1 开发端业绩承压领跑，前三阵营保持稳中有升

1.1 营收：规模稳增，基本面向好，前瞻深耕四大城市群

抗击新冠病毒卓有成效，房地产行业表现强劲韧性。2020 年中国成为全球唯一 实现正增长的主要经济体。在全年社会消费品零售总额下降 3.9%的前提下，固定资 产投资增长 2.9%，其中房地产开发投资增长 7%，其占固定资产投资比重升至 27.3% 的历史高位。出于疫情防控需求，居民在住所，包括自有住房和租赁住房，所停留 的时间占比最高的一年，随之催化出全新的“居住刚需”，如居家办公的需求、对品质 物业的需求、社区 1km 内的社交、零售需求、对大健康的需求，新冠肺炎疫情的发 生将这些之前被市场忽略的需求从幕后走到台前。对于“一根筋”去做好产品、好服务 的万科而言是利好消息，万科产品竞争力、对客群的分析和敏锐度都处于行业前列。

1.2 销售：疫后韧性超预期，行业集中度加速提升

疫后房企销售超预期，行业集中度加速提升。2020 年万科在全国商品房市场的 份额约 4.03%，多年保持稳健水平，行业 TOP20 集中度从 2016 年 25.2%提升至 2020 年 41.0%。在市场扩容的前提下，万科稳居前三阵营，主要得益于之前累积的 规模优势、品牌认可度和注重科学管理与时俱进。

从重点城市销售额来说，万科占据行业龙头优势不变。

1）总体实力前列，在 43 个城市的销售金额位列前三，市场占有率达 万科4.03%。

2）龙头城市拉开差距，万 科在 23 个城市销售市占率达第一位，其中包括上海、成都、苏州、西安、合肥、福 州、南昌、沈阳、长春、大连、东莞、中山等重点城市；在 14 个城市销售市占率排 第二位，其中包括天津、南京、宁波、郑州、无锡、昆明等重点二线城市；在 6 个 城市市占率排名第三位，其中包括北京、杭州、广州、重庆、贵阳和漳州。在个别 城市万科展现出绝对统治力，如上海 2020 年销售额达 355.5 亿元，较 2019 年 328 亿元的销售量仍有 8.4%的增速，在房地产一线调控政策缩紧和新冠疫情影响的背景 下实属不易。

分城市能级来说，万科仍在多个城市具有“统治力”。受 2020 年疫情和政策调控 影响，万科在一线城市里仅上海保持了市占率上升，北京市占率有所下降但是排名 同比 2019 年上升了 3 位进入 TOP4。深圳是排名下滑比较严重的，全口径销售额从 2019 年 328 亿缩水成 2020 年 63.5 亿。万科一线市占率总体缩水主要原因在于：a） 2019 年是货值消化大年，导致 2020 年供应量不足；b）2020 年货值结构有所调整， 因为限购等原因万科转向培养去化率高且政策没有那么严苛的二线城市，如成都、 沈阳市占率上升至首位，苏州 2020 年市占率排位上升了 12 位，长沙市占率上升 7 位，青岛市占率上升至前 4 位。其他 TOP10 房企采取的策略也类似于万科，如 2020 年融创和保利在北京的市占率排名分别下滑 6 名和 11 名，在苏州的市占率排名都有 大幅提升，名次都上升了 20 名及以上；除中海以外，本文统计的万科、融创、保利、 华润和金地都在环长三角的二线城市区域守住了基本盘，且在个别城市市占率名次 较 2019 年都有较明显的提升。

1.3 利润：承压领跑行业，“内外兼修”或持续恢复

行业毛利率探底，后期万科净利率有望得到修复。2020 年万科总体毛利率 29.3%，净利率 14.2%，分别同比下降 7.0 pct 及 0.8 pct。万科房地产相关业务的毛 利率为 22.6%，同比下降 4.6 pct。公司全面摊薄净资产收益率为 18.5%，较 2019 年下降 2.2 pct。开发业务毛利率水平与 TOP50 房企的平均值基本持平，下降主要 原因在于：1）宏观环境导致地产开发业务成本大幅上升，同比增长 26.2%，大幅超 过地产开发收入 13.8%的增速；2）2017 年~2018 年由于市场热情高涨，土地溢价 率高企，该阶段获得的土地转化货值集中在 2020 年进入结算周期，恰逢多地刚好执 行限价调控政策，因而面粉价格逼近面包价格，导致毛利空间缩减。

财务

往后看，万科总体净利率有望得到修复，原因在于：

1）疫后销售费用有望降低。 由于新冠疫情因素，“三费”中销售费用同比增长 17.6%，因疫情催化各家头部开发商 开始大笔投入扩大网络销售渠道，如各类营销类 APP 和小程序来获取私域流量。根 据乐居财经估计，30%成为线上营销天花板，私域流量达到 3财务报告0%临界点后需要从公 域流量中引流，之后获取流量的成本将呈几何级增长。以万科的 e 选房为例，2018 年上线，兼有 app 和微信端口，2020 年趋于完善因此在此基础上可推断万科 2021 年销售费用有望下降。

2）2019 年土地市场热度下降明显，土地底价成交和流拍现 象明显增加，Q4 住宅类用地平均溢价率下降至 8.6%。根据结转周期推算，2021 年 将有一部分地价较低的住宅入市，且 2021 年万科重仓的一二线城市及各大城市带的 外溢三四线城市一手房销售较为火爆，这部分去化率高，回款速度可以有保证，因 而开发业务毛利率会得到修复。3）随着开发业务竣工交付量上升，物业管理业务因 规模效应带来的降本效应增加，加之科技加持在降本基础上增效，会使得这一部分 毛利有望提升。

2 土储“广积粮、高筑墙”，“两集中”竞争加剧

2.1 土储质与量齐头并进，兼并重组抄底机会重现

万科土储呈现质、量俱优，分布较为集中的特点。

1）在手资源丰富，可满足未 来三年发展需求。新获取项目总规划建面达 3366.5 万平方米，其中权益规划建面为 2058.8 万平方米，权益地价总额为 1381.5 亿元，占销售金额比例约为 20%，权益 比例达到 63%；新获取的项目的平均地价是 6710 元每平方米，占销售均价比例约 为 44%。分区域的权益拿地金额，由高到低排序，分别是上海区域 35%、南方区域 14%、北方区域 20%、中西部区域 14%、西北区域 7%。

2）布局重点城市群，万科 2020 年新获取的项目 86.6%位于重点城市群。从四大城市群分布来说，万科在除京 津冀以外的三大城市群 2020 年新增土储货值都进了前十，其中粤港澳大湾区拿地金 额 302 亿元，仅次于保利屈居第二位；长三角地区拿地金额 551 亿，位居第四；中 西部地区拿地金额 280，位居第 9 位。

3）从历史看新增土储增速放缓，土储新增计 容面积从 2019 年高点 3323 万平米回落至 2020 年 2364 万平米，同时货值 2020 年 同比仅有 0.5%增长。平均地价有所提高并非来自土地市场的火爆，而是万科主动改 善了土地布局，加码重点城市群比例。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地，万科重仓广州、佛山、东莞、深圳。、《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，也极大刺激各房企拿地积极性。 2020 年大湾区内地城市共成交 7838 万平方米土地，同比增长 41.1%，其中万科拿 地 278 万平方米，占比 3.55%。截至 2020 年末，万科在大湾区各城市规划计容建 面排序分别为：佛山 835.8 万平米、广州 747.7 万平米、东莞 632.15 万平米、深圳 574.4 万平米、中山 231.7 万平米、惠州 202.5 万平米、珠海 166.9 万平米及江门 23.4 万平米。

