在执行过程中，被执行人应当以其全部财产承担责任。但是在实践中，被执行人为了逃避债务或者其他原因，虽然实际出资购买不动产，却将不动产登记在第三人名下，此时能否申请强制执行？从表面上看，不动产权属以登记为准，既然登记的权利人为第三人，自然不能执行该财产。但是，如果不能执行该不动产，又没有其他财产可供执行，债权人的利益如何保障？本文拟从一例法院裁判出发，对上述问题进行分析，以期对执行实务有所裨益。

一、案例导读

河南骐盛纸箱包装有限公司、张立志执行异议之诉再审案件【（2020）豫民申7160号】，在执行过程中，执行法院查明被执行人彭道远、杨亚辉与第三人李某、薛红花合伙购买工业用地一块，登记在河南骐盛公司名下，执行法院认为可供执行，于是查封该土地。现登记权利人河南骐盛公司提出执行异议、执行异议之诉，要求停止执行案涉土地。

周口市中院二审认为，《查封扣押冻结规定》第二条第3款规定“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，薛红花、杨亚辉、河南骐盛公司共同签订的协议书约定内容与本案相关的约定主要有以下三方面：1、薛红花、杨亚辉共同出资购买土地，购买后的土地登记在河南骐盛公司名下。2、薛红花、杨亚辉选定河南骐盛公司以外的项目后，再把土地从河南骐盛公司过户到新选定的项目上。3、薛红花、杨亚辉对土地的权利享有的是按照出资份额的多少享有权利，即享有按份共有的权利，而不是享有共同共有的权利。根据上述协议约定，河南骐盛公司只是登记的名义使用权人，其通过签订该协议的方式书面确认案涉土地使用权不属于自己享有，自己只是案涉土地的登记使用权人，现河南骐盛公司又以自己为案涉土地的合法使用权人来排除执行，一审法院驳回其该诉讼请求并无不当。

河南高院再审认为，根据三方签订的协议书，可以认定案涉土地系暂时登记在河南骐盛公司名下，按出资方的各自出资额对其享有权利，而且本案也可以确认薛红花、杨亚辉、彭道远通过借款等方式筹措资金用以购买案涉土地。参照《查封扣押冻结规定》第二条第3款的规定，执行法院对案涉土地采取强制执行措施并无不当。

当被执行人与第三人共同出资购买不动产，将不动产登记在第三人名下，能否强制执行？上述案例提供了新思路、新办法。笔者认同上述裁判观点，在被执行人与第三人共同出资，仅将不动产登记在第三人名下时，虽然被执行人并非登记权利人，但被执行人与第三人属于按份共有人，按份享有不动产所有权，且双方之间的协议可以视为第三人对被执行人享有份额的书面确认，也不存在可能损害债权人利益的情形，申请执行人有权请求法院对该不动产进行强制执行。

二、强制执行不动产不存在损害债权人利益的情形

当双方共同出资购买不动产，仅登记在一方名下时，执行案件中存在两种情形。情形一，登记为不动产权利人的一方作为被执行人，另一方以共同出资为由主张排除强制执行。对于此种情形，司法实践中裁判观点趋于一致，即双方之间的合作协议仅为内部约定，不得对抗作为善意第三人的债权人。而且基于公示公信原则，债权人对于物权登记的合理信赖应予保护。应当注意的是，共同出资方不享有排除强制执行的权利，并不能当然得出共同出资方对不动产不享有权益，在共同出资方作为被执行人时，也不能执行该不动产的结论。

本文讨论的是情形二，被执行人并非登记权利人一方，在此种情形下，与情形一不同的是，不存在损害债权人利益的情形。因为债权人正是基于被执行人与第三人之间的合作协议，才能确定被执行人对不动产享有权益，被执行人与第三人之间的约定不仅不会损害债权人利益，反而是维护债权人利益之必需。

