法律规定物业公司经营范围(物业服务公司可以经营的范围)

《中华人民共和国民法典》2021年1月1日 生效后，最新完整版成立业委会必备的规定的基本规则的书面三个文件（三）《小区业主公约》

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xxxxxxxxxx小区业主公约

（修改草案）

为维护xxxx小区全体业主和物业使用人合法权益，保障物业的合理使用、维护和管理，营造安全、文明、方便、舒适的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《xx省物业管理条例》、《xx市物业管理若干规定》和有关法律、法规的规定，结合xxxx小区的实际情况，订立本公约。本《业主公约》对本物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

第一章 总 则

第一条 物业管理区域基本情况：

　 一、物业管理区名称： xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx小区

　　二、物业管理区域范围：东邻xxxxx，西至xxxxx，南邻xxxx，北邻xxxx　　

三、物业类型：住宅区

　　四、物业管理区域概况：

　　房屋总建筑面积xxxx平方米，其中住宅 xxxx 平方米，xxx套，非住宅 xxxx平方米, 非住宅 x x套，总人数xxx人。

第二条 本物业区域内的业主，对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得损害本物业区域内其它业主的合法权益。

第三条 本物业区域内的业主，依其所占份额对共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对本区域内的建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。业主按照本公约约定维护本区域的共有部分，经营维护、修缮共有部分的费用由本物业区域内业主依其所占份额分担。本公约未约定或者约定不明确的，各业主都有义务进行维护。

第四条 本物业区域内的业主组成业主大会，业主大会成立后，业主对共有部分所具有的的权利由业主大会行使及执行，业主大会可就业主共同权益和事务，代业主行事，授权业主委员会以业主大会的名义进行起诉和应诉。

业主大会做出的决议、决定对全体业主具有约束力。

第五条 业主大服务公司会选举产生业主委员会，业主委员会按照业主大会的决议、决定履行本物业区域内的日常管理监督职责。业主委员会在业主大会授权范围内作出的决议、决定（除被业主大会否决外）对全体业主具有约束力。

第六条 业主大会可授权业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同，委托物业管理公司具体实施业主大会和业主委员会对本物业区域的管理服务。

第二章 业主的权利和义务

第六条 全体业主应共同遵守物业管理有关法规、条例和本公约规定，执行业主大会和业主委员会做出的决议、决定；配合物业管理公司的各项管理工作，遵守物业管理公司按有关规定和本公约以及受业主大会、业主委员会委托制定的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主应保证其共居人、授权使用人及相关人员遵守本公约和相关规定，合理使用物业。

第七条 业主的权利：

(一)对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；

(二)按设置目的和相关规定使用物业区域共有部分；依法合理使用物业区域内公用设施和公共场所（地）（道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、人防工程等）

(三)享有召开业主大会的请求权，亲自或委派代表参加业主大会的参与权，并对各项管理决策拥有表决权；

(四)享有业主经营范围委员会委员的选举权和被选举权；

(五) 有权就本住宅区物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询，并在七日内得到答复；

(六) 有权监督业主委员会、物业管理公司的工作，向业法律主委员会、物业管理公司就物业服务的有关问题提出意见、建议和要求；

(七) 有权监督公共维修基金和物业服务费的使用情况和要求物业管理公司定期公开（一年不少于一次）公共维修基金和物业服务费的收支帐目；

(八) 有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；

(九) 有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护；

(十) 有权根据物业区域内共有部分的状况要求物业管理公司及时进行修缮并对修缮工作进行监督；

（十一）有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任；

（十二）有权要求物业管理公司对物业区域内违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正；

（十三）国家法律法规赋予业主的其它权利。

第八条 业主的义务：

(一)自觉遵守社会公德、本业主公约和业主大会议事规则；

(二)遵守物范围业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并配合物业管理公司的管理服务

活动；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四) 依照物业管理服务合同约定标准按时足额交纳物业管理服务费，根据有关物业管理法规、规章、服务公司规范性文件规定，交纳物业专项维修资金。