长三角区域一体化稳健加速，万科开发投资节奏稳健，坚持以上海为核心，围 绕大都市圈空间圈层城市体系进行重点布局。2020 年长三角区域疫情防控和经济社 会发展卓有成效，在国内经济大循环和国内国际双循环的增长引擎作用下进一步发 挥区域优势。2020 年长三角“一市三省”共完成房地产开发投资 3.63 万亿元，占全国 总投资额 25.7%。其中以上海、杭州、南京、合肥为代表的核心城市及以宁波、徐 州、无锡、扬州代表的二线城市在 2020 年下半年强势复苏。截止 2020 年末，万科 在长三角区域各城市规划计容建面排序分别为：上海 751.1 万平米、杭州 499.4 万 平米、宁波 492.9 万平米、温州 489.1 万平米、嘉兴 429.2 万平米、绍兴 278.1 万 平米、台州 214.5 万平米、金华 212.9 万平米、南京 211.9 万平米、苏州 194.2 万 平米、无锡 148.1 万平米、常州 129.4 万平米、南通 123.6 万平米、镇江 80.1 万平 米、盐城 66.1 万平米及合肥 39.4 万平米。

基于贝壳研究院的预测，2021 年全国存量房市场整体成交套数接近 2020 年水 平，成交金额同比小幅增长，受政策调控影响，价格同比涨幅从 7%收窄到 5%左右。 分不同城市群看，珠三角和长三角区域仍然是“当红炸子鸡”，2020 年 12 月珠三角、 长三角城市群景气指数分别为 47、46，代表市场景气；同时成渝及京津冀城市群景 气指数分别为 19、16，代表市场低迷。综上万科现有土储重仓的粤港澳大湾区和长 三角城市群市场热度保持高昂，向后看虽然可能存在政策缩紧收窄房价涨幅的预期， 但是这一区域的去化率是非常可观，在 2021 年城市内部市场分化及存量化程度加深 背景下，万科将获得足够优势

行业出清时期，借高杠杆房企债务危机，万科充当白衣骑士低价收购资产包达 成双赢。继 2017 年收购广信 551 亿资产包和 2020 年 7 月战略投资泰禾后，万科在 2021 年上半年相继收购多个蓝光地产优质项目和华夏幸福位于南京的项目。其中蓝 光成都天府黑钻项目是定位天府新区的 TOP 系列产品，华夏幸福的“孔雀城上元府” 是 2016 年南京地王项目，处于基本竣工未售阶段。这些项目区位极佳，能保证销售 去化率和回款速度，因而属于成功的“抄底”。

2.2 “两集中”加速洗牌，弱化行业周期波动

万科在首轮“两集中”供地中的表现亮眼：拿地建面达 465 万平方米，排名第 二，出让金总额达 402 亿，排名第四。万科在多个城市均有落子，平均每城的投 资额在 25 亿左右。此次首轮两集中供地中，超过 10 城及分析报告以上均有布局的均是头 部企业，如保利布局 15 城，华润、招商蛇口、龙湖和旭辉都有 10 城布局。不同 于某些地方性企业在“两集中”供地中被迫选择孤注一掷的策略，因万科有并购、城 市更新等其他方式选择，所以可以做到保证项目有足够利润率情况下才做拿地决 策，更加游刃有余。万科在首轮“两集中”拿地宗金额排序前五的城市分别为武汉 50 亿元、南京 46 亿元、济南 43 亿元、郑州 40 亿元和沈阳 34 亿元。万科巧妙 地避开了北京、上海、广州、深圳四大一线城市及合肥、厦门两个热门城市，底 气主要来自于之前质、量并举的土储和多元化拿地方式。

3 降杠杆稳扎稳打，“三条红线”转绿可期

“三条红线”指的是监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行 业的有息债务增长，于 2020 年 8 月 28 日发布并于 2021 年 1 月 1 日正式推行。首 先假设行业大环境在未来 2~3 年由基本面惯性推动前行，不出现重大的突发事件， 且公司不存在主观逆规则操作的情况，若要调整指标，则对应开发链条操作如下图 36 所示：

（1）剔除预收账款的资产负债率：有望带动竣工交付的强化，报表中反映为将 预收账款确认为收入，因其涉及调整的因子较多，对于高周转房企来说这一条最难 达标；

（2）净负债率：有望加速销售并强化回款及加强竣工交付来调整（此处需考虑 施工强度变化对应的资金量），报表中反映为货币资金的提升及所有者权益的增厚， 难度适中；

（3）现金短债比：除调整长短期债务结构外，有望加速销售并强化回款来增加 在手资金规模，多数房企通过将短期债务置换成长期债务等措施实现，因此改善难 度最小。

“三条红线”相当于对房企负债进行全方位审查，剔除预收账款、净负债率、现金短 债比三项指标严格压制企业风险，对于靠高杠杆处于飞速成长期的企业来说是利空，对 于稳居龙头位置的万科是利好，因为该政策落地必将会限制企业规模成长速度，万科在 此限制下可以依托良好的财务状况和充裕现金流打满增速。多数房企在 2020 年末通过 减少拿地、降低权益比等牺牲发展优势的方式实现“快速降档”，然而这一方式是不可持 续的。政策补丁一直在路上，譬如在推出“三条红线”后马上设置了两个观测指标，其中 拿地投销比不超过 40%纳入强制指标。这一指标在上文“两集中”供地中已经提过，直接 导致影响就是房地产拿地节奏由“快”转“稳”，部分资金紧张的房企会选择持观望态度，优 先开发原有储备土地。对于万科而言，由于土储数量可观且大多存在于热点城市群，因 而可以“稳坐钓鱼台”，寻求更好方式来获取土地。

2021 年 6 月，央行正式将“三条红线”试点房企的商票纳入监控范围，要求房企在每 月上报“三条红线”数据同时上报商票数据。商票属于应付负债，因此可在不占用授信额 度上缓解流动性压力，绕开“三条红线”指标进行融资。从上表中可知，万科 2020 年应付 票据仅为 6.07 亿元，仅占有息负债的 0.23%，与其他规模化房企相比优势突出。同为 TOP3 的碧桂园和恒大 2020 年应付票据规模分别达 4606、8385 亿元。

4 地产 业务专注“城市运营”，TOD 城市更新双赛道抢占先机

4.1 TOD 模式助推战略升级，“轨交 物业”案例裂变落地

TOD 模式以公共交通为导向的开发模式，涉及高速铁路、城际轨道、城市轨道、 BRT、城市公交等不同类型轨道公交沿线及站点地区的开发建设。20世纪90年代彼得卡 尔索尔普在著作《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》首次提出 TOD 模 式，并倡导“高效、混合”的用地模式。而后 TOD 发展为以公共交通枢纽、车站、车辆段 等为核心，在 400~800m 半径内建立工作、商业、居住用地与公共交通体系复合的空间 结构，从而实现各个城市组团紧凑开发的有机协调模式。

1）对政府而言，TOD 项目开发能够促进轨道交通设施与城市功能的有机结合、创 新土地节约利用，并利用土地出让金、土地二级开发溢价收益等平衡轨道交通建设与运 营的资金投入；2）对房企而言，具备运作 TOD 项目的能力可以更易向政府“勾地”，更 易获取有区位优势的土地，且因项目具备轨交、商业等便捷因素，住宅和类住宅项目毛 利较高。在一二线核心城市跟进“两集中”土地新政后，TOD 项目相对优势凸显；3）对万 科而言，TOD 项目的大量复制推广不但保障了获取优质土储渠道，而且建立成熟的可快 速复制推广的“轨交 物业”经营模式，有利于推动公司战略升级“城乡建设与生活服务 商”，TOD 所涉及的除住宅之外的商办、商业等综合体项目正是万科近几年从“配套服务” 升级到“生活服务”定位后所侧重的“多元化”经营主体，以此打造“理想城市单元”。

