土地成本抵扣进项税的账务处理
答:应视为政府补助,计入"营业外收入".
1、支付/取得的土地出让金是免税的,即全额入"成本"科目.
2、财会(2016)22号文规定的是"抵扣"的税额,不应适用"抵减"的情况."抵扣"是进项税自销项税中抵扣,按照增值税原理是顺理成章的,而土地成本是在"免税"的前提下还允许"抵减",会计处理应包含两层意思,一是企业支付的土地出让金是免税的,是应全额列计成本科目的;二是政府规定房地产项目上游的土地"免税",从增值税链条上来看是鼓励土地的下游降低销售价格,这是政府鼓励下的市场行为,政府在免税的前提下还允许"抵减"销项税额,这是政府给予房地产企业的一种税收补助,且只有在增值税纳税义务发生时间才允许"抵减",即结转收入成本时,应是"与收益相关",应计入"营业外收入".
3、土地成本的"抵减"应不同于旅行社业务的"抵减".旅行社允许以抵减的形式确保企业税负不增加,是考虑旅行社的下游基本都是餐饮业的个体工商户、交通运输业的无法开具专票的客运服务,为了确保企业税负不降低,才允许以"抵减"的形式稳定企业税负.
4、免税土地的会计处理应不同于免税农产品的会计处理.农产品的免税政策是适用于全行业所有企业的,是普惠的,会计处理冲减成本或计入营业外收入对企业财务报表、税负都是没有不同影响的,但免税土地的这种处理会对企业土地增值税影响巨大,而且这个政策是特别给予房地产企业销售自行开发的房地产项目的,是政府对某一行业的特定行为的特殊照顾,应按照政府补助进行会计处理.
房地产企业取得土地的方式具有多样性,比如土地转让,土地出让,股权收购,合作建房等等,均属于发生土地使用权转移性质的增值税应税行为,这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时,运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣.允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,房企的税负将有所减轻.
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