发包形式多样，因此施工合同管理范围也不尽一致，例如工程项目总承包管理、工程项目施工总承包管理、工程劳务分包合同管理、工程专业工程分包管理等。

1.1 总包合同管理

工程总承包合同是指项目承包人与项目发包人签订的对建设项目的设计、采购、施工、 试运行实行全过程或若干阶段承包的合同。总承包合同方式有:

1.设计采购施工 (EPC)/交钥匙工程总承包，即工程总承包企业依据合同约定，承担设计、采购、施工和试运行工作，并对承包工程的质量、安全、费用和进度等全面负责。

2.设计-施工总承包(D-B)，即工程总承包企业依据合同约定，承担工程项目的设 计和施工，并对承包工程的质量、安全、费用、进度、职业健康和环境保护等全面负责。

3.施工总承包，即建筑工程发包方将工程项目发包给具有相应资质条件的施工总承包单位，施工内容通常包括土建、电气、给排水、采暖、消防、燃气、机电安装、园林景观及室外管网等全部或部分。

4.根据工程项目的不同规模、类型和项目发包人要求，工程总承包还可采用设计采购总承包 (E-P) 和采购-施工总承包 (P-C) 等方式。

工程总包合同管理工作包括合同订立、合同备案、合同交底、合同履行、合同变更、争议与诉讼、合同分析与总结。总包合同管理的原则是:

(1)依法履约原则:遵守法律法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，不得损害社会公共利益。

(2)诚实信用原则:当事人在履行合同义务时，应诚实、守信、善意、不滥用权利、不规避义务。

(3)全面履行原则:包括实际履行和适当履行(按照合同约定的品种、数量、质量、价款或报酬等的履行)。

(4)协调合作原则:要求当事人本着团结协作和互相帮助的精神去完成合同任务，履行各自应尽的责任和义务。

(5)维护权益原则:合同当事人有权依法维护合同约定的自身所有的权利或风险利益。同时还应注意维护对方的合法权益不受侵害。

(6)动态管理原则:在合同履行过程中，进行实时监控和跟踪管理。

一、企业层合同管理

企业层面应加强合同制度和管理体系建设，设立专职的合同管理部门，明确其他部门合同管理的岗位职责。项目中标后，必须在法定时间内完成合同谈判与签订工作。就原招标文件中工程项目的资金、质量、技术、工期、承包方式等内容及时全面地与发包方进行合同谈判，就双方的权利、义务、责任和诉求达成一致，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议，为工程项目的顺利实施提供保障。主要工作有:

1.合同谈判的内容

重点解决订立合同应遵循的原则问题、订立合同的方式问题、缔约过失责任问题、格式条款问题、免责问题、合同无效问题、合同效力待定问题、合同条款规定不明应遵循的原则问题、合同风险处理问题、违约责任处理问题。为今后工程项目的顺利实施提供依据和保障。

2.合同谈判的准备工作

工程合同具有标的物特殊、周期长、条款多、内容繁杂、涉及面广的特点。应做好以下方面的准备工作:

(1)谈判人员的组成

工程合同谈判一般由三部分人员组成:一是掌握建筑法律法规的相关人员，保证签订的合同能符合国家的法律法规与政策，把握合同合法的正确方向，平等的确立合同当事人的权利和义务，避免合同无效、合同被撤销等情况。二是懂得工程技术方面知识的人员。通过对建筑工程技术特点的分析，运用丰富的施工经验，采取科学、合理的组织管理，保障项目设计意图的实现，保障工程质量、进度的既定目标。三是懂得工程经济方面知识的人员，保障公平合理的利润。

(2)注重项目相关的资料收集工作

谈判准备工作中要提前掌握合同对方、项目的各种基础资料、背景资料。包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有业绩，以及工程项目的由来、土地获得情况、项目目前的进展、资金来源等。

(3)制定谈判策略

通过对业主、建筑工程项目、竞争对手的情况搜集和整理，结合当时市场情况以及自身发展状况，制定本单位的谈判策略。

(4)过程中需要灵活机动

谈判过程是一个逐步妥协的过程，只有彼此考虑双方的关切，才能达成一致的意见。单纯坚持自己的观点、维护自身利益时，往往会造成谈判的破裂。

(5)谈判过程中经常遇到的问题处理

①合同的“标的”是合同最基本的要素。工程承包合同的标的就是工程承包内容和范围，承包人应当认真重新核实。对于在谈判讨论中经双方确认的内容及范围方面的修改或调整，应以“合同补充”或“会议纪要”方式作为合同附件。