当前存在的轨交投融资模式包括：a）政府包揽投融资及后续经营，譬如纽约、柏 林及国内早期轨交项目如北京一二号线、上海一、五号线。其特点在于政府向项目公司 注入财政资金作为建设项目自有资金，资金缺口分析由政府作为信贷担保人，以公司名义向 银行贷款和进行其他融资活动；b）半市场化运作，政府融资但是由企业负责运营管理， 譬如新加坡地铁由新加坡国土运输局建设完后交付运营公司使用；c）政府监督下的市场 化运作，一是政府和企业共同出资建立地铁公司负责地铁的投资、建设和运营；二是政 府仅提供税收优惠等政策，但是投资和运营均由私人集团承担。国内常见的是属于第一 种下面的公私合营（PPP）模式和 BOT 模式，上海、北京、深圳部分轨交采取这类模式。

目前房地产开发企业参与 TOD 主要分为三种模式，a）项目公司合作模式，房企和 地铁公司成立项目公司，再合作开发拿地，特点在于合作双方按照股权比例自筹资金， 前期成本得到分担，也是 TOD 开发前期比较常见的合作方式。b）股权合作模式，地铁 公司拿地后，房企通过股权收购项目权益参与开发。由于股权合作方式前期由地铁公司 承担全部出资，其实是减轻了房企前期拿地的风险。这一模式比较成熟，也是现阶段最 为常见的合作模式，典型案例有上海万科天空之城项目。c）收益权合作模式，房地产根 据投标获取收益权比例，项目资金来源于 BT 融资，该模式是股权合作模式受限的情况 下的一种创新。譬如深圳万科红树湾 BOT 项目，位于深圳湾超级总部基地西侧，总占 地 6.83 万方，计容总建面约为 41.9 万方。万科以 45.3 亿中标深圳地铁公开招标的红树 湾开发项目及 BT 融资建设标书，权益按约定深圳地铁占 51%、万科占 49%。另根据协 议，商务公寓和办公物业等可销售物业销售后，按权益比例分配税后利润；未销售的商 业和酒店等由招标人和牵头方即万科共同持有；双方共同组建项目管理经营公司负责项 目开发建设工作，负责全部持有型物业的后续经营管理工作。

因存在前期投入多、开发周期长、设计难度高、工程与地铁建设时序匹配等问题， 后期地铁物业高效开发还需拓展外部合作渠道，城市地铁集团下属的项目公司较为看重 合作地产开发商处理复杂工程与多业态开发运营的能力。万科自 2015 年开始通过公开 招拍挂、股权合作和收购转让等方式获取 TOD 项目，合作方不乏各城市地铁集团和轨 交集团，如 2015 年 9 月联合上海申通地铁集团打造“万科上海天空之城”，该项目是上海 第一个 TOD 车辆段上盖商住办项目（上海 17 号线徐盈站）；2017 年 4 月与杭州地铁置 业合作“杭行路天马”项目，此项目是杭州地铁和万科合作开发的第一个商办 TOD 综合体 （杭州地铁 10 号线祥园路站）；2017 年 6 月深圳地铁成为万科第一大股东后加速了两 者在“轨交 物业”项目上的合作，如 2017 年 12 月的“万科深圳臻湾汇”，该项目位于南山 区深圳湾超级总部基地，有深圳 2 号、9 号、11 号 3 条地铁线汇聚。

4.2 抢占机遇加码城市更新，竞逐万亿级黄金赛道

核心城市迈入存量时代，城市更新政策持续加码。改革开放以来，中国城市化进程 快速增长，2020 年末我国常住人口城镇化率超过 60%，标志着从增量时代转向存量时 代的城市化新时期的来临。一二线刚性限价城市核心区域土地开发趋近饱和、土地供应 日益紧张，城市更新有助于盘活存量用地，推动空间转型升级，满足城市经济社会发展 需要，逐渐成为城市发展的新常态。中央城市更新相关政策密集出台，随着“十四五”规 划明确提出实施城市更新行动，城市更新已上升为国家战略。

2021 年 4 月 12 日，发改 委官网发布了《关于印发<2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务>的通知》，通知 第十七条规定，“实施城市更新行动。在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、 城中村等‘三区一村’改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021 年 新开工改造 5.3 万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市 等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造 为城市社区或其他空间。”

5 万物云存量深化，定位“空间科技服务商”

5.1 物业政策筑底后向上延伸，行业深度整合平台化延展

最新十四五规划中，物业迎来政策筑底，同时与旧改、社区商业、电商流量的嫁接， 给物业服务行业带来无限想象空间。中国房地产协会原副会长兼秘书长朱中一表示，在 有关政策和居民需求的推动下，物业管理及相关领域发展广阔已成为各界普遍共识。 往前看，2020 年是物管行业利好频出的一年，也是政策的分水岭。全国人大、国务 院办公厅及住建部等部门相继出台了各类利好政策。

物管行业平台化延展与集中度提升成为双轮发展趋势。一方面行业暂时处于高度分 散格局，另一方面随头部物管企业加速全国化拓展，行业集中度正处于快速提升时期。 面临人工成本上升，行业竞争加剧等挑战，物管行业也进行多元化发展探索，以助力物 企在这一关键时期开疆拓土。

物业行业前景向阳而生，分拆上市渐成潮流。自 2018 年起，主流开发商将物业拆 分赴港上市成潮流。2018 年之前巨头中仅有绿城和中海将物业分拆上市，2018 年当年 碧桂园旗下碧桂园服务、雅居乐旗下雅生活、旭辉旗下永升生活服务和新城旗下新城悦 服务相继上市，2019 年~2020 年保利旗下保利物业、招商蛇口旗下招商积余、华润旗下 华润万象生活、恒大旗下恒大物业、融创旗下融创服务和世茂旗下世茂服务接连上市。

5.2 “社区 商企 城市”并驾齐驱，城市运营成新风口

公司发展历程可以大致分为三个阶段：

1）起步试水阶段（1990~2000），万科在此 阶段尝试过“走出去”试水市场化，在此阶段的特征是万科物业开始公司化运作，且于 1996 年通过 ISO9902 国际认证；

2）配合开发均衡布局阶段（2001~2014），万科 2001 年退 出所有外管项目，只专注负责万科地产项目，此阶段的特征是随着开发项目进行全国密 布，万科物业因无成本压力，也随之进行了均衡布局；

3）市场化扩容阶段（2015~2019）， 2015 年万科物业开始承接集团外项目，并陆续发布睿服务 2.0 和 3.0 版本，此外 2018 年入股戴德梁行，2019 年与戴德梁行成立合资公司万物梁行，拓展了公司在商管；

4）“万 物云”平台时代（2020~至今），转型为主打以空间科技为先导，以空间服务为根基，以 成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司，并推出“三架马车”业务战略，万 科品牌树包括 Spaace、Tech 和 Grow 三大模块。Space 模块中含：a）社区空间服务， 包括万科物业、朴邻发展；b）商企空间服务，包括万物梁行；c）城市空间服务，包括 万物云城；Tech 模块包括万睿科技、第五空间，分别提供软硬件服务能力、数字运营和 行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台；Grow 模块包括万物成长，意在 推动更多优质业务完善空间服务。

“万物云”平台时代，万科在整合自身社区服务和商企服务基础上向“城市运营”延展。 2020 年万科年报显示，万物云实现总营业收入 182.04 亿元；其中，住宅物业的营收 100.52 亿元，而城市服务营收 9.91 亿元，占总收入的 5.4%，与住宅物业收入相差超 10 倍。虽然在万科内部已经达成共识，万物云将以“城市服务商”概念上市，郁亮和万物 云 CEO 朱保全相继在公开场合强调万物云不以物业公司的概念上市，但是目前万物云 中城市服务营收占比过低，只能依靠长期积淀的物管服务体系和利用科技打造开放式物 管赋能平台，等待各项模块孵化成熟，打通各个业务链条，秣兵厉马以待上市。