(五) 维护本物业公共场所的整洁、美观、畅通及共用设施设备的良好；遵守福州市市容市貌，环境保护等相关管理规定。

(六)要求共居人、使用人及雇工等相关人员遵守本公约，合理使用和维护物业。对共居人、使用人及雇工等相关人员的疏忽和错误承担相应的责任。

(七) 转让或出租所拥有的物业时，应要求受让人或承租人签署遵守本公约规定的承诺书，并在买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内,将房屋转让或出租情况告知物业管理公司。未要求受让人或承租人就本公约签署承诺书或在签署之日起一个月内未将房屋转让或出租可以公司情况告知物业管理公司的，应对由此造成的公共利益损失承担相应的责任；

(八)法律、法规规定的其他义务。

第三章 物业的合理使用和维护

第九条 遵守法律、法规的规定，按照规划设计用途和有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，合理使用本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位及共用设施设备，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，自觉维护物业区域内的整洁、美观和公共生活秩序。

第十条 本物业区域内禁止下列行为：

　　（一）未经政府有关部门批准和业主大会、相邻业主同意，擅自拆改房屋承重结构、违章搭盖建筑物（构筑物）、改变物业规划用途或者外观；

　　（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；

　　（三）损害公共环境，随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（四）随意停放车辆；

（五）使用音响等设备音量过大影响他人休息；

（六）违反规定饲养家禽、宠物；

（七）违反规定摆摊设点、占道经营；

　　（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

　　（九）违反规定存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质；

　　（十）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

（十一）利用物业从事危害公共利益的活动以及侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（十二）法律、法规法律和政府规定禁止的其他行为。

第十一条 业主饲养宠物，不能影响其他业主正常生活，如有影响应主动采取积极有效的措施进行改正；应做好动物防疫工作，及时清理宠物排泄在公共绿地、公共场所的粪便；因饲养人未尽到管理责任，宠物给其他业主造成人身伤害、财产损失的，饲养人应当承担相应的赔偿责任。

本物业区域内禁止饲养危险动物（包括具有攻击性的动物、蛇类及体形较大的犬类等）和培育、储存能够引发公共卫生事件的其他危险生物。

本物业区域内的公共场地、公共绿地禁止遛狗，但可牵狗通过，对无主人牵引的狗视为流浪狗，全体业主和物业使用人有权进行处置。

第十二条 规范公共场地车辆停放管理。业主或使用人之车辆物业管理公司应作备案。在公共场地划出若干共用车位，按规定有序停放并收取场地使用费，场地使用费属于全体业主所有。物业管理公司按照有关规定对车辆停放收取管理费。

车辆在物业管理区域内行驶时速不得超过15公里，禁止鸣喇叭。

车辆应在专门划定的车位停放，不得占用消防通道、人行便道和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆用途；不得自行在规定车位上安装任何设置；停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除。

本物业区域的共用车位按照顺序停车，物业公司只收取管理费。

第十三条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业管理公司，并采取合理措施防止损失扩大。

第十四条 对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得故意阻挠维修。因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。业主应配合物业管理公司和相邻业主必要时进行入户维修，如因该维修而使自身利益受到损害的，有权利要求受益的相邻业主或物业管理公司予以修复或适当赔偿损失。

第十五条 因故意或过失造成物业共用部位、共用设施、设备损坏的，有过错者应负责修复或赔偿损失。

第十六条 业主或者使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关规定。在规定时间施工，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他业主利益受损，

应当承担修复及赔偿责任。

第十七条 房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，业主大会或物业管理公司有权督促责任人维修养护。

第十八条 业主及其授权使用人因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用本物业共用部位、共用设施设备的，应事先通知物业管理公司，并在规定的期限内恢复原状，造成财产损失的，应当承担修复或赔偿责任。

第十九条 业主委员会或业主大会聘用的物业服务公司实的施对物业共用设施设置、共有部分进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复或者赔偿。

第二十条 物业管理公司进入业主自有部分进行维修工作，应事先通知业主并取得其同意。紧急情况下无法通知业主的，物业公司可在业主委员会的监督下，进入业主自有部分内部，但事后应及时通知相关业主。

第二十一条 房屋因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻业主以及业主委员会书面同意，并报政府有关主管部门批准。物业区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

第二十二条 业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业管理公司。

第二十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相邻业主、业主大会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，应当纳入业主大会财产。

第二十四条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共经营范围用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

专项维修资金收取、使用、管理和监督按照国家有关规定执行。业主交纳的专项维修资金，由业主委员会代管，实行专户存储。业主委员会应当至少每年公布一次专项维修资金的使用和筹集情况报告。

