按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》和 《国家税务总局关于开展2007年税收专项检查工作的通知》的文件精神,以及省、市、县局对以上工作的具体安排和部署,结合我县实际征管现状,我局（稽查局）对我县房地产开发企业进行了专项检查,现就某房地产开发企业有关土地增值税的稽查情况分析如下，并与各位同仁探讨。
一、该公司基本情况（略）
二、2005—2006年度该公司财务报表列示和会计账簿记载有关土地增值税的相关数据：
1、 损益表—经营收入： 20305000.00 元
2、 损益表—经营税金及附加： 1096470.00元（营业税、城建税、教育费附加）；
3、 损益表—经营税金及附加： 203050.00元（预缴土地增值税）；
4、 总帐—开发成本：16537035.53元，其中 ：
⑴明细账—土地征用费3728000.00元；
⑵明细账—前期工程费1084302.00元；
⑶明细账—建筑安装工程费8562740.00元；
⑷明细账—基础设施费2909118.00元；
⑸明细账—配套设施费87875.53元；
⑹明细账—其他开发费用165000.00元；
5、 总帐— 管理费用1848519.52元；
6、 总帐—销售费用 621150.50 元；
7、 总帐—财务费用54441.02元；
8、 明细账—开发产品（借）16217.60㎡（金额略）；
9、 明细账—开发产品（贷）14609.51㎡ （金额略）。
三、该公司土地增值税纳税申报表（所属2005—2006年度）列示相关数据：
1、转让房地产收入总额20305000.00元；
2、扣除项目金额合计21822205.44元，其中：
⑴取得土地使用权所支付的金额3728000.00元；
⑵房地产开发成本12809035.53元（前期工程费1084302.00元、建筑安装工程费8562740.00元、基础设施费2909118.00元、配套设施费87875.53元、其他开发费用165000.00元）；
⑶房地产开发费用881292.80元（财务费用54441.02元、其他房地产开发费用16537035.53×5％＝881292.80元）；
⑷与转让房地产有关的税金1096470.00元；
⑸加计扣除费用16537035.53×20％＝3307407.11元；
3、增值额 20305000.00－（20725735.44×14609.51÷16217.60＋1096470.00＝537898.15元；
4、增值额与扣除项目金额之比537898.15÷19767101.85＝2.72％
5、应缴土地增值税“537898.15×30％＝161369.45元；
6、应退土地增值税额203050.00－161369.45＝41680.56元；
四、我局（稽查局）稽查人员检查情况：
1、“经营收入”核算及时准确，“经营税金及附加”申报缴纳及时足额。
2、开发成本—土地征用费核算准确，票据合法。
3、开发成本—前期工程费列支 “四邻”采光通风补偿48000.00元，列支政务中心代收施工方各项费用70000.00元（无明细项目），监理费、单桩试压费30000.00元（质监站），列支社劳保险基金100000.00元（劳动局），列支个协会费7915.00元（个体协会），列支“三金”21700.00元（工业局），列支配套费278000.00元（建设规划局）。
４、开发成本—基础设施费列支绿化补偿费3000.00元（事业性收费），列支消防设施检测费9500.00元（常德消检），列支自来水管网配套费、增容费132300.00元（自来水），列支消防赞助款5000.00元（消防队），排水设施有偿使用费5000.00元（市政局），列支慈善捐款30000.00（县政府）。
5、开发成本—建筑安装工程费□※以水电发票列支施工用水电费32731.00元，列支施工方赔偿邻居损失3000.00元，列支广告费3915.00元。
6、□明细账—其他开发费用165000.00元，属房产局收取商品房初始或变更登记与交易手续费。
7、明细账—配套设施费列支售楼部装修款39920.53元。
8、总帐—财务费用54441.02元，经查阅相关凭证，属“开盘”时相关支出。
五、分析处理：
依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国营业税暂行条例》、依据《企业会计准则》、参照《湖南省建设工程造价管理办法》、参考相关行政、事业收费（基金）条例、规章、办法。