1）社区服务方面，万科物业在背靠母公司获得确定性在管面积拓展基础上，加强 了“第二业务线”增值服务能力。根据公司官网及克尔瑞统计，2020 年万物云在管面积 57800 万平米（涉及 3051 个住宅项目），在国内居于首位；合约规模 68000 万平米，仅 次于碧桂园服务位居第二。国内物管公司中在管面积排名 TOP10 的仅有万物云和龙湖 智慧服务还未上市。根据公司公告，万物云 2020 年总营收 182 亿元，位居各物企榜首； 营收过百亿的仅有万物云、碧桂园服务、恒大物业、绿城服务和雅生活服务 5 家。

从中 物研协统计的物管行业近 4 年营业收入构成中可知：a）物业管理服务费占比趋小，2018 年物业管理费占比 65.4%，2020 年占比仅 60.2%，而万科 2020 年报数据显示仅占 55.2%； b）万科与行业平均水平比，在非主业增值服务占比这一块优势很大（29.2% vs 18.6%）； c）万科比较弱势的是社区增值服务占比，仅占 5.4%，行业水平为 13.5%。万科通过推 行“第五食堂”、幸福驿站、万物仓、双管家模式等来提升社区增值服务品质。

万物云社区增值服务正迎头赶上。万科物业分为美居中心、社区资源、友邻集市、 社区 mall 四大板块。“第五食堂”是万科推出的社区餐饮食堂，为业主提供吃得放心，经 济实惠的三餐，提供除学校、单位、社会餐饮、自家以外第五个就餐空间。“幸福驿站” 是万科推出的社区服务机构，提供包括快递自提、家政上门、孩子托管、老年活动中心 以及生鲜配送等服务。“万物仓”是万科为业主提供的自助型小型储物柜。“双管家服务模 式”基于高净值人群对健康的诉求，其业务模式分为业务管家中心与健康管家中心：“健 康管家”服务人员必须具备健康管理专业能力，为小区业主建立健康档案，提供健康提醒 及查询、慢性疾病管理、定期体检、健康管理等服务；“业务管家”则在传统的万科物业 管家的基础上，除了协调传统的房屋维保工作、优化小区的生活娱乐氛围外，还将着眼 于提高业主的生活品质。

2）商企服务方面，万分析报告科 2019 年与戴德梁行成立合资公司万物梁行，除了在商企方 面的份额跃居国内首位，重要的是在大宗资产交易、工程管理、城市开发咨询等方面获 取经验和人才。万物梁行主要业务为商业物业及资产管理与综合设施管理，目前在重点 拓展超高层综合体、头部企业总部和海外市场板块，2020 年新签约的合作中包括美团、 饿了么、快手、海康威视、爱尔眼科等企业总部项目，以及武汉恒隆广场、长春海容广 场、重庆陆海天地等超高层综合体。

万物梁行针对主流机构的服务大致可以分为以下三 类：1）普通商管服务，如腾讯位于深圳的滨海总部、位于广州的微信总部、小米、海康 威视、字节跳动总部及其他银行、地产等机构由万物梁行提供相应服务；2）奢侈品旗舰 店办公区的管理服务，如爱马仕、保时捷、香奈儿等外资客户；3）科技板块的支持，万 物粱行为阿里巴巴 51 个项目提供服务，是阿里巴巴行政品类最丰富、BU 服务最全的供 应商；4）其他业态的服务支持，如沃尔玛在中国的冷链物流业务等。

商业办公物业以其相对较高价格、高收缴率、较高提价空间、市场空间大等诸多优 势受到物企公司的青睐。以疫情之前的 2019 年为例，商业、办公物业管理项目平均物 业费分别为 6.28 元/平方米/月、6.99 元/平方米/月，远高于行业 3.86 元/平方米/月的平 均水平；由于办公商业大多是 TO B，所以在收缴率方面会优于 TO C 的住宅，2019 年 商业和办公物业的收缴率分别为 97.50%、93.3%，收缴率高于住宅物业收缴率 91.63%。 与之伴随的是高要求，商办物业服务内容更加复杂，对物管公司提出的综合管理能力更 高。在后疫情时代，尤其是面对每日上下班高峰期流动的大厦工作人员和访客，如何在 保证安全情况下导流，消毒和保证复杂的需求，对数字化运营能力提出了非常高的要求。 除万科旗下的万物梁行外，其他头部企业都在自己的物管公司下推出商办领域的服务子 品牌，如绿城服务旗下的绿城云享等。

万物梁行作为国内商办服务品牌领跑者，其竞争 优势在于：1）服务业态丰富，少部分业态进入门槛高，母公司多元化发展恰好可以输 送一批优质物业“练兵”，为外拓奠定基础。万物梁行对接的业态包括企业总部、政府机 构、商务写字楼、城市综合体、产业园、物流冷链等。万科在购物中心、商办、物流、 酒店等领域皆有涉及，其中在多数领域相较其他开发商有明显优势。2）善用科技改造传 统服务业，对不同客户提供不同的解决方案：为自用型物业提供 FM 服务，助力企业客 户聚焦核心业务发展；为运营型物业提供 PM 服务，提升不动产全生命周期的资产价值。

万物云城运营新逻辑：承接放管服改革，用企业效率推动城市管理迈向城市服务。 在城市管理领域，万科基于在城市服务领域的专项实践基础，梳理出“基础设施管养”、“生 态环境服务”、“社区协同治理、居民公共服务”及“城市微更新”四类产品解决方案，基本 满足城市主要基础服务需求场景，挖掘城市“造血细胞”，发挥精细化专业化优势，协助 政府在部分公共服务领域的短缺，通过市场化盘活闲置城市资源，提高中心城市的综合 承载力，从而让城市自我进化、有机生长。

2020 年 10 月 24 日，在万科集团中西部区域媒体交流会上，万科集团物业 BG 推 出了国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——“万物云城”。据万科 2020 年业绩会交 流内容可知，万科自 2017 年开始城市服务计划，已完成 10 个城市包含 16 个项目的探 索，包括珠海横琴、雄安新区、广州白云区、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、 武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等。

“横琴模式”广受好评，市场化机制运营城市。珠海大横琴城资是横琴新区国资委直 属企业珠海大横琴投资公司和万科物业混改之后的合资公司，由万科物业操盘。以珠海 大横琴城资为载体，万科对环卫、道路桥隧管理、垃圾清理等城市管理业务统筹。类比建筑工程项目中的“总包模式”，万科将各个业务进行分包，这样平台公司只负责专业化、 数字化和规模化更迭，不会囿于最基础的“四保工作”，而且可以腾出手来推进城市管理 服务精细化发展。除此之外，万物云城的管理平台还把以客户为中心的理念带入城市治 理中，与以往传统的城市治理只偏重不出错、安全为工作目标不同，“横琴模式”更注重 市民和企业的体验，一旦有诉求，平台都会设法去满足，扭转了过往政府粗放管理的局 面。通过精细化管理降本提效，在满足各方管理需求基础上，“横琴模式”中政府方投入 逐年会下降5%，这也是其他城市效仿将城市运营业务外包给物业管理公司的动力所在。

多业态管理成为城市运营准入门槛，后疫情时代带来挑战与机遇。如果将物管公司 经验转嫁到城市范围内，无论从体量和管理能力上来说都是极大的挑战。且城市管理会 涉及到很多物管公司很少接触到的业态，如门槛较高的工业园区、医院、机场等。从业态上分，大多数物管公司接触最多的业态是住宅，占比 46%； 其次是办公，占比 22%；商业占比 8%；工业园区占比 6%；学校和医院各占比 5%。

住宅物业成防控主力，万物云深入参与基层群防群控群治。2020 年春节期间，疫 情在全国多地爆发，多城市实行社区封闭管理，甚至有部分地区政府直接要求物业承担 小区的疫情防控主体，如

