以股权形式转让房产的税收政策(涉及土地的股权转让税收政策)

某企业：是否可以利用股权转让，运作房产交易，以降低房产转让的高额税负？

某企业：听说只要做资产评估就可以了。

这家企业负责人问了以上问题，这家企业除房屋出租收入外，几乎没有其他业务。看到以上的对话，你有何感想，现实真的如这家企业想象的那么美好吗？

这是一个给自家企业埋雷的危险税筹。问题的根源不在于交易涉及房产评估与否，交易价格几何，而是在于该项交易的实质。很显然，这家企业除了名下房产相关业务外，极少涉及其他业务，交易实质是披着股权外衣的房产交易。

虽然土地增值税暂行条例及其他法规文件中，没有对以股权交易名义进行房产转让征收土地增值税的依据，但实务中，从国税总局对个案的复函，以及稽查案件处理结果中已有被追缴土地增值税的先例。

比如，国税函〔2011〕415号，国家税务总局关于XX公司转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复中提到：“同意你局关于“XX公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。上市公司恒立实业在2019年发布公告中也提到，对公司2016年末、2017年分两批次将股权转让给两家不同公司，湖南省岳阳市税务局向其送达《税务事项告知书》，主管税务机关将此事项认定为以股权转让名义的地产转让，需按税法规定缴纳土地增值税。

对税务机关的上述处理方式，实务中存在争议，主要争议点是国税函文件只针对个案，而个案处理不能普遍适用。但该处理方式在各地已屡见不鲜，笔者在黑龙江处理类似业务时，与主管税局前期沟通中得到的答复也是确认按交易实质征收土增税。所以，笔者建议企业不要采用这种直接转让股权方式来避税，使用不当，埋下隐患，只能被动期冀不被税局找上门来。正确做法应该是在交易方案设计初始就避开风险，把握主动权。

在一番沟通后，这家企业负责人很快明白过来，提出不转让股权了，改为增资。

这的确是比直接转让股权相对聪明点儿的税筹方式。

但在操作中至少要留意两个问题：

一是选择公允增资还是不公允增资。增资方式依据相关税法规定，除印花税外，应不涉及其他税费。但对不公允增资情况下，自然人股东的涉税处理，个别地方税局存在非主流处理方式。比如宁波税局曾在财税答疑中回复“对于以平价增资或以低于每股净资产公允价值的价格增资行为，原股东实际占有的公司净资产公允价值发生转移的部分应视同转让行为，应依税法相关规定征收个人所得税。”；

二是原股东未来退出是选择股权转让还是撤资方式，退出时机如何抉择。

还要提示企业注意的是，部分企业在利用增资手段节税时，利用一些协议安排、成本费用支出将实际收益资金输送给原股东。由此，一个节税安排可能诱发另一个更高危的虚开发票问题。

任何筹划，细节决定成败。失之毫厘，谬以千里。