②发包人提出增减的工程项目或要求调整的工程量和工程内容时，务必在技术和商务等方面重新核实，确有把握方可应允。同时以书面文件、工程量表或图纸予以确认，其价格亦应通过谈判确认并填入工程量清单。

③发包人提出的改进方案或发包人提出的某些修改和变动或发包人接受承包人的建议方案等。首先应认真对其技术合理性、经济可行性以及在商务方面的影响等进行综合分析，权衡利弊后方能表态接受、有条件接受甚至拒绝。修改变动必然对价格和工期产生影响，应利用这一时机争取变更价格或要求发包人改善合同条件以谋求更好的效益。

④对于原招标文件中的“可供选择的项目”和“临时项目”应力争说服发包人在合同签订前予以确认，或商定一个确认最后期限。

⑤对于一般的单价合同，如发包人在原招标文件中未明确工程量变更部分的限度，则谈判时应要求与发包人共同确定一个“增减量幅度” (FIDIC第四版建议为15%) ，当超过该幅度时，承包人有权要求对工程单价进行调整。

⑥关于技术要求、技术规范和施工技术方案技术要求，双方必须明确约定。建筑工程技术规范的国家标准是强制性标准，企业生产中必须遵守。

⑦对于施工程序比较复杂的项目，在承包人提交的投标文件中都应提交施工组织设计方案及施工方法特别说明，并力争在投标答辩中使发包人赞同该方法以显示公司的实力和实施该项工程的能力。

3.合同签约。通常是由合约管理部门牵头负责召集本企业的工程、技术、质量、资金、财务、劳务、物资、法律部门，按照本企业的管理标准对合同的各项条款(俗称管理底线) 进行评审，对风险做出判断，并做出实质性结论性意见。综合意见上报企业主管领导，按照管理权限确定是否批准签约。在签约之前，仍需要做好以下工作:

(1)保持待签合同与招标文件、技标文件的一致性。随着工程招投标的广泛实施，大多数工程施工合同都是履行招技标程序后签订的，而相关法规规定了合同、招标文件、投标文件的一致性，符合法律法规的相关规定，否则合同无效且将被责令改正。这种一致性要求包含了合同内容、承包范围、工期、造价、计价方式、质量要求等实质性内容。

(2 )尽量采用当地行政部门制定的通用合同示范文本，完整填写合同内容。由于签订合同的双方为了各自的利益，都想通过合同格式、合同条款转嫁风险，造成合同谈判签约的困难。而采用当地行政部门制定的通用合同示范文本，具有规范性、程序性、系统性、实用性、平等性、合法性，做到了内容详尽、条理清晰、责权明晰。由于经济和工程项目的复杂性，示范文本的通用条款未将合同进一步细分，因此需要在专用条款中进一步明确相关细节。

(3)审核合同的主体:

1)发包方。主要应了解两方面内容:①主体资格，发包方一般为房地产开发企业或建筑企业，其相关资质信息均可登录当地市建设委员会网站查询。还有就是建设相关于续是否齐全，例:建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准? 是否进行了招标等。②履约能力，发包方的实力、已完成的工程、市场信誉度等。需要注意的是，发包方分支机构(项目部、未领取营业执照的分公司)不能对外签订合同，如前期是与这些分支机构接洽，在签订正式合同时应要求法人单位盖章。

2)承包方。建筑市场有严格的准入门槛，具备一定的资质才能在其范围内承揽工程。严禁用出借资质、挂靠方式承揽工程。

(4)谨慎填写合同细节条款:

①招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人、承包人依据工程预算在协议书内约定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据”。

②专用条款中承包人工作与发包人工作部分。由于这两项是双方的义务，其是否正确填写将影响工程造价，应在认真阅读通用条款中的对应内容后再填人专用条款。例如本应由承包方承担的施工场地内道路铺设、维护费用被填成由发包方负责时，该临时道路的签证便铺天盖地而来，坏一次签证一次，造成工程价款增加，而实际上这些费用已经包含在清单中的临时设施费用中。