1）小区出入管理，如对出入人员进行体温测量、检查健康码， 车辆核查登记等；

2）公共区域防疫，如高频消杀、设置废弃口罩专用回收垃圾桶等；

3） 疫情防控宣传，譬如传达政府防疫通知和对业主进行疫情防控科普等；

4）配合基层治理， 如陪同街道进行上门排查等。

万物云并购填补机场业务短板，机场接触人、货复杂，人员密集流动性大，对防疫 提出新挑战。从 2021 年 7 月南京禄口机场和 8 月海口美兰机场新冠疫情传播事件的教 训可知，在做好与新冠疫情做长期抗争的后疫情时代，知晓如何处理复杂业态也是万物 云从头部物企中出挑的优势所在。万科在原有业态基础上，7 月 3 日接手了深圳机场航 空城发展有限公司转让的深圳市机场物业服务有限公司 61%股份，标志着万物云在多业态上补完最后一块短板。

5.3 科技赋能深挖增值服务，转变思路成就平台孵化器

科技赋能多场景，驱动深挖增值服务。智慧城市、智慧社区等概念的普及加上科技 的不断发展，越来越多的物业服务企业投入科技化、智能化改造。如万物云深入实施“沃 土计划”，进行数字化转型；碧桂园推出物业数字化服务品牌“天石云”；旭辉永升服务首 发“AITCH”和智慧服务科技品牌霖久科技。

传统的物管行业一直和快递业等行业一样被视为劳动密集型行业，因此人力成本一 旦上调，会直接导致物企运营成本飙升。在物企行业中，科技应用不仅仅是“锦上添花”， 而是“雪中送炭”，甚至是行业发展下半场的关键所在。利用互联网、物联网、大数据科 技、人工智能等手段，在针对保洁、绿化、保安、维修等基础物业服务时可以做到降本 增效，提高人均管理面积和产出；针对增值服务方面的社区生活服务平台方面，可以增 加增值服务渗透率，利用好社区流量入口，从而获得更高毛利。根据中物研协调研，百 强物企 2014~2019 年，百强人均管理面积从 3439.39 平方米提升至 6496.41 平方米， 上涨幅度达 88.90%；人均产值从 8.92 万元提升至 15.53 万元，涨幅为 74.10%。

在外拓过程中，万物云也保持相对优势。从部分更换成万科物业和万物梁行的小区 例子可知，由于万物云的品牌效应，更换后小区房价超额涨幅最高达 16.7%；深圳山湖 居小区更换前后物业费涨幅达 137%，说明一线城市中存在大量旧盘业主希望通过更换 品牌物业达到房产增值的效果，对物业费提价的接受度较高。

万物云转变思路建立睿联盟合作平台，利用自身科技服务商优势支持合资物企上市。

2020 年 10 月，万物云和上海升龙投资集团有限公司达成战略合作，成立物业合资 公司——升龙物业加入万物云睿联盟合作平台：1）万物云作为战略股东，不但“出钱”进 行财务投资以期得到丰厚回报，而且可以“出力”，提供上市意见、梳理物管流程等；2） 升龙物业借助万物云在科技方面的基础完善服务，针对体量不大的物业公司，可能无法 承担自建现进科技系统的成本，这部分可外包给万物云。同时万物云可以借助平台模式 带来的规模化效应，进一步抢占市场和降低成本。同时，万物云服务客群人数的增加也 给科技系统的底层设计提出新的挑战，即便战略投资上市的物企公司快速成长后自建科 技服务系统，万物云也相较其他头部规模物企获得了先发优势，在未来集中度提升的行 业前景下，“加盟商”模式可以让系统提前预演，并针对外拓市场采取相关措施。

万物云选取投资标的的标准，主要是：1）优先投资已出具规模的地方性物业公司，如升龙除了在大本营广州以外，在郑州、上海、南京、福州等已具有一定的体量。2）投 资的物企有成长性，最好是母公司有可观且结构良好的土储，可以保证在低杠杆运作模 式下可以持续获得土储。升龙未来有接近万亿元的货值可以持续转化，这比一般的开发 商成长性要好。同时，升龙低负债率，保持稳健健康的发展模式。资金渠道通畅，升龙 集团是广东华兴银行前十大股东，与建设银行、农商银行、广州银行等签约展开三旧改 造合作等。3）投资标的有“特色性”即在某一方面有较深护城河。如升龙被誉为广州的“城 市更新”专家，累计完成 20 多个旧改项目，总计容面积超过 3000 万平米。且在“三条红 线”“两集中”政策强压下，城市更新方式持续获取土地的确定性更高，而且城市更新还会 给企业带来针对旧改这块的服务升级的“外拓”34页项目。升龙在广州市有 9 个旧村改造项目， 分别为南沙区的金洲冲围村、番禺区的明经村、蔡边一村、蔡边二村、沙溪村，增城区 的群星村、长岗村，黄浦区的南湾社区和龙湖街汤村。

浙江“未来社区”概念落地，万物云抓住机遇助力亚运。2019 年浙江启动“未来社区” 建设，首次提出以“139”为核心内涵，旨在以“人民美好生活”为核心，以“人本化、生态化、 数字化”为价值坐标，打造覆盖九大生活场景的新型城市功能单元。2021 年 7 月“浙江未 来社区基金”成立，基金规模 30.07 亿元，其中浙江省建设投资集团出资 10 亿元。

未来社区可以理解成浙江特色版的“城市更新”项目，不同的是浙江省将搭建数字化 平台，利用“数字经济”赋能未来社区的多种生活场景。在“新型城市功能单元概念”和“长 三角一体化战略”指导下，万物云可以凭借自身科技优势切入赛道，落地“未来社区”示范 区，通过“数字化”平台的打造，连接邻里、教育、健康、服务、治理等多种场景。针对老旧小区物业服务不足，收费与服务品质不匹配等问题，“未来社区”推出“平台 管家”模 式、“无盲区”安全服务网、“便民惠民”社区服务体系，全面提升物业服务质量。针对社区 医疗匮乏，养老设施缺失等问题，“未来社区”构建“5 分钟”健康服务推送圈。得益于万科 之前在大健康产业的布局，在康养方面积累一定先发优势。

6 万科商业与印力整合深化，打造头部商开与运营平台

6.1 居民消费扩容空间可观，印力规模和区位优势明显

中国居民消费万科维持高增速发展，万科商业和印力集团整合优势显著，打造国内领先 的商业运营平台。根据印力研究院的分析，我国最终消费支出占 GDP 比重经修正后约 为 44%，显著低于发达国家和地区，随着供给侧结构性改革的深入，我国居民消费总量 将稳步发展，预计年化增速在 6%左右，预计到 2030 年，居民消费支出规模将在 80 万 亿人民币左右，相比 2020 年增长 80%左右；届时面积 3 万方以上的购物中心销售规模 将达到 7.5 万亿，租金收入规模将达到 1.12 万亿，相比 2020 年增长约 70%。

2016 万科与合作方联合收购印力集团 96.55%股权，随后以印力集团作为商业开发 与运营平台。截止 2020 年末，万科新开业商业面积 128.9 万方，累计开业的商业面积 989.8 万方，2020 年商业项目营收 63.分析22 亿元，规划中及在建商业建筑面积 435.4 万方； 其中印力 2020 年商业营收 42.22 亿元；万科年度营收前十的商业项目中有 9 个由印力 集团运营管理。

项目布局全国重点城市，稳步扩张凸显规模效应。根据公司年报披露，自万科收购 印力以来，印力管理项目的数量与规模经历一段时间精简后，目前处于稳步扩张状态。 据官网信息与统计，截至目前，印力集团布局北京、上海、杭州、深圳、武汉、成都、 西安、南京、南昌、沈阳十大城市核心区域，自持商业项目 76 个。根据官网和年报有 限公开资料，本文预估公司累计开业面积约 700 万方，预计 2021 年度新开业超过 110万方；持有与管理的商业项目 110 余个，管理总面积超 950 万方，管理规模居全国第二。

