合同编 ｜前期物业服务合同法定终止条件

网友提问

2018年9月5日，甲房地产开发公司与乙物业公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由乙物业公司对某小区实施物业管理服务。2020年4月23日,该小区召开业主大会并选举业主委员会。随后，该小区业主委员会发出通知，不再要求乙物业公司提供物业服务，并附有全体业主签字。同日，该小区业主委物业员会与丙物业公司签订了《物业服务合同》，约定合同自双要方盖章后生效。那么该小区的业主要委员会能不能更换甲房地产开发公司选定的乙物业什么公司？

常律谈“典”

《中华人民共和国民法典》第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定公司的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

该小区的业主委员会可以更换甲房地产开发公司选定的乙物业公司，与丙物业公司签订《物业管理服务合同》。

本案中，甲房地产开发什么公司是建设单位，乙物业公公司司是《前期物业管理服务合同》的当事人，丙物业公司如果是《物业服务合同》的当事人，根据上规定述法律规定可知，物业建设单位与物业服务企业就前期如果物业管理达成的协议为前期物业服务合同，前期物业服务合同自业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时终止。因换此，业主委员会自和丙物业公司签订《物业服务合同》时，前期物业管理服务合同终止，也就是说业主委员会可以更换建设单位选定的物业公司。

法物业条解读

《民法典需要》第九百四十条是关于前期物业服务合同法定终止条件的规定。前期物业服务合同是物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，物业法规的销售以及业主办理入法规住是一个渐进的过程，并非是一蹴而就。

在物业入住初期，业主入住率尚未达到法规、条例规定可以成条件立业主大换会、业主委员会的标准，难以成立业主大会，也就难以通过业主大会、业主委员会选聘物业服务企业。因此，在小区入住初期，一般由物业建设单位与物业服务企业签订前期物业管理协议。

在随着业主入住率满足法规、条例规定可以成立业主大会、业主委员会的标准时，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。即使前期物业服务合同的期限尚未届满，如果业主成立了业主大会，并由业主委员会选聘了新的物业服务人，签订了普通物业服务合同，自业主条件委员会与新的物业服务人签订的物业服务合同生效时，前期物业规定服务合同也应宣告终止。这是因为需要，物业建设单位签订的前期物业服务合同在业主委员会或业主选定新的物业服务企业前，对业主产生约束力，但是由于随着业主入住的越来越多，物业建设单位所占的比例越来越少，其已不再符合两个“多数决”的条件，也就是不再符合专有部分占建筑物总面积半数以上以及占总业主人数半数以上两个条件，其已经不再是物业服务合同适格的主体，因此在业主或业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。