③实事求是填写双方现场管理代表的责权。在专用条款中发包人、承包人派驻现场的工程师的职责、权限应做出明确约定，以便于及时处理施工过程中发生的各种问题，避免因为职责不清、责任不明造成纠纷从而影响工程项目的履约。

④合同价款(签约合同价)。合同价款是双方共同约定的条款，是承包方的利益所在，价款数额及付款日期应当明确具体。同时要注意:

a.采用固定价格应注意明确包死价的种类。如:总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。

b.采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

c.应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。

d.约定支付方式。例如按月实际完成工作量的百分比支付、按照完成工程节点支付等。

e.竣工结算方式和时间的约定。以避免结算工作遥遥无期。

f.工期条款。考虑到实践中因为工期的开始日期与交付日期出现差异，造成发包人和承包人进行工期和费用的索赔与反索赔。因此在合同签订时对开竣工时间标准、影响工期需承担的责任予以具体明确。

g. 违约条款。按照发包人、承包人的责任和义务确定违约金与赔偿金。明确约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。

二、项目层合同管理

在企业的项目层次，项目部应在合同管理过程中，严格执行公司对项目部的授权管理，按照依法履约、诚实信用、全面履行、协调合作、维护权益和动态管理的原则，严格执行合同。项目部合同管理人员应全过程跟踪检查合同执行情况、收集、整理合同信息和管理绩效，并按规定报告项目经理。实施过程中的合同变更应按程序规定进行书面签认，并成为合同的组成部分。

(一)项目部应建立合同变更管理程序，合同变更按下列程序进行:

1.提出合同变更申请。

2.报项目经理审查、批准。必要时，经企业合同管理部门负责人签认，重大的合同变更须报企业负责人签认。

3.经业主签认，形成书面文件。

4.组织实施。

(二)项目部应按以下程序进行合同争议处理:

1.准备并提供合同争议事件的证据和详细报告。

2.通过“和解”或“调解”达成协议，解决争端。

3.当“和解”或“调解”无效时，报请企业负责人同意后，按合同约定提交仲裁或诉讼处理。

4.当事人应接受并执行最终裁定或判决的结果。

(三)项目部应按下列规定对合同的违约责任进行处理:

1.当事人应承担合同约定的责任和义务，并对合同执行效果承担应负的责任。

2.当发包人或第三方违约并造成当事人损失时，合同管理人员应按规定追究违约方的责任，并获得损失的补偿。

3.项目部应加强对连带责任引起的风险预测和控制。

(四)项目部应按下列规定进行索赔处理:

1.应执行合同约定的索赔程序和规定。

2.在规定时限内向对方发出索赔通知，并提出书面索赔报告和索赔证据。

3.对索赔费用和时间的真实性、合理性及正确性进行核定。

4.按最终商定或裁定的索赔结果进行处理。索赔金额可作为合同总价的增补款或扣减款。

(五)项目部合同文件管理应符合下列要求:

1.明确合同管理人员在合同文件管理中的职责，并按合同约定的程序和规定进行合同文件管理。

2.合同管理人员应对合同文件定义范围内的信息、记录、函件、证据、报告、图纸资料、标准规范及相关法规等及时进行收集、整理和归档。

3.制定并执行合同文件的管理规定，保证合同文件不丢失、不损坏、不失密，并方便使用。

4.合同管理人员应做好合同文件的整理、分类、收尾、保管或移交工作，以满足合同相关方的要求，避免或减少风险损失。

(六)项目部进行合同收尾工作应符合下列要求:

1.合同收尾工作应按合同约定的程序、方法和要求进行。

2.合同管理人员应对包括合同产品和服务的所有文件进行整理及核实，完成并提交一套完整、系统、方便查询的索引目录。

3. 合同管理人员确认合同约定的“缺陷通知期限”已满并完成了缺陷修补工作时，按规定审批后，及时向业主发出书面通知，要求业主组织核定工程最终结算及签发合同项目履约证书或验收证书，使合同达到关闭状态。

4.试运行结束后，项目部应会同工程总承包企业合同管理部门按规定进行总结评价。其内容包括:对合同的订立及实施效果的评价，对合同履行过程及情况的评价以及对合同管理过程的评价。