聚焦“印象系”品牌力，因地制宜打造全线产品矩阵，构筑强势运营管理能力。印力 以“印象系”品牌为核心，根据项目体量与商业定位，构筑了包括“印象城”、“印象汇”、“印 象里”、“印象城 MEGA”的全线产品矩阵，分别打造区域型、片区型、社区型、超大型商 业/购物中心，凭借全国近 700 万方的“印象系”购物中心，年服务超 6 亿消费者，形成品 牌的区域与行业口碑效应。同时，印力通过整合万科旗下商业品牌，接管了部分万科广 场，聚焦家庭型购物中心。在观点指数的中国商业地产 TOP100 榜单中，印力集团连续 4 年稳居第 3~4 名；在购物中心运营商发展指数排名中，2021 年上财务半年印力集团稳居 TOP5，依托 76 个品牌项目的规模优势，已然位居国内商业地产管理运营第一梯队。

印力品牌影响力结合区位优势，享受城市发展红利，挖掘项目的潜在价值。印象城 作为印象系主打品牌，定位中高端购物中心，布局全国一二线城市，重点布局高能级城 市，以及如长三角、珠三角等四大城市群外溢区域；同时抢占城市的核心与交通枢纽区 位，尽享区位优势与流量红利，巩固印象系品牌形象。根据赢商网称，截至 2020 年 中，万科已累计获取了 49 个 TOD 项目，总建面达 1803 万平方米。根据赢商网统计， 万科 TOD 项目自 2019 年起进入密集开业期。TOD 项目的充足储备，给万科及印力集 团未来占据排他性的潜力。

主打品牌印象城购物中心占据城市 CBD 与交通干线位置，引流效果明显：北京印 象城位处海淀区公主坟商圈，毗邻地铁 1 号线和 10 号线，半径 1 公里内覆盖近 20 万常 住和办公人口；苏州印象城作为苏州首家一站式购物中心，毗邻地铁 1 号线中央公园站， 并位于现代大道与苏嘉杭高速交汇处，连接苏州古城和金鸡湖 CBD，尽享苏州城市多核 心发展的红利；杭州金沙印象城是印力首个 TOD 模式项目，与杭州地铁 1 号线高沙路 站无缝连接，直达高铁东站/客运中心站、萧山机场，同时拥有 4 条城市快速路，20 分 钟直达钱江新城、萧山、乔司、海宁、大江东；2020 年开业的太原印象城毗邻太原南站 和在建的地铁 1 号线，距离机场约 4 公里，随着太原城市建设的推进与附近交通枢纽功 能的形成，太原印象城商业影响范围将迎来大幅度的提升。主打品牌印象城购物中心作 为城市或区域性的标杆项目，通过聚焦城市核心与交通干线吸引大量客流，而区位红利 随着城市发展愈显稀缺，占据发展先机，确立竞争优势。

6.2 商管正处结构性增长期，轻资产运营模式开拓新赛道

商业管理运营服务市场持续扩容，低集中度市场有利于万科抢占红利发展先机，在接下来的增量博弈阶段大放异彩。在轻资产模式下，商管团队向商业项目输出管理 运营服务，不进行投资开发业务，可有效缓解资金压力，获得更高的利润率。

根据宝龙商业招股书，全国商场总数在 2013~2023 年期间复合增长率 13.5%， 2023 年将达到约 8150 个；而根据华润万象生活招股书，购物中心运营市场的总在管 建筑面积在 2014~2019 年期间，复合年增长率为 13.4%，2019 年为 534.6 百万方， 预计 2019~2024 年期间复合年增长率为 7.1%，2024 年将达到 753.7 百万方；购物中 心运营服务的市场规模在 2014~2019年期间，复合增长率为14.4%，2019年达到1739 亿元，受益于国家构建国内国外双循环格局，以及随之出台的消费促进政策，预计 2019 年~2024 年期间购物中心运营服务市场将以 9.9%的复合年增长率增长，2024 年将达 到 2789 亿元。

目前商管运营服务市场集中度极低，市场细分领域较多：根据弗若斯特沙利文的 统计，2020 年上半年购物中心运营服务市场的集中率 CR5（即前五大运营服务提供 商的市场份额之和）约为 7.3%，随着我国商业项目业态更改或提升需求进一步释放， 商管服务市场竞争日趋激烈。

商管运营服务行业“马太效应”将趋于明显，印力“抢跑”优势明显：由于商管运营 在服务、客户、人才、运营四个方面的高门槛，背靠印力的万科商业早早入场，凭借 既有的项目规模体量，已具备覆盖各种商业类型的成熟团队与商开运营经验，有望占 据更多市场份额。

印力具备可复制模块化流程管理机制，可迅速扩大自身管理经营优势：根据印力 内刊介绍，印力总部在项目规划统筹、品牌建设和管理方面积极推进流程管理，将可 单独提供完整服务的最小独立单元视为“插件”，通过收集、完善优化既有项目的插件， 形成模块化、标准化插件以便在后续项目推广，在商管服务市场兼具规模优势与可复 制性，有望把握市场发展的红利期，进一步提高占有率，高筑行业护城河，未来发展 预期可观。

规模效应降低商管成本，服务输出领域开拓新赛道。不同于传统开发业务，商管 服务业务较易复制与扩张。目前印力利用自持项目的运营管理经验与成熟管理团队， 积极采用轻资产模式，向外提供商管服务。以印力上海公司所运营的上海/环上海商业 项目为例：上海范围内超过一半的项目、苏州范围内除苏州与常熟印象城外的项目， 均采用印力输出管理的模式运营。在区域密集布局与项目标准化、模块化推进的背景 下，运营管理团队经验可被充分共享与复制，配合近年印力向 B2C2B 的商业模式转 变与数字化升级等手段，与之相关的消费者洞察研究、数字化系统开发、统一招商采 购运营的成本将进一步摊派；相较于住宅开发和物管业务，本是高毛利的商管服务利 润率仍有进一步增长的空间，作为新赛道的管理服务输出领域增长潜力巨大。

“三维度”打造城市/社区生活枢纽，成功输出可复制案例抢占市场。根据印力内刊 介绍，目前印力专注于从单一空间场景、单一商品陈列的内容、单一的商业活动载体 的 B2B2C 商业模式，转型到 B2C2B 的商业模式，即采用多场景联接、多元体验内容， 成为城市服务功能的载体；同时重视消费者的触点，通过服务好 C 端来更好的服务 B 端客户；进而在空间场景、内容创新、服务体系三个维度，将项目打造成城市/社区功 能载体的生活枢纽。与此同时，每个维度又可打磨提炼成独立的模块化插件，供印力 其他项目复制、参考并进一步迭代，目前已有多个成功案例。

数字化上下游一体建设，规模优势加持下点燃新的利润增长点。早在 2010 年印力 涉足商业管理之时，便积极采用数字化系统进行项目管理，随着近些年技术的不断进步， 积极在运营端推动从消费者、商家、商场角度进行数字化转型，相继推出了面向商家和消 费者的服务平台；如统一会员系统“印享星”，在兼顾会员服务、提高用户黏度的同时，首 创基于场景触发的营销方式，在遍及全国、超过 800 万用户规模的加持下，摊派平台开发 成本，提高服务与运营效率，进一步提高利润水平。

此外在集团层面，印力还搭建“投融管退”资产全生命周期管理平台“印资管”，实 现项目全流程追踪、一体化管理；搭建大数据分析平台，参与日常决策运营。基于项目 技术规模与运营团队优势，全方位数字化转型和科学决策方法将会是未来新的增长点。

6.3 CMBS 发行与项目退出并举，借存量资产扩充资金储备

运营能力为王，印力借优质项目盘活存量资产。相较于传统的住宅开发业务，商 业地产的杠杆率更低、资金占用率更高的同时，还要通过稳定的运营才能持续收获现金 流。在当前政策收紧的背景下，从事商开业务的企业资金端承受着巨大压力，限制了扩 张发展速度。印力一方面通过输出商管服务，进行轻资产模式运营；另一方面利用金融 工具将存量资产重新周转起来，从而突破自身资金端的限制。盘活存量的核心在于运营， 商业地产需以来良好的运营能力提供稳定持续的现金流，才可通过合理的金融手段进行 盘活，而良好的运营能力则必须靠专业团队才能实现。印力正是凭借自身成熟的运营团 队和强大的运营能力，在盘活存量资产的道路上渐入佳境。

