案例一：看不见的利息成本
税务分析
借款利息为3.2亿（10*16%*2）。利息支付无法进入成本，直接带来税收成本的增加：
土地增值税：3.2亿*30%（默认按最低一档税率计算）=0.96亿
企业所得税：3.2亿*（1-30%）*25%=0.56亿
两项税负合计增加：0.96 0.56=1.52（亿元）
为防有争议，小编在这里补充强调一句：实务中，在计算财务费用的时候，企业也可以采用第二种方式，即以土地成本与开发成本之和的5%计算扣除；但一般而言，如若能够满足条件，据实扣除是要比计算扣除更划算的。
明股实债在实务中，还会额外导致原股东方因高额股权溢价所应缴纳的所得税负担。在本案例中，张三李四的股权溢价了9.5亿元（10-0.5），对应需缴纳：
个人所得税：9.5*20%=1.95亿元
因股息支出无法进入成本从而造成的税收损失：1.52亿元
总计金额为1.95 1.52=3.47亿元
额外产生的资金利率：（3.47÷10÷2）*100%=17.35%
最终融资成本：17.35% 16%=33.35%
看到这个数据，小编想问问张三和李四，这笔资金还考虑继续借吗？
案例二 坑的就是老乡
某开发商A公司在某地开发了一商业地产，总可售面积为4万平，成本价为2万元/平，对外销售价格为4万元/平，总货值达16亿元，毛利有8亿元。商业地产难去化，这一点早已是公认事实，案例中的这个项目同样面临着销售压力。奈何A公司此前的各类金融机构借款眼瞅着就要到期，资金利息又非常之高，A公司老板情急之下，只得向其温州老乡B求助。老乡帮老乡，这不是理所当然的么。我们的这位温州老乡二话没说，就答应了A老板的求助，只不过双方是这么谈的：
B一次性购买按照3万元/平的价格从手中买下整个楼盘
A老板内心独白：那边债主催得紧，这边虽然每平方少了1万块，但是12亿到手，还掉欠款，我还能小赚一笔；最关键的是，自此不必再为楼盘销售而烦恼，值了！
B看到A老板如此高兴，就接着说了一句，“你看，我帮了你这么一个大忙，咱们中国人是最讲究礼尚往来的，你也帮我一个忙吧”。
啥忙呢？原来呀，B是想让A将双方之间所签署的售房合同上的价格，由真实的3万元/平，改为6万元/平！在这之后，B再拿这销售合同去银行申请按揭贷，商业地产的贷款政策是首付五成，银行再配比五成。这五成的资金合计12亿元，B已经支付给A了，现在A只需要做一件事，那就是将银行配比的这12亿元，返给B即可（资金利息由B自行承担）。
A老板也是个知恩图报的人，心想您都帮我解决这燃眉之急了，这么一个举手之劳，我岂有不帮之理？于是也就未多加思考，便答应了老乡B的要求。事后冷静下来，A老板还是觉得有些不放心，总觉得这里头会有什么疏漏，思量来思量去，最终就打电话问知名人士。知名人士在听其将整件事的来龙去脉讲述一遍之后，大叫一声：坏了！
到底咋回事？咱们仔细看一下这张表就好了——
结论：A公司卖的钱不仅不够交税，还得贴进去4个亿！
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