什么是上市资产包(什么是上市资产包括哪些)

什么是基础设施公募REITs？

1、历史沿革

2021年发改委和证监会陆续出台了规范性的基础性设施REITs试点办法，2021年的6月份，基础设施公募REITs试点正式启动。首批REITs成功募集并成功上市交易。

2、定义

3、基础设施公募REITs的主要特点

（1）80%以上的基金资产投资于资产支持证券全部份额。 （2）采用封闭式运作，封闭期内不开放申购赎回。符合条件获准在证券交易所上市交易后，投资者可以在上交所各会员证券营业部按撮合成交价买卖基金份额。REITs具有标准化可流通、专注不动产、强制分红、有一定税收优惠政策等特点。REITs在我国家是方兴未艾，未来面临广阔的发展前景。

4、REITs的国际市场表现

美国，在1960年就有了REITs，新加坡在1999年也有了REITs，从长期业绩角度看，REITs的收益介于股票和债券之间，并且能够和跟那个商品、债券和股票形成一定的互补，帮助投资者来构建好资产组合。通过数据的观察，REITs的回撤也是不小的，所以说投资者不能预期 “买REITs等于买债券，不赔钱”；也不能预期“买REITs就是赚大钱”，我们要科学理性的从长期角度去看待REITs的收益情况，建立一个合理预期。REITs通常作为卫星配置，作为股债投资的补充。

基础设施公募REITs的定价逻辑

1、REITs的收益部分更接近债券的定价模型，资产部分更接近股票的定价模型。

收益权部分，类似于债性的流水，可以根据收益的不同情况，对应相应的债券定价逻辑。而资产部分，有的会升值，有的会灭失，更接近股票的定价逻辑。REITs的定价具有鲜明的个性，需要投资者仔细阅读上千页的法律文件、招募说明书，搞清楚每年的现金收入，搞清楚项目的资产及项目残值，分别进行股性定价和债性定价。

2、关于现金分派率

基金招募说明书中，通常有现金分派率的预测，这个预测不能代替于收益率预测，它是基于大量假设的情况下，对未来一两年现金流进行的估计，让投资者心里能有个大概的预期。现金分派率只是对日常稳定的现金流部分的粗略估计，不能完全代表产品的投资价值，实际分析中要结合内部收益率，对项目完整现金流进行分析、测算。

比如这个是某REITs的招募说明书，它预测的现金流分派率是4.1%和4.16。这是针对2021年和2022年的这样的一个预测。当然底下这个小图，实际上是另外一份招募说明书，预计在2021年分派率是7%，2022年的这个分配率现金分配率是7.87%。

补充两件事，一件事，招募说明书上的现金分派率基于预计募集规模，而REITs的实际发行规模通常比预计募集规模不一样，根据过往情况，实际募集规模要比预计规模大一点，也就是预计现金分配率比实际的现金分派率高一点。

第二件事是REITs上市了，价格会发生变动，如果价格炒高，那么现金分配率也会下降。从红框里的文字可以看出，就是发行时，买基金1000份儿，当时的价格是3.7块，2021年当时的现金分配率是7.33%。但是如果你公告前两天的这个二级市场价格，6.78块，现金分派率就只有4.003了。

我们也做了当下REITs的价格调整后现金分派率表，供大家参考。

3、产权类REITs和特许经营权类REITs

细心的小伙伴可以看到，REITs的现金分派率差异非常大，那为什么有的有8%，有的只有3%，但还能畅快交易呢？这其实就和REITs股的部分有一定关系，就是资产残值。

通常产权类REITs的资产残值比较高，甚至可能增值，通常特许经营权类REITs，可能资产残值比较少，甚至没有。产权类REITs，类比买房出租，你有钱，100万买了个房，然后把它租出去，每年收3万，十年之后，你收了30万的租金，而且房子还是你的，你还是可以继续出租。

产权类REITs一般包括工业园区、仓库类别。特许经营权类REITs，类比分笔还钱，你有100万，借给朋友，让他每年还你8万，20年还清。20年之后，你还要求他再还一遍本金么？不会，账已经结束了。

特许经营权REITs一般包括高速公路、污水处理等场景。招募说明书会明示特许经营权的时间，但特许经营权的延续往往充满不确定性，需要个别分析研究。

产权类REITs和特许经营权类REITs在底层逻辑机理上有差异，因此在现金分派率方面差异也较大。通常情况下，由于具备残值，产权类REITs的现金分派率要显著低于特许经营权类REITs。