推动优质资产证券化，为后续发展储备资金。商业房地产抵押贷款支持证券 （Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS）是指以商业地产项目为抵押进行 融资，以相关商业地产持续现金流（如租金、物业管理费等）为偿债来源的一种资产证 券化方式，相较于传统的融资方式，能实现较高抵押率与较长融资期限。截止目前，印 力集团已成功发行了 6 只资产证券化产品，另有 1 只即将发行，其中除了“中信金石-深 圳龙岗万科广场资产支持专项计划”作为类 REITs，其他均为 CMBS。将深圳印力中心在 内的超过 9 个优质项目作为资产标的，资产证券化产品总发行规模达 180 亿元的同时， 印力 CMBS 发行利率通常为同期同评级产品的低值，极大降低了融资成本与现金流压力， 为集团后续发展扩张储备了充足资金。

打造商业地产“投融管退”闭环，全生命周期管理促进资产增值。印力联合深圳信 城收购三林城市商业广场项目，对其中购物中心进行改造升级，以三林印象城为名重 新开业，并在开业一年后整体退出项目。凭借自身强大的品牌影响力与商业运营能力， 通过对自持商业项目实现资产增值后的退出，形成商业地产“投融管退”闭环，进而实 现资本循环。同时根据印力内刊介绍，还通过搭建自主的资产全生命周期管理平台“印 资管”，对项目的“目标、预算、运营” 进行三位一体数字化联动与全流程打通，助力“投 融管退”的资产增值模式。

7 万纬物流借普洛斯东风，高标仓、冷链业务稳筑护城河

7.1 万纬物流营收维持高增a速，成为本土龙头一哥

物流地产高速发展，万科具备先发优势。随着国民经济水平不断提高、消费市场不 断发展、新零售模式兴起以及电商的成长与渗透，物流地产行业高速发展。企业和消费 者对于货物配送时效性有了更高要求，在许多核心物流枢纽城市，物流地产市场依然面 临供不应求的局面。

万科进入物流地产较早，于 2015 年推出万纬物流。2017 年万科联合厚朴投资、高 瓴资本、中银等机构对物流地产行业龙头普洛斯进行私有化，成为其最大股东。2018 年 万科并购太古实业旗下太古冷链物流资产平台，拓展冷链业务版图。近年来万纬物流实 现快速扩张，已然成为物流地产行业本土龙头。

万纬物流竞争优势在于：1）品牌优势，万科集团作为地产行业领跑者，具有品牌 优势，受到政府和市场的信赖。万纬物流背靠万科信用背书，更受政府信任，拿地和招 商难度更低。234页）开发优势，在仓储行业中万纬物流属于物流地产，其实是偏向于“仓”， 即着重点在于仓库的选址、类型选择，制定建设标准、配套设施等等，是典型的重资产 行业，开发优势在于万科在房地产开发领域多年的丰富经验及对供应链的议价权。依托 万科集团，万纬物流能够在物流地产领域快速扩张，持续收购、投资、建设物流地产项 目。3）经营优势，万科是地产行业龙头中较早开展经营性业务的房企之一，拥有经验丰 富的专业管理经营团队，对政策风向和市场痛点把握能力强。近几年万科引进了大量物 流地产行业成熟团队，且通过入股普洛斯学习其经验管理模式，扩大了万纬物流的经营 优势。

万纬物流聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务。万科 2020 年业绩报显示， 2020 年万纬物流新获取管理项目 10 个，可租赁建筑面积 75 万平方米，在 44 个城市累 计管理 148 个项目，可租赁建筑面积 1148 万平方米。所管理的项目中，高标库 128 个， 可租赁建筑面积 1062 万平方米，冷库 20 个，可租赁建筑面积 86 万平方米。

万纬物流营收维持高增速，市场占有率稳步提升。2020 年万纬物流管理项目（含 非并表项目）的营业收入 18.7 亿元，同比增长 37%，其中高标库营业收入 12.9 亿 元，同比增长 29%；冷库营业收入 5.8 亿元，同比增长 60%。根据戴德梁行统计显 示，2019 年，万科持有已建成仓储面积占全国物流地产行业总建筑面积的 7.3%， 截至 2020 年末市占率升至 8.0%，位列行业第二，仅次于普洛斯。国内物流地产行 业整体呈现出一超多强的企业竞争格局，万纬位居第二梯队龙头位置。

高标仓储需求旺盛，万纬物流构建全国性高标仓储网络。

1）高标仓市场供给量 不足。高房地产标仓，即高标准仓储物流设备，在中国目前尚无官方统一定义，行业内通 常认为仓库手续齐全、净空高度不低于 9 米、设有标准装卸平台与升降平台、设备 齐全且消防设施齐全的仓储建筑可以称之为高标仓储。相比传统仓储，高标仓储具 有空间利用率高、自动化水平先进和合规属性强等特点，能有效提升供应链效率， 因而广受市场欢迎。仲量联行研究部发现当传统非高标库无法满足租户日益增长的 需求时，一部分非高标库会自发升级到高标库达到“自我进化”，另一部分因政府拆 除老旧物流园，被动升级到高标库。根据物联云仓统计的覆盖中国 32 个省份，219 个城市，7187 个园区的仓库资源数据，截至 2020 年底，全国通用仓库总面积超 3 亿平方米，目前高标仓约占通用仓库总面积的 30%，总量仍然不足。

2）万纬物流 在布局高标仓方面已得先手。万纬物流高标仓储业务布局全国 47 城，在国内核心物 流节点城市已形成全国性高标仓储网络，可为客户提供高端、标准化物流仓储设施。 万纬物流重点布局长三角、珠三角等城市群，其经济、产业基础扎实，交通条件优 越，可以有效支撑高标仓需求。根据戴德梁行统计显示，2020 年，万科持有的高标 库占全国高标库市场存量的 14.2%。

“服务 科技”双轮驱动，一站式供应链服务降本提效。万纬物流致力于建设 OTWB 体系（O 订单管理-T 运输管理-W 仓储管理-B 计费管理），同时建立标准化客 户服务体系，不断提升科技手段在服务标准流程中的应用，以“服务 科技”的经营策 略推动业务发展，并通过与微软、杉数科技等国内外顶尖科技公司的战略合作实现 园区管理、仓库管理智能化，提升管理效率，为客户提供更优质的服务。

并购太古冷链加快布局，冷库规模已成行业第一。万纬冷链采用国际先进的仓 库设计及制冷工程技术，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力， 为客户提供最高标准的冷链物流保障。2020 年国际冷藏库协会（IARW）公布的全 球温控仓储服务商榜单上万纬物流排名第 11 位，是国内唯一上榜企业。2018 年万 科并购太古实业旗下太古冷链物流资产平台，以仓储量计算，太古冷链为美国第三 大冷链物流运营商，且太古冷链的基础设施、质量标准、人才与管理等也极具优势。 并购完成后，万科物流旗下的冷链物流项目，覆盖国内一线城市及内陆核心港口城 市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。以万纬上海海港冷 链物流园为例，园区距上海南港仅 9 公里，周边交通便捷，是世界范围内第一个获 得 LEED 铂金级认证的冷库类项目，拥有 28 个全封闭式装卸平台，可与冷藏车无缝对接，确保温度不流失，在与佳沛奇异果合作以来，累计处理超过 2 亿个奇异果， 为客户提供了优质的冷链服务。

公司官网显示，2021 年 5 月，万纬物流首批快建项目上海松江新桥冷链园区、 新浜冷链园区正式开业，顺利实现“开业即满仓”。2021 年 6 月，万纬物流迎来冷链 项目密集交付期，嘉兴平湖、西安高新、苏州望亭、杭州帝通、南京栖霞二期、济 南高新二期、成都龙泉等 7 个冷链园区即将开仓，进一步加快万纬全国冷链物流布 局和提效升级。