第二十五条 物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合相关法律、法规规定的，由物业管理公司报送预算，经业主委员会书面同意后，物业服务公司组织实施，费用按预算及规定列支，并向全体业主公示。

第四章 物业服务的方式和费用的交纳

第二十六条 业主代表大会自行决定本物业区域的管理方式。

第二十七条 业主委员会负责选聘、解聘物业服务公司并与物业服务公司签订或续定物业服务合同。选聘、解聘物业服务公司按《业主大会议事规则》第二章第五条执行。没有物业服务公司情况下，业主委员会组织物业管理，收费标准由业主代表大会另行决定。

第二十八条 物业管理区域内各类公共费用按户分担；

第二十九条 业主应按时交纳物业服务费、公共分担费用和由全体业主承担的其他费用。物业服务费由全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担，并在物业服务合同约定期限内付清。业主委托物业管理公司提供物业服务合同约定以外的服务，其费用由双方约定。

第三十条 业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。若业主欠缴物业服务费用及按规定应交纳的其他费用，业主委员会可授权物业管理公司采取电话催缴、书面催缴和当面催缴等适当方式向业主催缴，以保障物业管理区域内多数业主的正当权益，确保物业管理公司正常运作。

逾期不交付经营相关费用的，业主委员会或其委托的物业管理公司可以在物业管理区域内显著位置公布物业管理服务费欠缴情况，并注明欠交费用的业主房号进行催缴或停止对业主的物业服务。

经催缴仍拒不交付相关费用公司的，业主委员会或其委托的物业管理公司可以依法对其提起法律诉讼。

第三十一条物业 业主使用本住宅区有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所（地）时，应按规定缴纳费用。

第三十二条 自房屋交付之日起，房屋开发企业未曾售出的房屋和业主空置房屋均应承担与其它业主相同的公共维修基金和物业服务费。

第五章 业主大会和业主委员会经费

第三十三条 业主大会、业主代表大会和业主委员会开展工作的经费由本区域通过广告费、共有财产收益或业主捐助等方式筹集。

如果利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，由业主委员会代表业主与经营单位签订有关协议，所得收益用于补充专项维修资金及业主委员会的工作经费。

第三十四条 业主的大会和业主委员会的工作经费开支包括：业主大会会议和业主委员会会议、必要的日常办公费用及维权诉讼费用等。该款项由业主委员会指定专人负责进行管理，由业主大会监督，并应当至少每年一次以书

面形式在本物业管理区域显著位置公告经费的使用情况及账目，换届选举前账目必须通过有关部门审计，接受业主质询。

第六章 违约责物业任和违约纠纷的解决

第三十五条 业主应自觉遵守本公约的各项规定，因违反本公约造成其他业主、使用人等人身伤害或财产损失的，当事人应依法承担赔偿责任。

物业交付他人使用的，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第三十六条 对于业主违反公约的行为，业主大会、业主委员会、其他业主应当督促其改正，也可委托物业管理公司督促其改正；对蓄意破坏共用设施设备等损害公共利益的行为，全体业主应当出面谴责，必要时，业主委员会可以对其提起诉讼。

第三十七条 业主对物业管理服务工作的意见和建议，可直接向物业管理公司提出，也可向业主委员会提出；凡涉及公共利益的争议均应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。业主大会的表决结果是最终决定，对全体业主具有约束力。

第七章 附 则

第三十八条 业主大会拥有对本公约的解释权，业主大会授权业主委员会进行解释，对业主委员会的解释争议较大的，可以提请业主代表大会或业主大会进行解释，业主大会的解释为最终解释。

第三十九条 业主委员会或业主代表大会可根据业主大会决议或业主的意见对公约进行修改，提交业主大会通过后生效。

第四十条 业主之间因本公约发生的纠纷，由本物业业主委员会先行协调，协调不成的，可提请房屋行政主管部门调解，也可依法向人民法院提起诉讼。

第三十五条 本公约如有与法律、法规、规章、政策相抵触之处，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

第四十一条 本业主公约，经业主大会审议通过，自xxxx年 x 月 x 日起生效。

范围xxxxxx小区业主大会筹备组

xxxx年x月x日