4、REITs的定价

（1）同类比较对于评估新REITs的价格，我们就可以用同类REITs的稳定现金分派率进行比较，高速公路的项目和高速公路对比，产业园和产业园之间对比，得到大体的估价区间。

（2）和债券比较REITs分派率理论上应该高于利率债收益率才算合理。历史上分级A收益率与10年期AA信用债长期收益率贴近。1）资产质量好的资产定价高（信用好的债券定价高）。2）预计现金分派率有增长的资产定价高（利息还能涨的债券定价高）。3）预计资产有增值的REITs定价高（残值溢价）。4）市场利率上涨的情况下，REITs价格有下降压力（类债券）；5）股债出现流动性危机时，REITs价格有下降压力。6）上市份额占比较少的REITs，可能定价略高（投机属性强）。

三、基础设施公募REITs的发行

1、账户

投资者以场内账户（A股账户和封闭式基金账户）和场外基金账户认购，建议选择场内账户（当REITs出现不合理大幅溢价时，可以方便兑现）。

2、交易

交易方式：竞价、大宗和询价涨跌限制：首日涨跌幅30%，非首日10%申报时间：和A股一致申报数量：竞价应为100份或其整数倍，卖出不足100份当一次性申报。封闭式运作期间，不开放申购与赎回，场外份额持有人如需交易，需将其持有的份额转托管至场内方可交易。

3、价值评估

（1）同类比较：同类型、比质地、比预测分派率、业务前景、确定性；（2）网下超额认购倍数，如果超额认购倍数高，通常认为很多机构投资者认可该REITs的投资价值。

四、基础设施公募REITs的主要风险

1、项目本身风险：

运营风险、项目参与方风险、政策风险、税收风险、项目不可抗力风险、项目处置不确定性风险、项目个性风险等其他风险。

2、发行上市风险：

流动性风险（折价风险、终止上市风险）、交易价格波动风险（特别要重视风险公告）、不能足额认购的风险（通常会比例配售）。REITs非储蓄，注定有风险。即使参与REITs发行，也有跌破发行价的风险。

3、其他风险：

现金流预测风险（假设条件不兑现，或者出现意外情况）、政策风险（试点暂停等）、不可抗力风险及其他能预见或者不能预见的风险，请投资者充分阅读基金法律文件及相关风险提示。有的REITs的风险等级属于R5，属于高风险产品。

五、基础设施公募REITs的主要问答

1、REITs终止上市会退款吗？

首先，正常项目到期的终止上市，会进行对应清算，按照清算剩余进行分配，非到期终止上市是一个小概率情况，如果终止上市，可能根据资产包的资产情况、收益情况，进行清算分配。不会按照初始认购的金额进行退款。

2、REITs价格跟股市大盘是否有影响？

应该和股市大盘没有直接影响，相反可能和债市关联度更高，在特殊时刻，比如这个股市的资金资金面偏紧时，REITs的交易价格可能有负面影响。

3、REITs什么时候卖？

二级市场有交易，随时可以买，另外投资者也可以关注新REITs的发售。

4、REITs定价和估值是怎么计算的？定价怎么计算，估值怎么计算？

分析评价REITs每年的现金流以及最后的残值，再折现回当期，就可以粗略框定定价的区间和基本估值情况。

5、REITs是不是可以随时卖出？

成功上市的REITs，在交易所开市期间，可以按照市场价交易。

6、REITs长期持有怎么分红？

长期持有的话，分红会自动到的投资者的账户。

7、REITs手续费怎么收？

二级市场交易按照证券投资基金的交易佣金，发行期，按照基金公告中的基金认购费率。

8、REITs在哪儿去看公告？

在证券公司、在基金公司网站，都可以查到产品公告。

9、REITs的市值怎么看？

可以通过证券公司提供的交易软件，看到市值，或者通过总股数乘以价格计算得出。10、REITs是否赚钱？

REITs是否是挣钱，这个谁也不能担保，REITs投资有风险，从长期投资角度来讲的话，这类资产长期是有一定投资价值的。REITs打新呢，大家知道新股中签也有可能赔钱。REITs中签，也有可能赔钱。