7.2 物流行业迎来高速发展期，企业跨行进入明显

国内消费市场规模持续增长，物流仓储行业高速发展。近几年国内物流行业的 发展拉动物流仓储费用逐年提升，根据灼识咨询统计显示，按社会物流总费用计， 中国是世界最大的物流市场。2020 年中国社会物流总费用规模为 14.9 万亿，占 GDP 的 14.7%。2010~2020 年物流保管费用保持持续增长态势，2020 年中国物流保管 费用达到 5.1 万亿元，同比增长 3.9%。2012~2016 年仓储固定资产投资完成额保持 高增长趋势，但从 2017 年开始国内仓储固定资产投资完成额下降明显，主要是因中 国经济增长放缓以及工矿仓储用地供应日趋紧张所导致，2020 年有所回升。随着国 内消费及贸易活动持续增长，市场对仓储的需求持续上升，行业仍有较大的发展空 间。

通常物流地产的投资回报率高于其他商业地产资产，因此一直吸引着国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本的青睐。根据仲量联行统计显示，在国际主 要城市，物流地产的资本化率表现均优于办公楼物业和无风险投资收益。

物流地产行业发展前景良好，企业跨行进入明显。

1）外资专业物流企业代表普 洛斯破冰。2001 年中国加入 WTO 后大量外资企业进入中国，提出“物流地产”概念 的普洛斯于 2003 年进入中国，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内。

2）国内 电商与物流等供应链上游企业入局。随着电商与快递物流的发展，电商与物流企业 纷纷进入物流地产行业，2007 年京东正式进军物流地产领域并于 2021 年在港交所 上市。电商与物流企业自身拥有业务需求与物流技术，布局物流地产可以在实现产 业协同的同时享受物流地产的收益。

3）房地产企业凭借开发经验与优势介入。2014 年万科成立物流地产事业部，并于 2015 年推出万纬物流。2014 年是许多房地产企 业思考多元化转型的元年，彼时信贷环境仍较为宽松，地产企业有着强大的资金优 势。物流地产本质依然是地产，地块的位置及拿地价格很大程度上决定了后续的投 资回报率。拥有地产开发经验与优势的房地产企业更容易拿到位置佳且价格低的用 地，意味着能以更低的成本完成招商，达到更高的投资回报率。因此，资金充足、实力强劲的房地产企业能够快速进入扩张的良性循环。

4）金融机构携资本进入。 2014 年财务报告平安通过收购成都新地空港物流园进军物流地产。物流地产行业特征与险资 的投资特点非常匹配，险资可投资规模大、周期长，方式灵活，物流地产虽然年化 回报率高于其他类型的地产，但所需的时间周期长。平安等资金雄厚且成本低廉的 金融机构，注重资金的安全性和长期回报率，对物流地产这类回报率和稳定性高的 项目青睐有加。如今的物流地产行业正处于参与者众多、多样化竞争的阶段，行业 良好的发展前景吸引了房地产、电商、零售、房地产金融等多个行业中的资本和企业进入， 也进一步推动了行业的发展。

政策“催化”物流仓储行业规范发展。目前国内对于物流地产相关的政策规划主 要聚焦在仓储设施建设方面，围绕仓储行业发展水平难以满足日益增长的需求这一 矛盾，让国内仓储行业走上更为规范、快速的发展道路，为行业发展营造较好的政 策环境。2012 年商务部发布《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，指导仓储业 加快推进传统仓储向现代物流转型升级。2017 年国务院发布《关于进一步推进物流 降本增效促进实体经济发展的意见》，进一步推进物流降本增效，着力营造物流业良 好发展环境，提升物流业发展水平。2020 年以来的疫情对物流行业尤其是冷链物流 提出了新的要求。

物流地产资产证券化提高流动性，公募 REITs 带来新机遇。在物流地产项目的 长期运营中，通过收取租金的回本时间较长，无法通过类似房产销售的方式实现资 金的快速回笼，因此催生了 ABS、类 REITs 等资产证券化产品的出现。2016 年， 中信华夏苏宁云享资产支持专项计划推出，是国内资本市场上第一支物流仓储类 REITs 产品，以权益型 REITs 的模式展示了物流地产的投资价值，受到了投资者的 广泛认可。2020 年 6 月，万纬物流首期类 REITs 产品“万纬物流-易方达资产-物流仓 储 1 期资产支持专项计划”在深圳证券交易所挂牌，资产及经营管理能力获得资本市 场认可。资产证券化提高了物流地产的流动性，加速了资产和现金的循环，这些类 REITs 产品的实践虽然距离成熟市场还有一定差距，但仍是十分行之有效的尝试， 为国内市场积累了诸多交易设计与商业运营层面的经验。

国内公募 REITs 政策落地则带来了新机遇，2020 年 4 月《关于推进基础设施 领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》政策的出台，明确规范了 国内物流地产 REITs 产品的合规性，也为物流地产规模化发展提供了明确的方向。 2021 年 6 月，上海市政府常务会议审议通过了《关于上海加快打造具有国际竞争力 的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》，提出了设立专项资金、 支持上交所开展业务、支持公募基金管理人开展业务、扩大产品投资者、发展专业 服务、加强配套政策支持等政策。 基础设施公募 REITs 是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、 安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本 投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

基础设施领域不 动产的盈利模式明确，现金流相对稳定，符合发行公募 REITs 的条件，仓储物流则 是基础设施中优质的底层资产。2021 年 5 月，普洛斯申报的基础设施公募 REITs 项目“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”经上交所审核通过后，获得 中国证监会准予注册的批复，正式进入公开募集发售阶段。公募 REITs 的正式落地 将会丰富物流地产的退出渠道，形成“投资、建设、运营、退出”的可持续性闭环。对 于资产持有人快速回笼资金，实现项目融资有着非常重要的作用，有助于物流地产 长期价值的发现。

7.3 物流行业回报持续增长，疫情抓住发展机遇

零售消费提质扩容，新冠疫情推高冷链和高标库需求。在中国消费市场提质扩 容的大背景之下，叠加新冠肺炎疫情的推动，物流地产行业衍生出了新兴驱动力。 根据仲量联行资料显示，2018 年国内人均仓储面积为 0.7 平方米/人，远远低于日本 的 4.0 平方米/人和美国的 3.8 平方米/人，国内仓储物流还有很大的市场拓展空间。

1）“宅经济”、直播带货风口拓展物流仓储需求。近年来，电子商务的不断拓展 推动了物流地产行业的发展。此外，新冠肺炎疫情之后线上直播带货服务迅速拓展， 进一步提升了对物流地产的需求。消费品网上零售额在2020 年达到了11.8万亿元， 同比增长 10.9%，占社会消费品总额 30%。物流地产作为零售供应链中的重要一环， 在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的作用，因此消费需 求的拓展将会持续推动物流地产的需求。随着电商愈加重视供应链的效率及稳定， 对物流地产配备的设施提出更高要求，高标库的市场将进一步扩大。

科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器，自动化和智能化的物流科技可以 有效提升高标库的空间利用率和作业效率。

3）疫情期间，生鲜平台获流量红利崛起，冷链基础设施服务商或成最大赢家。 在疫情爆发前，生鲜电商已经崭露头角，并扮演着越来越重要的角色。疫情期间消 费者对生鲜食品刚需的存在将数以百万计的流量导向生鲜电商，叮咚买菜、盒马、 每日优鲜等多家生鲜电商平台业务激增，疫情一定程度上为生鲜食品和相关仓储配 送行业的加速发展创造了新的机遇，冷链基础设施服务商迎来广阔市场。根据中物 联冷链委公开资料显示，中国冷链物流市场规模持续扩大，2019 年冷链物流行业的 市场规模达到 3391 亿元，同比增长 17.5%。线上生鲜消费的增长将推动整个物流 业加大对冷链运输与仓储的投入，冷链行业有望继续保持快速发展。

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