个人股权转让房地产(房地产股份转让合同)

　　一、其他股东的优先购买权

　　《公司法》第七十二条规定了股东的优先购买权，“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”

　　根据上述规定，在股权转让过程中，该项目公司的其他股东对转让方转让的股权，在同等条件下有优先购买权。因此，在签订股权转让合同前，应取得该项目公司的其他股东同意转让并申明放弃优先购买权的法律文件。

　　需要注意的是，实践中，出让合同一般都有准许设立项目公司的条款，受让人与出让人签订出让合同后，可以设立项目公司来具体实施项目开发建设工作，土地使用权证书可直接办到项目公司名下，但出让合同的受让人在项目公司的投资比例要占到90%以上，且在地块未达到法定或者出让合同特别约定的投资开发量之前，不得改变项目公司的投资人及投资人的出资比例。

　　二、重刻印章

　　股权转让方式导致的结果只是项目公司股东的变更，而项目公司这个法人主体没有什么发生其他方面的变化，原有的公司印章等在法律上和逻辑上依然有效，无需更换。但是在实践中，未明确区分转让双方对项目公司债务的承担，往往采取的做法是：在办妥股权变更工商登记后，销毁项目公司原有全套印章，重新制备一套新印章。

　　三、税费缴纳

　　1、土地增值税

　　税务方面需要特别注意的是土地增值税问题，国家税务总局曾做出《关于以转让股权名义转让房地产房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)，对于一次性转让100%股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应征收土地增值税。但此批复仅限于一次性转让100%股权，对于部分股权转让或分批转让股权未作规定，且暂无其他相关规定，原则上认为转让部分股权或分批进行股权转让不征收土地增值税。因此，建议受让方可以分批受让股权或者受让部分股权。

　　事实个人上，在股权转让的过程中，土地实际上已经发生了增值(第一次增值)，商品房销售过程中还会发生一次增值(第二次增值)并应当依法缴纳土地增值税，此时缴纳土地增值税的主体，除当事人另有约定外，应当为项目公司。因此，建议股权转让协议出让方应当注意避免在协议中出现“因履行本协议发生的全部税费由出让方承担”等此类的表述;受让方则应当考虑到土地第一次增值产生的土地增值税的承担问题。

　　对此实务中的常用做法有：或是双方在股权转让合同中明确约定转让时土地增值额对应的增合同值税款由转让方支付全部或部分;或是将这一条款的内容股权转让作为前期谈判的条件，就算对方拒绝支付这部分土地增值税款，为了达成交易，也会在其他方面作出适当的让步，或适当降低转让金额。

　　所以，房地产开发企业不管是作为转让方还是作为受让方都应当注意土地增值税的问题，以便降低交易成本，防止日后纠纷。

　　2、营业税

　　根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号文件)规定，对股权转让不征收营业税。股权转让方式涉及的税种包括股权转让合同贴缴印花税、股权转让所得因取得所得主体的不同缴纳个人所得税或企业所得税。

　　四、价款构成

　　合同转让价款一般指受让转让方拥有的项目公司全部或部分股权以及该股权所享有的权益，受让方应支付的全部价款。为避免合同双方在履行合同中发生争议，股份合同中除约定合同转让价款金额，还应明确约定合同转让价款的构成。转让价款一般包含以下项目：

　　(1)股权转让前项目公司依法设立、存续所发生的费用;

　　(2)转让方对项目公司的债权;

　　(3)转让方为开发项目的国有土地使用权的取得、立项、规划、方案设计、场地拆迁、七通一平、勘察、设计、施工、监理等与开发项目工作相合同关的所有支出;

　　(4)土地出让金及相关税费(包括四源配套费);

　　(5)土地补偿费用;

　　(6)拆迁补偿款;个人

　　(7)转让方的预期收益;

　　(8)在移交给受让方前项目公司已支付及应支付的其他款项。

　　双方应当在转让合同中明确约定转让价款是否包含其他款项，例如转让方对项目公司的债权、土地出让金及相关税费、转让方在开发项目过程中的支出等。对于转让价款已包含的项目，则其中未付清的款项、费用应由转让方负责并承担;受让方受让后，其相应的权利及收益归受让方享有。对于未包含的项目，则其中未付清的款项、费用则由受让方负责并承担。

　　这样约定的目的是明确未付款项由谁来支付、已付支出最终由谁承担的问题，从而避免因此产生纠纷，而且能够明确转让交易数额，对受让方而言，尽量减少额外的交易成本。

　　五、股权转让合同

　　项目公司股权转让不是建设用地使用转让权转让，并不发生物权转移的法律效果，建设用地使用权仍属于该项目公司，只是该项目公司的股东发生了变更。其主要法律依据是《公司法》，而不是《物权法》、《城市房地产管理法》等与不动产相关的法律。对股权受让方而言，以受让股权方式来获取房地产项目的实际控制权，最大的风险即在于对项目公司债务的控制。项目公司股权转让合同应当包括如下内容：

　　1、明确约定订立合同的目的

　　受让方受让该项目公司股权，目的是取得对房地产开发项目的开发权，并通过后续投资以完成该项目的开发建设，取得投资收益。因此，为了使合同目的得以实现，双方应对合同订立的基础和前提，以及订立合同的目的进行充分描述，以利于双方履行合同，减少或避免纠纷的产生。

