北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

今天看发朋友圈儿，某人说连他家的狗都知道北京房价很贵了，真是神奇。

他养了只金毛，挺占地方的。但为了能随时让它卧着不着凉，于是在卧室客厅和书房都放了垫子。本来相安无事，但这几天他和老婆讨论学区房太贵，买不了多大的面积，弄不好都没个狗窝大。还没讨论出结果呢，忽然发现金毛把三个垫子叠在了一起，然后默默的看着他们，似乎是说：我知道房价贵，但我只占一个垫子的地方就行，别抛弃我。无语……

二、

看着有意思，和他聊了几句，共同感叹学区房是真他娘的贵。朋友忽然问了一句，北京房价的上限在哪里？

这问题其实不好回答，因为实在是可以说无上限。以民国为例，20年代北洋时期，北京四合院的平均价格是130块银元一间。鲁迅第二次买的阜内西三条六间破房的小院就花了800块，不到他两个月的收入，而骆驼祥子则要拼命攒上26年。伟人就甭说了，北大图书管理员才8块大洋一个月，不吃不喝都得100个月才买得起鲁迅的破院子。

可到了民国末年，货币超发就已经到了疯狂的程度。1947年还是法币时期，留下了北平最后的房产交易价格，瓦房每间最贵308万，最低的都56万元，平均200万一间，是20年前的1万多倍。

所以说，房价的上限是多少，首先取决于货币的发行量。发的多就涨的猛，毕竟土地房子是不动产，而纸币是符号，想要多少有多少。

20年前，2000年吧，北京的平均房价是3400块。当时中国的货币总量（M2）是13万亿，去年2020年底是220万亿，北京房价是均价6.5万。220/13=17，65000/3400=19，房价涨幅超过了M2增量。当然这只不过是简单的计算，实际上不能这么比较，别当真。

另外也得看看工资增长，这东西也和M2有关，只是当个参考吧。2000年北京的月平均工资是1310，去年是9407，9407/1310=7.18倍。这和房价就甭比了，相信绝大多数人都跑输了，那就没什么意思了。

三、

看完这几个数据的比较能说明什么？说明房价似乎是独立上涨的，至少和你的工资没什么关系。确实是这样，因为经济学最基础的原理就说明了，商品价格由供需关系决定。

什么是供给，表面上是房子，实际上是土地，没有土地盖不了房子。什么是需求，表面上是人，实际上是他们兜里的钱，以及能从银行借出多少钱。

这两样儿东西都和你的工资关系不大，在买不起北京房子的时候，你不是需求，只是“需要”而已，只有掏的出首付，借的来贷款，还的起月供的人，才是真正的需求。

四、

再有一点，房子是用来住的当然没错。但既然其有使用价值，这价值就可以换算成价格。那问题来了，房价的涨跌还和什么有关？很简单，利率。

中国自从有了商品房开始，就一直有个争论：租房和买房哪个划算？

为什么有这个争论，因为在绝大多数时期，利率是高于房租的。比如1994年，方庄的一套两居室租金2000块左右，这套房大概价值30万。那租售比就是150，租金收益率6.7%，要说相当高了。但当时的房东却觉得不划算，因为那会儿的存款5年期利率高达13%以上，同样的一笔钱，存银行要比收房租高出一倍以上。

而今天呢，北京的平均租售比早就高达700了，也就是租金回报率才1.5%。而银行存款利息是多少，现在是3.25%，仍然是才一半，房东还是不划算。所以，如果单从房租和利率相比的话，什么时候买房都是不划算的，租房一辈子才合适。

五、

但是所有人又都知道一个说法，就是全世界的租售比应该是2-300，也就是租金回报率要在5%左右才是正常。为什么？

其实本来并没有5%这个标准，但因为银行存款利息一直在5%左右，所以租金收益率必定围绕这个数值波动。道理其实很简单，资本是水，是会流动的，其动向永远寻找稳妥且收益高的通道，银行只不过是其中一个通道而已。

存银行吃利息，是资本持有方最无奈的选择，这意味着实在找不到稳妥获得高收益的项目了。而银行给出的利息，代表了市场投资的平均收益率。也就是说，存银行既然是投资，也等于是做生意，只不过所获得的是市场平均值。

房子既然是不动产，天然带有投资性，因此买房就是做生意，人们所希望的是获得超出银行利息的收益，也就是跑赢资本大盘。但实际上这个愿望能实现吗？未必，风险和收益一定是成正比的，一旦所有人都知道这是个好生意，那就未必是好生意了，起收益必定向资本平均收益靠拢，也就是资本回归。

这世界上会层出不穷的各种新产品新模式，谁抢先占领市场，必定得到超额回报。但只要是见到成功案例，立刻就有其他跟风者从银行拿出钱来去投资，在各方围猎之下，用不了多久，这生意的收益率也就跟其他的没区别了。甚至在恶性竞争之下，收益率还会低于平均值呢。那此时，竞争力弱的或是倒闭，或是主动撤退，总之都会撤出这个市场，留下的那些人，获取到的必然是在银行利息附近的收益率。

所以，并不是说房子的租售比一定要2-300，也并不是说租金收益率一定要5%，而是必定围绕在银行利率周围。这个比例是社会资本的平均收益率，有好生意，人们就会从银行取钱借钱的去投资，包括买房；没有好的风口生意，那干脆存银行落个稳妥。

六、

那问题来了，在中国，为什么租金收益率总会低于银行存款利率？

就因为人们在赌升值，所以宁可忍受较低的租金也要买房。这就相当于股票市场，租售比就是市盈率，分红就是租金回报。但经常有的股票市盈率被炒的超高还不分红，就是因为人们在赌其升值，所以宁可舍弃眼下的收益，也要博取未来更大的收益。甚至说，很多公司干脆就是明摆着赔钱的，但股票却被炒上天，就是人们在赌其未来会赚钱，会有更大的升值。

