“楼市行情变了，去年卖800万的房子，今年600万都卖不掉”
“基本没什么成交量，很多中介门店直接倒闭了”
“成交价和之前比暴跌4000多元/平，还是学区房呢”
……
和暖风频吹的新房市场相比，最近的南京二手房市场实在有些心酸。一边是一批楼盘降价幅度超百万，价格跳水惊人，却仍然难卖；另一边，不少知名中介门店纷纷关闭，部分热点板块降温也非常明显。
海量二手房库存，和降价跑量的南京二手房市场之间的矛盾，愈发明显！
看点011年降价超百万！南京学区房跌下神坛
此前，“学区房”一向是南京二手房市场上的“顶流”，占据着二手房市场的头部地位，买房人也乐意为此买单。
但是，从去年下半年开始，伴随着房地产行业的整体下行，降价也已经成为南京学区房的主旋律。
从近1个月的成交来看，有小区房源成交价比挂牌价降了二三十万，更有小区1年降了超100万。
以南京初中学区房的标杆树人房源为例，南师附中树人学区房新河一村2月22日成交1套50.41平米房源，挂牌价409万，成交价380万，直降29万，成交单价仅75382元/㎡。
图源：链家
对比来看，去年上半年新河一村小两房的成交单价超过9万/m²的都不在少数，甚至有单室套卖出了“暂无单价”。
该小区去年5月成交一套差不多同户型的房源，总价485万，成交单价97724元/㎡。1年时间不到，总价降了105万，单价直降2.2万/平米。
图源：链家
钟英中学学区房西一新村，今年1月成交1套57.29平米房源，总价280万，比挂牌价降了20万，成交单价48875元/㎡。
图源：链家
去年6月，该小区成交了1套57.75平米的房源，成交总价343万，单价59394元/平米。对比来看，单价也降了近1万元/平米。
图源：链家
看点02“顶流板块”标杆楼盘房价重回两年前？
除了学区房这个“顶流扛把子”以外，不少曾经在二手房市场呼风唤雨的区域标杆楼盘也遭遇了去化困难，江北核心区、城北燕子矶……多个热点板块曾经的标杆小区也遭遇到了降价抛售的情况。
今年2月，燕子矶房价天花板融创玉兰公馆成交了一套建面约129.77㎡户型房源，成交总价516万、单价39763元/平。
图源：链家
要知道，上一次，融创玉兰公馆上一次“3”字头的成交单价还是在2020年。
图源：链家
目前，融创玉兰公馆二手房挂牌价约43562元/㎡，其中不乏多套成交价超4.5万/平房源。
江北核心区一代“神盘”华润国际社区目前二手房挂牌均价为44557元/㎡，但就在上个月，小区成交了一套建面约89.18㎡户型，单价低至41265元/㎡，比去年6月底成交的同小面积户型房源低了6000元/㎡，去年6月小区成交的同等面积段户型，单价已经达到46647元/㎡。
图源：链家
并且，根据链家数据显示，早在2020年7月小区的同类型户型的成交价就已经达到了4.1万/㎡。
图源：链家
江核板块前期推盘，大量投资客进场博弈，这也就导致未来江核二手房供应量将不断上涨；而另一方面，江核新房市场也在不断涌入推新，买房人可选的余地增多，逐渐出现供大于求的现象，也导致了江核二手房去化困难的情况。
看点03卖房心切，南京二手房挂牌房源数量持续增长！
二手房市场去化艰难，卖家们心情也更加急迫，近段时间以来，南京二手房挂牌房源的数量依旧在持续增长。
根据诸葛找房数据显示，截止到3月15日，南京市二手房挂牌房源套数为127173套，其中降价房源套数高达2219套。
图源：诸葛找房
有机构统计，南京二手房新增挂牌房源套数从春节过后的单周2605套，一路飙升至3063套、3186套、3198套，而在去年下半年，单周挂牌量基本维持在1800套至2500套左右，这一数据表明南京二手房卖家们卖房的意愿较为强烈。
由于限价原因和受到大环境影响，南京不少板块新房与二手房之间的倒挂在不断缩小，曾经的倒挂优势很难再次复现。此外，投资客撤场，房子开始回归居住属性，新房变得“好上车”了，对二手房市场也有很大的影响。
不过好在，春节假期后，随着楼市调控政策的暖风，二手房市场成交也正在逐步回暖，成交量正在逐步升温。
最近连续4周以来，南京二手房市场的周成交量均在1300套以上，整体表现为阶段性减少、趋势性增加，说明二手房市场正在逐步活跃。
根据我爱我家研究院数据显示，上周（3.7-3.13），南京全市二手房成交1560套（含高淳、溧水），环比上涨10.7%，其中主城9区成交1446套。从成交走势来看，进入3月以来南京二手房市场稳步升温，上周交易量创节后新高，市场新增客户量和带看量环比也呈上升趋势。
2021-2022年南京二手住宅周成交量及环比情况
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