以下内容比较高能，请看客们认真细读！！

土地开发一级科目根据房企普遍分级，有如下10个一级开发科目：

01.土地获得价款

02.开发前期准备费用

03.主体建筑工程费用

04.主体安装工程费用

05.社区管网工程费用

06.园林环境费用

07.配套设施费用

08.开发间接费用

09.期间费用

10.税金

基本上述10个一级开发科目可以包含从项目立项拿地到项目结利。下面以一级开发科目为标题对各个一级从属开发科目进行解释。

土地获得价款

01.01政府地价及相关费：

01.01.01 土地出让金：国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价。

01.01.02 土地税金：以土地出让金为基数，交纳给国土局的契约税。

01.01.03 其他：（与土地相关）支付的土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

01.01.04 住宅市政市容配套：向ZF部门交纳的大市政配套费。

01.02合作相关费：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

01.03红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

01.04拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

开发前期准备费用

02.01勘察设计费

02.01.01 勘察丈量：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，地籍、宗地测量、红线放样、红线检测、控制点放样、工规面积核算、配套管线放样，主体结构监测、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

02.01.02 规划设计：建筑设计、装修设计、景观设计、专项设计等概念、方案、初步、施工图设计合同。

02.02报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、规划验收面积测量、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、拆迁管理费、招投标管理费、环保评估、节能评估、灾害评估、施工图审查、不动产登记、竣工备案等。

02.03三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等费用。

02.04临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等费用。

主体建筑工程费用

项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用包括地基与基础、主体结构、建筑装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑屋面分部工程费。

03.01基础工程费：含桩基础、基坑支护、降水费用及其他地基处理工程。

03.02结构及粗装修费：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑有架空层，原则上架空层结构列入上部主体）。

03.03门窗工程费：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用，（不含户内木门，户内门在室内精装考虑）

03.04公共部位装饰装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

03.05室内装修费：精装交楼建筑及安装费用（含精装总包装修及安装范围及甲供材，分包装修工程等）

主体安装工程费用

04.01室内水暖电气费：室内给排水、室内采暖、室内燃气系统、室内电气工程等工程费用。

04.02设备及安装费：通风空调系统及安装、电梯供货及安装、消防系统、发电机供货及安装等安装费用。

04.03弱电系统费：居家防盗系统、宽带网络、有线电视、多媒体箱、对讲系统等费用。

社区管网工程费用

05.01室外给排水系统费：室外给排水系统费（主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、水箱及外接的消火栓、消防环网等费用）和雨污水系统（含污水管道、雨水井、污水井等费用；如有发生污水生化处理，设计、施工及验收费用）

05.02室外采暖系统费：管道系统、热交换站、锅炉房费用

05.03室外燃气系统费：管道系统、调压站

05.04室外电力及高低压设备费：高低压配电设备及安装（包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；含电表远传；）、室外电源线敷设、室外弱电管道埋设等。

05.05发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪等。

05.06室外智能化系统费：包括社区监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车辆管理等社区（含地下室）智能化系统工程；楼宇公区部位的电子门禁、监控、电子显示屏等。

园林环境费用

包含小区道路、园林绿化、园建景观等建设项目。

06.01绿化建设费：货量区绿化工程（苗木采购、场地租用、绿化种植及交楼前的养护补种费用等）；含货量交楼的楼体垂直绿化工程；含含种植土、堆坡机械费，堆坡土方按30cm厚度考虑其余土方计入“土石方工程”；

06.02建筑小品费：雕塑、水景、环廊、假山等

06.03道路广场建造费：小区红线内道路建设费用，主要含路基处理、道路基层、道路面层、人行道及其他、及市政管沟或套管等工程。

06.04围墙建造费：指该项目与外界永久围墙，小区内挡土墙。

06.05室外照明费：室外照明电气工程。

06.06室外零星工程费：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

配套设施费用

由于不同小区设计配套不一样，这里仅单列常见科目。

07.01变配电机房建设费：装饰装修费用，若单独建造，还包括该物业管理用房的建安费用。

07.02社区服务中心建设费：社区服务中心的装饰装修费用、配套资产购置费用。若单独建造，还包括该物业管理用房的建安费用。

07.03会所建设费：设计、装修费、资产购置、单体会所建造成本。

07.04老年活动中心建设费：装饰装修费用，若单独建造，还包括该物业管理用房的建安费用。

07.05物业管理用房建设费：物业用房的装饰装修费用、配套资产购置费用。若单独建造，还包括该物业管理用房的建安费用。

07.06文化活动中心建设费：装饰装修费用，若单独建造，还包括该物业管理用房的建安费用。

07.07设备用房建设费：装饰装修费用，若单独建造，还包括该设备用房的建安费用。

07.08:其他配套设施费：幼儿园、学校建造成本及配套资产购置。

开发间接费用

08.01工程管理费：工程监理服务、行政罚金、工程造价咨询、工程保险、工程奖励、物业维修费、开荒清洁费等。

08.02营销设施建造费：售楼处及样板房建设及示范区景观。

08.03资本化利息：含各类利息、财务顾问费、咨询费等。

08.04物业完善费：物业前期完善费、示范区管养费、住宅维修基金。

08.05不可预见费：取得阶段按除地价、利息外开发成本的2%考虑。

期间费用

期间费比较简单，都是根据各个房企过往的项目情况计提，包括：

09.01管理费

09.02销售费

09.03财务费

税金

10.01增值税附加：增值税、教育附加税、城市建设附加税、防洪费等 ，包含原已缴的营业税。

10.02土地增值税：土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

10.03企业所得税：生产经营所得和其他所得征收的一种所得税。

房企要求投资人员和运营人员要着重理解各项科目内容，才能进行投资拿地和运营操盘，尤其是现在房地产行业下滑的情况下，更应该谨慎投资，细心测算，提高操盘能力。