这里可以参考父母出资购买房屋，将其登记在未成年子女名下的处理思路。一方面，当子女作为被执行人时，父母不能以其为实际出资人和实际权利人排除对该房屋的强制执行。（2020）川民终1546号案件中，四川高院就以不动产权属登记认定案涉房产归子女所有，并驳回父母关于确认案涉房产归其所有、排除强制执行的诉请。另一方面，当父母作为被执行人时，法院可以执行登记在未成年子女名下的财产，未成年子女不能排除强制执行。在（2020）最高法民申6800号案件中，最高院认为，案涉房屋由父母实际出资，且长期由父母占有使用，结合购买时间、产权登记时间、购房款支付和购买后的使用情况等因素，可以认定案涉房屋为父母的家庭共有财产，可以进行强制执行。

三、应以当事人的约定确定真实权利状态，被执行人与第三人为按份共有人

《民法典物权编解释（一）》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”因此不动产登记簿仅具有物权推定效力，应以真实权利状态为准。在被执行人与第三人共同出资购买不动产，并对不动产权属份额进行约定时，双方为按份共有人，按照约定份额对不动产享有所有权。

最高院案例支持这一观点，在（2013）民申字第2384号案件中，最高院认为，城建公司与敬业公司在合作开发协议中约定：“城建公司具备房地产开发所需的资质条件，为合作项目的对外名义开发商，联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以城建公司名义办理，以确保该合作开发项目的合法性。”因此，案涉国有土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司，但实际上为双方履行合作开发协议的结果。对于案涉国有土地使用权的获得，除城建公司投入的资金外，敬业公司亦根据合作开发协议的约定投入1000万元。因此，案涉国有土地使用权为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非城建公司单独所有的财产。无独有偶，在（2014）民申字第466号案件中，最高院认为，曹全金主张与姜柏佃2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得案涉土地的事实，已被发生法律效力的海口中院1722号判决所认定，参照《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除了共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。从本案《协议书》关于投资金额、项目投资股份及投资比例、股份转让、土地证的办理等情况看，均不能直接认定上述的表述即为案涉土地共同共有的约定，至少上述表述对双方是否为共同共有的约定并不明确，在双方不具有家庭关系等特定关系的情况下，二审判决推定双方的案涉土地使用权为按份共有，在适用法律上并无不当。

因此，即使不动产登记在第三人名下，只要被执行人与第三人共同出资参与购买不动产，就可以认为双方为按份共有人。双方对不动产份额权属有约定的，按照约定份额按份共有；没有约定或者约定不明的，按照出资额确定。既然被执行人是不动产的按份共有人，按照一定份额享有所有权，那么当然可以对被执行人所属份额进行强制执行。

四、当事人的约定可视为第三人对不动产份额属于被执行人的书面确认，可以强制执行

《查封扣押冻结规定》第二条第3款规定：“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”可见，对于登记在第三人名下的不动产，只要第三人书面确认该财产属于被执行人，法院就有权强制执行。在共同出资购买不动产的场合，被执行人与第三人之间往往存在合作协议，对于双方出资、享有份额、利益分配等事项进行约定，该合作协议可以视为第三人对相关财产份额属于被执行人的书面确认，可以强制执行。

在本文开头提及的（2020）豫民申7160号案件中，河南高院就认为当事人之间的协议书，乃第三人对被执行人按份享有土地所有权的书面确认，当第三人又提起执行异议时，法院以与之前签订的协议书自相矛盾而予以驳回。除此之外，在（2015）黔高民终字第52号案件中，案涉土地使用权登记在顺兴投资公司名下，一审法院认为，在本案审理过程中，经顺兴投资公司与陈永忠、王翔协商达成了《和解协议》，《和解协议》约定案涉被查封的房屋权属归陈永忠，且陈永忠与王翔就本院（2013）铜中执字第18号执行裁定书达成《执行和解协议》，故顺兴投资公司请求确认案涉房屋归其所有并解除对案涉房屋的查封没有事实依据，对其诉讼请求不予支持。贵州高院二审认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零七条规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”，顺兴投资公司在诉讼中为了达成和解协议，作出妥协认可被查封房产有条件地归属陈永忠的事实，在后续诉讼中不得作为判决依据，一审判决认定陈永忠对本案执行标的财产享有权利是缺乏依据的。因此撤销一审裁判，认定顺兴投资公司可以排除强制执行。该案二审改判理由是由于被执行人与第三人是在诉讼过程中达成和解协议，依法不能在后续诉讼中作为判决依据。如果被执行人与第三人在合作之初就对房产份额与权属进行约定，那裁判结果可能会截然不同。

