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地产企业资本利息化(房地产企业利息支出资本化)

2020年,疫情承压之下,美的置业业绩实现了正增长,完成了20%的销售增幅。但随着美的置业进军千亿房企之后,公司财务表现却并不乐观,面临着增收难增利的困局。


撰文/ 廖凯



3月25日,美的置业控股有限公司(以下简称“美的置业”)召开2020年全年业绩发布会,美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐,执行董事兼首席财务官林戈,执行副总裁王全辉出席会议。




业绩会上,美的置业管理层公布了2021年销售目标为1500亿元,较去年1261.6亿元增长约18.89%,与去年24.6%增速相比,目标业绩有所放缓。




受疫情影响,和大部分房企相比,美的置业在2020年上半年销售处于全年低位,然后一路上扬,年末达到最高水平。通过去年5-12月连续8个月销售额超过100亿元,成功达成20%涨幅。




多项指标增速下滑,增收难增利




美的置业虽在销售规模上保持不错增长,不过其在财务数据上表现却并不乐观。




图片来源:美的置业财报


2020年财报显示,美的置业全年营业收入524.8亿元,同比增长27.6%毛利为116.6亿元,同比下降10.3%毛利率为22.21%,同比下降9.4个百分点年内核心净利润48.04亿元,较去年同比增加15%净利润43.26亿元,同比仅增长0.5%




初步来看,美的置业财务数据大多呈现上涨趋势。可是与往年相比,增长表现却有所乏力,增速逐步下滑,尤其是盈利能力,增速下滑最为明显。




同往年相比,美的置业2018年营业收入增长最快,增速达到70.1%。2019年冲击千亿之后,营业收入增速有所下滑,降至36.58%。去年保持千亿规模增长的同时,增速继续降至27.58%。




值得注意的是,从2019年开始,美的置业毛利率开始有所下降。当时从毛利率32.72%下降至31.62%,下降1.1个百分点。去年直接9.4个百分点,同比下降29.75%。




受毛利率大幅下滑,美的置业去年毛利润直接下降10.3%%,净利润也从前几年的67.85%和34.12%增速,直接降至0.5%




按照这样的发展趋势,美的置业随着业绩规模扩大,或将面临着增收难增利的局面。美的置业回应称,主要是销售成本的上升,导致毛利率下降。




风云地产界注意到,在美的置业的销售成本中,土地成本和利息化成本之间增幅最大,去年从271.14亿元增长至397.33亿元,同比增长46.54%




面对业界较为关注的“三道红线”,美的置业在业绩会上表示,将在3年内实现公司“三道红线”指标全部达标,实现绿档。




截至2020年末,美的置业净负债率为79.2%,较2019年下降9.8个百分点;剔除预收款资产负债率为76.4%,同比下降3.8个百分点;现金短债比1.52




按照去年监管部门设置的“三道红线”来看,美的置业只踩中“一道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%。




不过,美的置业还面临负债总额一直攀升的情况。财报数据显示,去年美的置业负债总额再创新高,达到2435.35亿元,同比增长11.42%。




从湖广到“双三角”,冲击1500亿




2004年,美的置业成立,实际控制人是美的创始人何享健。当时何享健对地产业务的态度是宁慢勿快,一直保持较为保守的步伐。




直到2009年,美的置业才开始提速,同年在公司大本营佛山和广东加大土地储备。2010年,美的置业开始在全国布局,并正式进入华中区域。当时沿着武广高铁沿线不断落子,此后10年在华中区域布局10城共约40个项目




美的置业早期的布局主要分布在广东、湖南、贵州、辽宁、云南等区域,集中在二三线城市的美的置业,在2015年至2018年,实现了快速增长。




2018年,美的置业成功登陆资本市场。从当时的项目布局来看,在珠三角、长三角、长中游、环渤海、西南5大区域土储布局占比均在16%-23%之间,整体分布较为均衡。




当时美的置业虽然取得不错的增长,但并不受业内人士看好,认为三四线城市虽是未来发展的潜力区域,但受政策影响较大,整体抵御风险的能力低于一二线城市。




去年以来,美的置业转变明显,2020年共新增60个地块,其中二线及以上城市的占比达79%,长三角及珠三角区域合计占比56%




在去年1261.1亿元的销售规模中,长三角及珠三角的合约销售额占整体销售额超60%。其中长三角经济区实现合约销售金额587.1亿元,同比增61.7%;珠三角经济区实现合约销售额227.2亿元,同比增21.5%。




随着布局更加合理,美的置业对于目前楼市分化表现并不担心。郝恒乐在业绩会上指出,2021年房地产市场两极分化仍会比较明显,但美的置业目前聚焦长三角和粤港澳大湾区,以及国内核心都市圈城市布局,对今年的表现不是很担心。




业绩会上,郝恒乐还在提到“土地两集中”政策时,表示公司资源相对比较充足,可以满足今起3年发展,今年可售货值在2300亿元左右,今年定下的销售目标为1500亿元




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