非房地产公司买卖房屋增值税率(房地产业增值税)

近期，房地产税及相关话题热度房屋持续上升。5月中旬召开的房地产税改革试点工作座谈会被普遍看作是房地产税加速推进的信号。6月财政部发文，自2022年起，在全国范围内将土地使用权出让收入等非税收入全部划转给税务部门征收。此举被视为房地产税正式出台前的重要准备，房地产税中“地”的部分已经就绪，接下来的工作将主要聚焦于解决与“房”相关的税制设计。

市场评估价值能够综合城市、地段、折旧等因素，科学合理地反映房产现值，因而成为大多数国家房地产税的选择，也很有可能被我国房地产税所采用。

现实中，国内绝大多数购房行为缘于房地产的保值买卖增值属性。2009~2020年，中国10年期国债（到期收益率与资本利得收益率之和）和上证A股指数的收益率分别为44.67%和90.4增值2%，而同期全国住宅价格的涨幅达到179.11%，分别是10年期国债和上证A股指数收益率的4倍和2倍，是过去20年国内累计收益率最高的资产类别。同税率时，历年全国住房价格始终保持正增长，从未跌落负值区间，最低增速为2014年的1.4增值3%，最高增速为2009年的24.72%。如果聚焦北上广深等一二线主要城市，房价总涨幅更高。与资本利得相比，房子的租金收益几乎微不足道。在税负大大低于房价上涨收益的前提下，只要房价上涨预期存在，房地产税不仅难以抑制房价上涨，而且还会起到助推作用。

以城市群和都市圈建设为主要路径的新型城镇化进程，必然导致人口由小城市向大城市集中、从经济不发达地区向经济发达地区迁移。据测算，2019~2030年一二线城市群将占全部新增需求的三分之二。随着人口进一步房屋向优势区域集中，大城市、城市群人口集聚效应将进一步增强，城市住房需求仍将维持升势。

但长期以来，在我国经非济社会发展程度较高、人口密度较大城市，普遍存在土地和住房供给双紧的情况；而在数量众多的中小城市，土地和住房供给则相对宽裕。自然资源部数据显示，截至2016年，一线城市建设用地面积是2003年的1.69倍，二线城市公司比例为2.17倍，而三线城市比例则为2.20倍。以上海为例，住宅用地的供应面积在2011年后就呈下降趋势。而在过去的十年内，一线城市人口增长超过30%。且流入这些城市的人口均为具有较强生产能力的劳动者，该群体也是购房需求的主要来源。在这些需求明显强于房地产业供给的城市推行房地产税很可能房地产业会推动房价进一步上涨。

土地财政是房价上涨的重要推手。2012年以来，地方政府支出占财政收入的比重就已经超过85%，目前已经接近增值税90%。而国有土地使用权出让金占地方政府财政收入比重接近85%。在收支两端，地方财政都已经与土地深度捆绑。未来买卖随着财政支出继续向地方本级政府转移，如果财政体制不做大的改革，地方财政对土地收入的依赖还会加深。

货币投放过多是此前房价持续上涨的重要因素。在通胀预期推动下，人们通常会选择能够保值增值的资产进行投资。实际上，货币投放过多影响房价依然是通过改变住房的供需关系，即推动需求明显扩张打破住房供求平衡。但货币供给增加不会导致所有商品价格上涨，只有供求关系偏紧的商品才会出现明显的涨价效应。将国内一线城市和部分二线城市与三四线城市的房价涨幅进行对比就能得出清晰的结论。

可见，一线城市和部分二线城市住房需求和供给之间的突出矛盾是房价上涨的根本原因和税率主要推手，其他因素都是次要和辅助因素。房地产税虽然短期内会增加囤房和炒房行为的成本，使得市场供给增加，但长期来看，房地产税并没有改变住房供需状况和土地财政，可能难以抑制房价上涨。不仅如此，在住房供需矛盾较非为突出一线城市和部分二线城市，房地产税可能还会助推房价进一步上升。因此，依靠房地产税来抑制城市房价上涨并不现实。事实上，政府对房地产税的定位在于为地方政府增加财政收入和调节居民收入分配，并未涉及调控或抑制房价上涨。

在国际上，单纯依靠房地产税抑制房价上涨几乎没有成功的案例。房地产税实施后，日本和韩国依然出现了明显的房地产泡沫和房产囤积现象。在保障房制度的配合下，新加坡的房地产税确实起到了积极的作用。主因在于不同国家在经济发展程度、土地制度、税制设计等方面存在差异。

除了可能促进以城市群和都市圈为发展路径的城镇化进程进一步强化，房地产税还有可能导致地方政府财政状况分化。随着我国城市群和都市圈进一步发展壮大，人口和财富也将持续向大城市集中，房地产税作为地方主体税种的地位愈加凸显。这可能会导致不同地方政府在财政收入上的差距越来越明显。财力差距拉大又会影响地方政府支持当地经济建设和社会发展的能力，最终体现为区域发展不均衡。对房地产税的这种长期影响不能不加以认真考量。

三、政策建议

为使房地产税推出能更好地达到预期效果，在此提出以下四点政策建议。

1.在房地产税正式立法前，可挑选不同类型的城市同时进行试点，尽可能准确掌握房地产税在供需情况存在较大差异的城市产生的价格效应，稳妥推进房地产税的立法工作。

我国不同城市住房供需存在明显差异：以一二线主要城市为代表的大型城市的住房市场存在不同程度的供不应求，房地产税可能会加剧这些地方房价上涨；而在广大三四线城市，住房供过于求的现象日趋明显，房地产税产生的涨价效应可能相对温和。建议在房地产税正式出台前，地方政府首先应积极开展实地调研，摸清城市住房市场的供求状况。然后安排不同城市进行房地产税试点，以便稳妥推进房地产税的立法和征收工作。

2.坚持“房住不炒”，稳定房价预期增值税，培育房地产税税基。

强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保房地产持房地产市场平稳运行。同时积极探索和建立房地产市场发展的公司长效机制。一方面，市场化手段和行政调控有机结合，进一步完善四大价格监管体系，即一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系。另一方面，建立健全金融机构监控机制，避免房地产行业过度金融化，坚决打击经营性贷款违规流入房地产市场。在维持房价基本平稳的基础上，稳定城镇居民对于住房价格的预期，促进房地产市场长期稳健发展，培育房地产税税基，助力地方政府有效增加财政收入。

3.在加大一线城市和部分二线城市土地供给的基础上，加大保障性住房供给力度，配合房地产税，共同促进房地产市场健康平稳发展。

一是进一步丰富投资主体，增加资金供给房地产，促进保障性住房建设。

探索新的融资渠道，为保障新住房建设提供定向金融支持。例如以ABS、REITs等直接融资工具从金融市场募集闲置资金，通过项目管理的形式增加保障性住房供给。

二是适度放宽保障性住房的申请条件。

不同城市可以根据该地区近期人口流动情况，因地制宜，向有一定经济承受能力但短期内又难以负担商品住房的新市民、青年人、大学毕业生，以及部分拥有特殊技能的流动人口提供相应的保障性住房。

三是地方政府应当给予土地、财税、金融等政策支持。

4.积极探索新的财政转移支付机制，加大力度促进区域间经济均衡发展。

（连平系植信投资首席经济学家兼研究院院长，王好系植信投资研究院高级研究员）