近日，厦门建发因为涉及高溢价拿地，被上海市普陀区政府约谈，被要求做好充分的思想准备，合理调整预期。有专家表示，后续该项目的定价可能会受到限制，从而解析影响该项目的利润。
高溢价拿地被约谈
据了解，该地块为普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块（下称“洵阳新村地块”），位于普陀区石泉路街道，东至旬阳路，南至石泉路，西至岚皋路，北至岚皋路300弄小区，紧邻7号线岚皋路站。经过300余轮竞价，该地块由融创和厦门建发共同成立的项目公司（上海兆颢企业管理有限公司）以64.52亿元成功竞得，溢价率36.15%，成交楼面价84345.6元/平方米。
值得注意的是，该地块东侧的石泉社区W060402单元B4-1地块，去年12月18日竞拍，大华集团以总价30.6亿元竞得，溢价率17.56%，楼面价仅47434元/平方米，差不多仅为上述地块的一半。
约谈中，区负债率政府要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。约谈明确表示，受让人必须严格按照合同约定进行开发建设，在该项目土地出让年限内，严格落实全生命周期管理要求，并接受相关部门的监管，确保项目品质，依法合规开展经营活动。
约谈还强调，区有关职能部门将严格监管该地块的开竣工等事项，未按期开工的，将依法合规、严格按闲置土地管理要求处置。此外，区有关职能部门还将严格执行房价地价调控联动机制要求，严格按照规定审批项目预（销）售方案备案和“一房一价”。
记者以投资者身份拨打了建发国际官方网站上的电话，建发国际相关工作人员对《华夏时报》记者表示该项目被约谈后的预期利润调整“还在测算当中”。同时，对方还表示，该项目预计定位为高端的产品，建发对保持原来的利润率有一定的信房地产心。
58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，从该地块的出让价格来看，溢价率较高，该地块楼面价格虽然低于周边二手房价格，但已经超过了同等地块的楼面价。因此，要保证该项目不亏本，未来房价应该会明显超过目前周边二手房价格。
张波还表示，此次约谈可以视为一个明确的信号，即房地产调控不但要平稳当下房价，同时还要从土地侧入手进行调控。此外，该地块未来被严格限价的可能性较大，也就是说，相关部门不会允许通过各种炒作的方式来提高房价预期。拿到该地块的房企需要通过产品本身的优势来提升竞争力，同时在成本控制上也需进一步强化，合理2020控制项目的投资收益预期。
知名地产分析师严跃进也对《华夏时报》记者表示，类似约谈体现了上海今年楼市政策升级的导向，后续该项目的定价可能会受到限制，从而影响该项目的利润。
地产“飙规模”之路是否可行？
值得关注的是，本次被约谈的闽系房企建发，近年来在房地产扩张的道路上一路狂飙。
克而瑞数据显示，2020年，建发房产的销售总额为1232.0亿元，排名第23位，这是建发房产首次进入千亿房企的行列。《华夏时报》记者翻阅资料发现，2016年、2017年、2018年、2019年、建发房产的销售额分别为200.9亿元、341.3亿元、544.8亿元、净694.2亿元、五年时间便将销售额从200多亿拉升至千亿，排名从第60名升至第23名，几乎每年一个台阶，稳步上升。
除了在销售业绩上进行赶超，在房企物业分拆上市潮来临之时，建发也没落下。2020年的最后一天，建发物业（股票代码：02156.HK）在排行港交所上市，截至2021年3月5日，建发物业的收盘价为2.89港元/股，较其首日上市的收盘价3.10港元/股跌6.8%。此外，建发物业的招股书显示，其还存在毛利和续约率下降的情况。
在阔步前进的同时，建发房产的负债也维持在高位。2017年、2018年、2019年，建发房产的上市公司建发国际（股票代码：01908HK）的净负债率分别为319.95%、242.08%、175.74%，尽管有所下降，但是一直维持在高位。根据2020年上半年财报，建发共踩中两道红线，剔除预收款后的资产负债率为79.24%，净负债率为247.68%，净负债率较2019年底提高71.9个百分点。
无可质疑的是，在三道红线和个人房贷受限的大背景下，房企利用金融杠杆做大规模的方式已经成为过去式，那么企业建发的规模发展模式是否可持续呢？
针对文中涉及的问题，《华夏时报》记者给建发国际的官方邮箱发去了采访提纲，并多方联系建发集团的相关工作人员，截至发稿，未收到回复。
