合肥土地增值税预缴规定(安徽省土地增值税预征管理办法)

上节，我们说了土地征值税是最复杂的税种，一节课很难讲完。我们这节课继续。主要讲讲房地产企业的土地征值税怎么预征？

1.为什么说房地产是地方重视的支柱产业

首先，土地增值税占地方分成税收比例高。这涉及一个中央与地方税收分成的问题。我们知道，在一些房地产繁荣的地方，增值税、企业所得税、土地增值税能占地方税收几乎八成左右，而土地增值税税收占比又位居首位。为什么呢？

因为一般来说增值税是中央和地方分成是五五开，企业所得税是中央和地方分成是六四开，土地增值税则是百分百归地方的。我做个粗略的比喻。收100万土地增值税地方就能拿100万，收100万增值税，地方才能拿50万。所以在严重依赖房地产的地方，肯定土地增值税占比会高过增值税、企业所得税。

其次，房地产企业交的税费种类多。

房地产各阶段所涉及的税种：

企业设立：印花税、房产税、个人所得税

开发项目可行性研究：印花税、房产税、增值税、个人所得税

取得项目用地：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、契税、个人所得税

前期准备：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税

资金筹措：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税

建设施工：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税

销售：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加费、地方教育费附加、个人所得税、水利基金

物业服务（竣工交付）：土地增值税清算

看到这眼花缭乱的清单，就知道，房地产为国家贡献了多少税收。

土地增值税为什么要预征？

我们知道，房地产开发建设一个项目时间跨度是很长的，少则两三年，长则一二十年，如果不预征税款，都等项目建成，卖完交房后再征，估计老板都换了几波，或者跑路了，国家问谁要钱去，所以在还没有竣工交房，没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，要采取的预先征收土地增值税的办法。

那预征什么时候征？怎么计算呢？

首先预售的时候就要交土地增值税了，具体的预征率由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。

一般来说，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

比如：你预售住宅取得的不含税收入（记住是不含税）为5000万元，那土地增值税就是5000万*预征率。

同时，各地要根据不同类型房地产（容积率不同）确定适当的预征率。比如合肥预征率是：

（1）保障性住房预征率为0；

（2）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（3）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

3.土地增值税预征一般怎么计算？

例如:某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预售预收款1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%(增值税预征税率也是3%）。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?

第一步，计算企业取得预售款预缴的增值税

1100万÷(1 9%)*3%=30万元

第二步，计算土地增值税预征的计征依据（不含税收入）

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=1100-30=1070万元

第三步，计算土地增值税预征税额

土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率=1070*3%=32.1万元

4.土地增值税有核定征收吗？

如果你有偷偷摸摸的情况，想蒙骗税款，预征、清算都收不上来，肯定要核定征收。

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

核定征收率也是各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。