1、由于目前我县房产开发企业在申请“报建”手续时，涉及房产开发的各项收费（基金）均由县政务中心集中“打包”收取（有些服务性收费项目也包含其中），而且一律由房地产开发企业缴纳（代缴），房地产开发企业在与建筑安装企业签订建安合同时，合同价款往往也只涉及直接材料和直接人工费，其他应计入工程造价的“涉建”费用便以房地产开发企业直接支付的形式游离于建安合同之外，加之收费项目较多（20种左右），房地产开发企业有时也无法准确区分，会计在进行账务处理时也往往会出现“打包”记账的现象，这样容易造成费用、成本对象归集不准确，费用、成本支付主体不明确的现象。
如以上稽查人员检查情况中的：①列支政务中心代收施工方各项费用70000.00元，②列支社劳保险基金100000.00元，③列支“三金”21700.00元，④以水电发票列支施工用水电费32731.00元，⑤列支施工方赔偿邻居损失3000.00元，经查阅相关事业收费（基金）条例、规章、办法及相关会计制度规定，这些费用支出主体应为建筑安装企业，参照《湖南省建设工程造价管理办法》，可计入工程造价，房地产开发企业可凭建筑安装企业开出的包含此类费用的建安发票，将其归集到“房增成本”中的“建筑安装工程费”支出；该公司直接支付以上收费（基金），并直接计入“房增成本—前期工程费”，笔者认为：造成了建筑安装企业少缴建安营业税，也不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中扣除项目“房增成本－前期工程费”的相关规定，除按“未按规定取得发票”处罚外，不准在土地增值税税前扣除；或企业自行账务调整，将此类支出计入往来账，减少房增成本。
2、目前我县房地产开发企业在会计使用制度时各不相同，有的使用《企业会计制度》，有的使用《小企业会计制度》，有的使用1993年财政部颁布的《房地产开发企业会计制度》，这样会计处理方法也各不相同，加之其他人为因素，错用、误用会计科目的现象也时有发生。
如以上稽查人员检查情况中的：①列支个协会费7915.00元，②列支消防赞助款5000.00元，③列支慈善捐款30000.00，④列支广告费3915.00元，⑤其他开发费用165000.00元（房产局收取商品房初始或变更登记与交易手续费）, ⑥列支售楼部装修款39920.53元,⑦财务费用54441.02元，⑧“四邻”采光通风补偿48000.00元，这些费用支出主体均为房地产开发企业，但在归集时错用、误用了会计科目，依据相关会计制度规定，笔者认为这些支出中，①、⑤应计入“管理费用”，②、③、⑧应计入“营业外支出”，④、⑦应计入“销售费用”，⑥应计入“固定资产”或其他资产类科目，这些支出均不能通过“房增成本”直接在土地增值税税前扣除，而应归集到“房地产开发费用”按规定扣除。
3、该企业土地增值税查补情况：
① 取得土地使用权所支付的金额：3728000.00元，
② 房增成本：12281854.00元，
③ 房地产开发费用：800492.70元，
④ 与转让房地产有关的税金 “1096470”，
⑤ 加计扣除费用16009854.00×20％＝3201970.80元；
⑥ 可扣除项目金额合计：21108787.50元，
⑦ 增值额：20305000.00－（21108787.50－1096470）×14609.51÷16217.60－1096470＝1180575.64
⑧ 增值额与扣除项目金额之比：1180575.64÷19124424.36＝6.17％
⑨ 应缴土地增值税：1180575.64×30％＝354172.69
⑩ 应补缴土地增值税额：354172.69－203050.00＝151122.69
六、思考与建议
以上稽查人员检查情况中的：①监理费、单桩试压费30000.00元（质监站），②列支配套费278000.00元（建设规划局），③列支绿化补偿费3000.00元（事业性收费），④列支消防设施检测费9500.00元（常德消检），⑤列支自来水管网配套费、增容费132300.00元（自来水），⑥排水设施有偿使用费5000.00元（市政局）等费用支出中，既有行政性收费，也有事业性收费和服务性收费，由于我县房地产开发企业的“涉建”收费项目由政务中心实行“多加费、一家收”的征收模式，且都由房地产开发企业缴纳（代缴），故房地产开发企业一般也不区分归集对象和支付主体，一律计入“房增成本”，参照《湖南省建设工程造价管理办法》，这些费用支出也可以计入工程造价。但这是针对建筑安装企业而言，对房地产开发企业来说，这些费用支出该如何记账没有相关的规定，在《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的房增成本的相关明细项目中，也没有列举明细，这样造成房地产开发企业会计人员记账时的随意性较大，税务人员在判断这些费用支出的可扣除性时模糊性较大，甚至有些困难。
以上仅是我个人一点浅薄的探讨，不足与不对之处请各位同仁批评指正。
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