长沙出租土地收益金征收标准(2019长沙市征地补偿新规)

近年来，法拍房成交率持续增长，越来越多人买房时将法拍房作为选择，有人从中省了一大笔钱，而有人却踩了风险。狗哥对目前法拍房交易市场中可能存在的风险问题进行了统计梳理。调研了136家线下法拍服务机构和2000 意向购房者得出，无论是专业人士还是购房者，对于法拍房的风险还是有相对一致的看法。

接下征地来就来有针对性地分析一下大家最关心的这几种风险！

01腾房难

腾房难题一直是强制执行中的难点，被执行人或其他第三人占用在被拍卖房屋中，拒绝腾房的情况时有发生，常见的第三人有被执行人家属，租户或其他债权人。虽然收益金大多数法院支持强制腾房，但每个地方法院对强制腾房的要求并不一致，如果法院在拍卖时已注明不负责腾房或清场，在竞拍前一定要尽调清楚再出手。

虽然这是调查中被顾虑最多的一个问题，但在实际操作上，专业的服务机构已经有一套比较成熟的方法，只要正常流程拍卖成功，腾房2019只是时间长短的问题，快的话再一个月左右，慢的话3个月以内也基本可以完成。

02税费、新规物业费等额外支出

法拍房的税收和普通二手房是基本没有区别的，在一些特殊情况下，可能会出现额外税费，前期一定要做好深度调查，或者找专业人士咨询（可以全权委托 狗窝选房）。不然天价税费的确令人头疼。

一般的法拍网站，均会注明出让方税费是否由买方承担，以法院公告为准。

容易产生高额费用的情况一般有以下几种：

1.公司产权的房屋

2.存在遗产继承的房屋

3.非住宅性质（商用等）的房屋

4.土地性质：划拨

其中，商征收用和公司产权主要会产生大额的土地增值税，遗产继承问题会出现较高的遗产税。而划拨的房产二次交易时会补交一定的土地出让金。

03过户难/土地性质问题

土地性质也是大家需要注意的点，除了涉及税费，还涉及到能否过户的问题，比较常见的是房产的土地性质属于集体所有，只能新规在集体组织内部流转，导致非集体组织内部人员竞买后会无法过长沙市户。

还有比较常见的是房屋性质为安置房、房改房等特殊性质的，能否过长沙市户及具体费用应以当地房产政策为准。例如之前长沙的一处拍卖房屋，土地性质虽然是划拨，房屋性质为“农民安置房”，但依据当时长沙的政策并非无法过户，只是过户时需补交土地收益金，此时竞拍就应考虑额外增加的成本。

04房屋带有长期租赁

在法院决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护标准的，基于房屋买卖不破租赁的原则，如果法院已认可了法拍房的租赁，就会在公告上明确优先购买权人，且将租土地赁信息公示，并继续允许承租人出租使用至租赁合同结束为止。

当然，公示的租赁期限较短倒还好，买受人等待一段时间即可入住，但如果带有较长甚至长达20年的租赁征地合同，有可能涉及虚假租赁或其他问题，即使拍卖得到了该房屋的物权，也将长期无法入住。

05房屋仅部分份额拍卖

对于法院公示的拍卖房屋，如果存在案外的共有产权人（如配偶），部分法院的做法是，仅拍出租卖部分份额。通常情况下，一般案外人具有优先购买权，导致买受人难以竞拍成功，即使竞拍成功后也将产生无法正常使用或处分的问题，建议审慎购买。

像房产份额的这个问题，通常征收拍卖时都会标注得比较清楚，大家留心看一下，进行选择就可以。

06落户与学位问题

户口属于房屋买受后的添附权益，一标准般而言，法院只能通过拍卖确认书、执行裁定书等相关法律程序将房屋合法地过户给买受人，使得买受人拿到房屋产权，但是对于户口是否必须强制迁出却没有强制性规定。

如果户口的迁移无法保障，对于有子女落户入学需求的买受人会造成一定影响。

不过，像上述这种情况，通常只发生在北上广等户口管控严格收益金的地补偿区，大部分城市是不存在这个困扰的，办理过户之后，在一定期限内原户口就被自动清除了。

07房屋质量、隐蔽瑕疵

如果可以看房的话，一般的法拍房是意向买受人集中看房，看房时间并不长，如果未仔细查看，在入住法拍房后可能会发现质量问题或其他瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形。此类情况均属于买受人需要自己“填风险”的范畴。

所以法拍房的房屋质量最2019好以实地勘察为准。如果没有条件看房的话，也一定要到同小区看看相同的户型以及想要竞拍房屋周围的环境。

08房屋风水问题

发生过各种非正常死亡案件的房屋，俗称“凶宅”。“凶宅”也属于重大瑕疵的范畴，如果买受人在成交后才发现是凶宅，补偿而此前法院未披长沙露的，买受人可以重大瑕疵为由主张权利。

不过，像这类情况还是比较少长沙见的，可能大家更关心房子的风水、是不是吉利之类的问题，这些方面其实都土地是有破解之法的，市面上关于这些问题也都有一些相应的服务。

09全款购房

基于行业了解发现，法拍房意向购买者通常名下已经有其他房产，所以在购买法拍房的时候是没有办法享受首房首贷的，这种情况下，就要安排好资金方案。需要做充足的资金准备，可能需要全款购房。

法拍房确实存在一定的风险，但这些风险并不是洪水猛兽，只要前期好好调查，规避风险是完全没问题的。

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