国内基础设施公募REITs正处于风口期，2022年首单央企高速公路项目：华夏中国交建REITs获得发行批文，是继2021年的首批11只REITs基金获批之后，该领域再次迎来新成员。
截至目前，REITs产品二级市场表现亮眼，普遍取得较好收益，公开数据显示，截至2022-3-25，首批已上市的11只国内公募REITs相比认购价平均涨幅31.2%。相比上市首日开盘价平均涨幅21.2%，无论是认购期参与、或上市首日场内进行买入，都获得了较好的收益。
REITs是什么？
REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust，中文翻译是“不动产投资信托基金”。
它最初的形态就是1960年美国金融市场中信托公司发行的基金，和普通基金最大的区别，就是这种基金把75%以上的钱都投资在房地产上，这些房地产都是已经建好的房子，而且是用于出租的房子，所以，基金的收益来源就是房租，并且有相关规定：基金收益的90%必须用来分红，也就是赚到的钱要分给投资者。
因投资门槛低，几乎实现了所有人的收房租梦想，所以十分受欢迎。
中国的REITs是怎么样的？
目前国内的REITs是资产支持证券 公募基金的形式，全称叫基础设施证券投资基金。
因为是基金公司发行的，和信托没有半点关系，所以也归证监会监管。投资的资产也并不是房地产，而是以投资基础设施为主，比如高速公路、产业园区、环保项目等，和坐等收房租的初衷有些不一样，但当它们产生了利润，比如过路费，环保项目的盈利等等，分红也是相当稳定的。
再具体点，REITs结构是这样的：投资者通过认购公募基金后，公募基金的管理人会用募集来的资金，去购买资产支持证券，资金到账资产支持证券的对应账户，资产支持证券管理人再用这笔资金去购买基础设施资产项目公司的全部股权，基础设施资产的所有权是属于项目公司的，公募基金也就间接取得了基础设施资产的所有权。
公共基础设施项目投资规模巨大，且特许经营权长达30-50年左右，投资回收期长达15年以上，如项目建设期无法产生足够的现金流，后期的运营风险便会相对较高，但项目天然需要高额的投资金额，护城河也大，项目如顺利，后期便可提供稳定，可预测的现金流。
因此，REITs基金天生的几个特点就很好的适应了该领域的发展潮流。
1、中国REITs基金的8成以上资产，必须投资于基础设施资产支持证券，持有全部份额，拥有基础设施项目公司的全部股权。
2、中国REITs基金必须将可供分配利润的90%以上分派给份额持有人。
3、所投资的项目，原则上需要已运营3年以上，并已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力。
4、基础设施项目原始权益人参与基础设施基金份额战略配售的比例，合计不得低于基金份额发售数量的20%。其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于5年。
所以，我们买REITs时，收益来源在哪里？
第一个是项目分红年回报所得。以博时蛇口产业园REIT（SZ180101）来做例子，这是一个产业园区项目，项目包含两栋大楼，万融大厦和万海大厦，位于一线城市的深圳，整体人流量较高，项目的收入来源是大厦的物业租凭收入，整体相对稳定。按照2021年的分红计划（下图所示），年化分红收益率达到2.85%，如后期疫情恢复顺利，相信回报会更可观！
图片来源：安信证券安睿终端
第二部分的收益来源于REITs基金的场内交易溢价。
正如文章一开头提到的REITs基金的整体涨幅，因可上市进行场内交易，所以REITs基金天然就有了市场估值。在当前市场环境偏稳增长风格下，能提供稳定现金流收入的REITs受到了宠爱，获得更多的资金关注。
但这里小李也做一个风险提示，因为单只REIT基金的年化分红大体上是稳定的，正如房租不可能大幅度的提升一样，如果REITs基金的场内交易价格太高，投资者买入后，持有的成本便会处于高位，如果后期不能通过市场交易获取到更高的溢价，那么单靠年度分红的部分，并不一定能弥补高成本的部分。
近期影响REITs的走势主要是在市场的利息。投资者通常会担心在加息周期中，租赁REITs如债券一样会表现不佳，但根据美国的历史事实并非如此。根据Cohen & Steers的研究，过去20年美国联邦基金利率加息前后REITs相对于市场的表现，如下图：
数据来源：Cohen & Steers研究
这张图大概讲的是，在正式加息前12个月，REITs跑输大市；随着首次加息临近，REITs逐渐跟随大市并开始强于大市。正式加息后，REITs开始大幅跑赢大市。与当前的加息大环境有很相似的地方！
此次的新成员，简单介绍一下：华夏中国交建REITs，基金合同期限为40年，准予募集份额总额10亿份，托管人为农业银行。项目是以湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目为底层资产。发起人为世界领先建设企业：中国交建，其控股股东中交集团，是国务院国资委控股的超大型央企。
公开资料显示，武深高速嘉通段目前全线已开通5个收费站（嘉鱼东、嘉鱼南，赤壁西、赤壁南，崇阳西），日常运营过程中产生的收入主要源于三类业务，分别为通行费收入、服务区经营权承包费收入、收费站灯箱广告位出租收入。整个投资回报还是相对稳定的。
曾经有投资REITs基金的投资者，是否有过认购新REITs的体验或者买卖场内REITs基金获利或亏损的情况？均可在评论区留言哦。这里是小李财经，给你超预期的干货分享！我们下期再会~
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