五、当被执行人与第三人共同出资购买不动产，处置不动产的具体方式

（一）整体处置VS处置相应份额

如前所述，被执行人与第三人共同出资购买不动产，双方属于按份共有人，按照各自份额对不动产享有所有权。按照《查封扣押冻结规定》，法院可以查封该不动产，并且通知共有人。但是在具体处置阶段，是应当将该不动产整体拍卖，然后保留第三人所属份额的拍卖价款，还是只能对被执行人所属份额进行拍卖，而不能整体拍卖？实践中存在争议。

在（2020）粤执复141号案件中，广州中院在执行申请执行人罗湘穗与被执行人刘鹏、广东助行投资有限公司民间借贷合同纠纷一案中，拟在网络拍卖平台公开拍卖被执行人刘鹏名下某房屋的二分之一产权份额。申请执行人罗湘穗申请全屋拍卖，广州中院不予同意，罗湘穗随即提起执行异议。广东高院认为，执行程序中对被执行人与他人共有的不动产的处置，司法实践中存在按份额拍卖和整体拍卖后保留共有人相应份额的拍卖款这两种方式。执行法院可以根据案件及该不动产具体情况选择以何种方式拍卖。案涉房屋登记在刘鹏和丁前春名下，广州中院认为按份额拍卖有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，决定对案涉房屋采取整体拍卖；广州中院亦表明，丁前春非本案被执行人，执行中仅对刘鹏所占房屋份额对应的拍卖款予以处分，对丁前春享有的优先受偿权给予保护，因此该房屋可以全屋拍卖。由上述案例可知，对于按份共有的不动产，应当最大限度实现财产价值，在不动产无法分割或者按份额拍卖有可能减损共有物的变现价值时，应对不动产进行整体拍卖，并且保障其他共有人的优先购买权，保留其他共有人所占份额对应的拍卖款项。

（二）处置共有财产时，申请执行人代位提起析产诉讼并非必要前置程序

《查封扣押冻结规定》第十二条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”根据该规定，在执行共有财产时，共有人可以协议分割共有财产并经债权人同意。协议分割不成的，共有人可以提起析产诉讼，申请执行人也可以代位提起析产诉讼。那么申请执行人是否必须先行代位提起析产诉讼，然后才能执行共有财产？司法实践中的倾向性意见认为，申请执行人代位提起析产诉讼并非法定义务，也不是执行共有财产的前置程序，法院可以直接强制执行共有财产，保障其他共有人的优先购买权，保留其所属份额对应的权益。

在（2017）最高法民申2083号案件中，最高院认为，根据《查封扣押冻结规定》第十四条第2款（修改前的条文序号）规定，共有人可以和债权人协议分割共有财产，但张佳勋、张静并没有与债权人高天云协商一致对共有财产进行分割，故人民法院继续查封张佳勋、张静夫妻共同财产，并无不当。该条第3款赋予共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的权利，而非提起析产诉讼的法定义务，张静认为高天云应该积极提起析产诉讼的主张，缺乏法律依据。该条第1款规定执行法院可以对被执行人与其他人共有的财产进行查封、扣押、冻结，第2款和第3款分别规定了在各方当事人协商一致分割共有财产以及提起析产诉讼情况下的执行方式，在不存在第2款和第3款规定的情形时，应适用第一款的规定。张静关于“该条并未对提起析产后以及协商不成又无人提起析产诉讼时是否能够继续查封作出规定”的主张不能成立。