　　(1)转让方订立股权转让合同的目的：通过转让其在项目公司的股权以收回其对项目公司及房地产开发项目的投资及利益，并由受让方完成该项目的开发建设。

　　(2)受让方订立股权转让合同的目的：通过受让项目公司的股权，以取得对房地产开发项目的开发权，并通过后续投资以完成该项目的开发建设，取得投资收益。

　　2、明确约定订立合同的基础和前提

　　对合同订立的基础和前提的描述主要可包括以下内容：

　　(1)项目公司资产与负债现状。包括项目公司的历史沿革、注册资金、股权比例、总资产、净资产、负债、账面现金现状等。

　　(2)项目公司拟开发房地产开发项目基本状况。包括宗地位置、项目名称、宗地类型、宗地面积、宗地规划审定建筑规模、土地规划用途、土地使用权出让年限、建筑高度、建筑层数、容积率、绿化率、停车位数、代征道路用地和代征绿地等。

　　(3)项目公司拟开发房地产项目已取得的政府批复文件。

　　(4)项目公司已签订的各房地产种与房地产开发项目有关的合同、协议。

　　(5)土地补偿价款的支付情况。

　　(6)拆迁方案、拆迁补偿安置方案的落实情况，拆迁补偿款项的支付情况。

　　(7)土地出让金及相关税费(包括四源配套费)的支付情况。

　　(8)项目公司拟开发房地产项目现状，包括是否已完成拆迁，土地是否已平整，各种市政管线(包括道路、供水排水、供电、通讯、排污、天然气、供暖)是否已接到项目红线范围内(即是否已达到“七通一平”)，是否已开始施工以及工程进度情况等等。

　　(9)项目公司除了该房地产开发项目之外，是否还有其他经营活动或业务。

　　(10)该房地产开发项目用地是否存在任何权属、使用纠纷;与周边其他项目的相邻关系如何，边界是否清晰，是否存在边界纠纷，是否需要其他项目开发建设单位的配合、向其支付费用。

　　(11)就该房地产项目的开发建设活动，是否对第三人作出过合作承诺或利益承诺等。

　　(12)有无其他影响公司股权转让及项目重大利益的情况。

　　3、明确合同转让受让标的

　　合同中应明确转让受让的标的为转让方拥有的项目公司全部或部分股权以及该股权所享有的权益。

　　前款所说的权益，主要指项目公司拟开发房地产项目的开发权、项目土地使用权、项目规划设计所形成的权利以及其他为该项目所投入的资金、进行的工作而形成的依法及商业习惯所实际取得和应当取得的成果、权利及机会。前列权益对于受让方至关重要，也是受让方受让股权的主要目的。股权转让后，受让方和受让方的指定方拥有项目公司全部或部分股权以及该股权所享有的权益。

　　4、明确合同转让价款的构成

　　5股份、明确转让方、受让方义务

　　6、明确合同双方的声明与承诺

　　7、明确项目公司印章、交接后管理

　　8、明确税务申报、缴纳及责任，一般约定：

　　(1)交接日前的一切税务申报、税费缴纳均由转让方承担，之前发生的一切不实申报或拖欠，转让方应及时纠正、补缴，若因此给受让方造成损失，则转让方应予以赔偿。交接日后的一切税务申报、税费缴纳均由受让方承担。

　　(2)交接期间，转让方应负责协助受让方接洽税务、工商等相关部门。如在交接日后转让方需对之前发生的税费进行申报缴纳，受让方应给予协助。

　　9、违约责任及免责条款

　　10、争议解决方式

　　11、合同其他事项的约定

　　(1)双方应约定股权转让后，项目公司员工工资及就业安排。

　　(2)应约定股权转让合同的生效条件，可约定为合同自双方签字盖章之日起生效。亦可约定为合同自双方签字盖章之日起成立，由转让方收到合同约定的定金之日起生效。或约定为合同自双方签字盖章之日起成立，取得政府相关部门的某项批文之日起生效。

　　(3)股权转让合同生效后，出于主管机关审批及工商变更登记的需要，受让方可指定第三人受让其应受让的部分转让股权并以书面形式通知转让方，转让方应当无条件配合受让方指定的受让人订立新的合同文本，并出具相关文件。此条款的履行不影响受让方独立履行股权转让合同的义务和责任。

　　(4)合同附件为股权转让合同不可分割的组成部分。

　　12、合同附件

　　股权转让合同的附件一般包括以下内容：

　　附件一、双方交接的项目公司的实物清单

　　附件二、项目公司除该开发项目之外的其他经营活动及诉讼仲裁纠纷情况

　　附件三、项目公司的全部印章、证照、财务档案清单

　　附件四、项目公司已取得的房地产项目的政府批复文件清单

　　附件五、项目公司已签订的与房地产项目有关的合同、协议清单

　　附件六、双方身份证复印件(个人)，营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件(公司)

　　以上为签订房地产开发公司股权转让合同一般应包括的内容，但现实交易情况将会更为复杂，应结合实际情况，本着公平交易、等价有偿、权利义务对等、诚实信用等原则对双方股权转让具体问题作出约定。