房子其实也是这个道理，但是，房子和股票是有一点不同的，那就是，毕竟房子是用来住的，是有其明确的实用性的。那这房子就必须能够居住，且有人愿意在此居住，那才算具有价值。如果没有人愿意居住，就等于完全失去价值，也就没有了投资性，失去价值与价格。

比如鹤岗，之所以郊区的价格低，那就是因为愿意去居住的人少。但少归少，只要价格低到一定程度，还是有人愿意来掏钱的。可那些被完全废弃的房子呢，比如整体搬迁的市镇和村庄，倒贴钱都没人来住，那这种房子就完全没有价值。

那可以这么说，在中国，房价越低的城市，平均租金收益率越高。因为人们都不看好其未来的升值，所以宁可付出高租金也不愿持有。请注意这是“平均租金”，而不是某套具体的房子。平均值这个东西，在针对个体来说什么用都没有，但对于社会大环境的宏观分析才有用处。

另外，平均这个东西是要有边界和范围的。以房子来说可以是一栋楼、一个小区、一个板块的平均，也可以是一座城市，一个省的平均，甚至是一个国家市场的平均。我们常说的租金收益率低于利率，指的其实是某种单独的城市，或者一个水平线的城市。比如京沪深等一线城市，租金就是比利率低。但是如果到三四线城市，会发现那里的租金和利率差不多，甚至还要超出。

那结论就是，之所以大城市的租金收益低，是因为抢夺了小城市的升值部分，而放弃了租金收益部分。如果把全国的城市平均，其租金回报率未必比银行利率低多少。这我没有数据，只是估计而已，依据就是经济学原理，就是基于人类的普遍理性。

七、

还有一点，银行利率是要分名义利率和实际利率的。我们所看到的都是名义利率，但如果计入CPI等指标，真实利率必定降低。在之前中国利率在10%以上的时候，我记得就有争论，中国的实际利率是多少？最后的普遍认可观点是，打7折，也就是7%左右，因为要减去通胀所带来的损耗。

那也就是说，所谓的租金收益低于银行利率，这只是表面现象。而如果以真实利率来做参照的话，租金收益未必低，很多小城市还要超出呢。

八、

但这也有问题，那就是日本在1999年就已经在执行零利率了，到了近几年，欧盟美国日本甚至都实行负利率了，丹麦甚至真的推出了-0.5%的住房贷款，这怎么解释？

这说明，在这些国家，经济发展已经出现停滞甚至是倒退，握有巨额资本的银行和机构，已经在这个范围内找不到可以稳妥获利的项目和通道了，所以只好不给利息，这样才能不赔钱，至少是少赔钱。

那这些国家的房价，比如日本，为什么还在低迷中徘徊，除了东京，就几乎没有上涨的城市呢？因为既然是银行都找不到投资渠道，就等于是大众都找不到投资方向，那买房也就并不是一个稳妥的获利项目。

我不太懂日本楼市，但看过一些资料，最后计算的结果是，投资回报率几乎为零。因为不能只看表面的租金收益率达到4-5%，还要计算房产税、维修费、翻建费等成本。最后都摊到日本特有的“一户建”的成本上，即便是东京，其收益率也远远低于中国的一线城市。

一定要记住这点，相信这点，资本是水，永远在流动。而资本的嗅觉是非常灵的，其本能就是获利，本性就是贪婪，永远在寻找稳妥的更高收益项目。如果在某座城市或某个领域，眼看着收益很高的项目却罕有人投资，那一定说明这里的实际收益并不高。

九、

基于此，回到问题起点，北京的房价上限在哪里？

看租金回报率，看租售比。如果租售比持续上涨，比如达到平均1000左右（超过现在30%），也就是投资回报率1%，那此时的房价就应该是顶点了。因为这意味着买了房也不好租出去，得不到即时的实际收益。此时虽然还可以用未来的升值来勾引投资人购买，但如此低的现实回报率，对人类心理上的影响会是非常大的。毕竟房子是用来住的，如果失去了实际使用功能，那这就没有了投资价值。

比如一些小城市，其高达5%左右的租金收益仅限于主城区。而到了郊区，已经都谈不上什么收益了，根本就租不出去，那这种房子就失去了投资价值，没人住的房子没有价值可言。

之所以我认为租售比达到1000是顶点，除了理论考量，还有就是参照了日本香港等地的数值，基本都是达到1000的时候出现暴跌。未必说历史一定会重演，但好歹能做个参考。

十、

总之，警惕租售比，关注租金回报率。因为人类是理性的，在房子这种实际使用功能非常强的投资品上，人们一定会在潜意识中计算最低的即时收益的。一旦跨越底线，那必是崩塌之时。我之所以说北京等大城市的房子未来会成为抵抗通胀的工具，指的就是这些城市能不断的吸纳较高层次的人群，从而在不大量增加房子供应量时推高房租，这也就能维持住租售比的稳定。

而根据我近20年的观察和计算，北京的房租涨幅，基本等同于CPI，略有超出。而且，相对于工资涨幅也基本一致。20年前，北京两居室的平均租金，约等于一个普通人的月薪，1300块钱。20年过去了，如今一套两居室的平均租金，仍然约等于一个普通人的月薪，7/8000元左右。所以努力吧，否则你的工资涨幅，仍然会被房租所吃掉。而业主呢，既享受了租金，还对抗了通胀。

仅供参考。