今天（2.8），贝壳研究院发布了1月全国二手房市场月报，指出全国主要城市的二手房市场跌幅已收窄。
NO.1丨壹
均价1.86万/㎡，二手房市场止跌趋稳
报告指出，今年1月全国50城二手房价格环比跌幅为0.3%，较上月收窄0.5个百分点。
图源贝壳研究院
下跌的城市也变少，合肥、长沙、厦门等城市二手房价格指数止跌趋稳。
图源贝壳研究院
不过，第一房研究院数据显示，合肥二手房成交均价从去年9月开始回升，但成交量仍然较低。
根据第一房研究院数据，合肥今年1月成交均价约为1.86万元/㎡。
数据源自第一房研究院AI数据系统
NO.2丨贰
曝光：万科蓝山2.7万/㎡成交
哪些小区成交量高？
在合肥二手房中，我选取了热度较高的滨湖区，对其中部分小区进行盘点。
万科蓝山过去90天成交了5套，均价约3.1万元/㎡。
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作为省府板块的“网红小区”，该盘热度一直较高，2021年6月成交均价一度达到了3.7万元/㎡。9月开始，小区挂牌均价缓缓下滑，进入横盘期，曾有建面约93㎡的房源以2.7万元/㎡的价格成交。
图源安居客
目前，万科蓝山挂牌均价约3.26万元/㎡，与成交均价基本接近，说明目前随着市场渐渐回温、成交量提高，议价空间开始缩小。
宝能城过去90天成交了7套，成交均价约2.6万元/㎡。
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先前，宝能城由于品质、服务质量差等原因，被列为“老旧小区”，是“买地段送房子”的小区。
从安居客数据来看，宝能城挂牌均价约2.8万元/㎡。但从前文展示的挂牌200套、90天成交7套来看，宝能城的认可度有待提高。
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中海滨湖公馆过去90天成交了9套，成交均价约2.9万元/㎡。
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该小区的房龄接近10年，但由于中海品质和物业等原因，该盘二手房价略高于环湖CBD板块均价。可能由于户型小，即使去年二手房成交困难的情况下，该小区的成交量在滨湖仍然靠前。
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云谷名庭过去90天成交8套，成交均价约2.75万元/㎡。
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该小区属于次新房，目前挂牌均价约3万元/㎡。与中海滨湖公馆类似，该小区在去年二手房遇冷时，成交量在滨湖仍然排名靠前。
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信达公园里过去90天成交3套，成交均价约3.5万元/㎡。由于成交量较小，所以成交均价很容易受单套成交价影响。
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作为品牌次新房，信达公园里二手房价高于板块均价情理之中。但从3.99万元/㎡挂牌价来看，该盘挂价明显虚高，即使市场回温也还有议价空间。
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但与前文中海滨湖公馆不同的是，信达公园里成交房源面积多在130㎡以上，“改善”特点更为明显，这也客观上增大了成交难度。
同板块另一品牌次新房滨湖双玺挂牌量仅有5套，过去90天0成交。
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这一方面是由于小区5.2万元/㎡的挂牌价，另一方面也由于该盘户型面积普遍较大，金融属性已被弱化。
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书香门第过去90天成交5套，成交均价约3.65万元/㎡。
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由于46中 师范附小的学区优势，小区挂牌均价曾一度高达4.9万元/㎡。虽然经历了市场遇冷，但目前该盘的挂牌均价仍有4.1万元/㎡，挂价虚高仍然很明显。
图源安居客
同为名校二手房的文华阁，过去90天仅成交1套，成交均价约4万元/㎡。与书香门第类似，该小区同样有明显的挂价虚高情形。
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不同之处在于，书香门第主力户型面积约90㎡，文华阁主力户型面积约45㎡，且文华阁房龄更新。
NO.3丨叁
结语
从滨湖各小区的成交情况来看，户型大小、房龄新旧、挂价与实际价值匹配程度，都是影响二手房流动性的重要因素。
眼下的滨湖，建发美的珺和府、联发正荣滨语听湖两大新盘还在售，置地栢悦书香、置地上玺等盘预计今年也会入市，同时还有近700亩地块将要来临。
从这些角度来说，入手滨湖的二手房，就要考虑以下方面：
1、房价及周边新房供应。二手房由于建造时间早，其设计理念及安全防护标准无法与新房相比，所以同一地段的二手房理论上应当比新房低10%，才是正常价格。
由此可见，目前滨湖的二手房，尽管经历了一段时间的“挤泡沫”，但泡沫仍然存在。
特别是在还有新房供应的情况下，置地栢悦书香等盘的入市，哪些二手房会首当其冲，不必多言。
2、改善人群参与“打新”无疑是优选。但如果买二手房的意向较为强烈，环湖CBD板块在配套、生态、文旅方面有较大优势，信达公园里等品牌次新房可以适当考虑，但挂价虚高的问题仍然要提防。
在滨湖新房供应越来越以改善为主的情况下，小户型二手房只要品相、安全性各方面过关，且挂价虚高程度较低，未来出手难度不会太大。
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