学区房屋代持协议书(房产物业代持协议书)

作为一名地产人，遇到过很多有问题的客户，最常见的就是一些征信有问题的客户，以及名下房产过多而又遇到限购无法购买等。在处理这些客户的问题时，有的客户通常会“借名买房”进行购买操作。

什么是借名买房？

借名买房，顾名思义就是一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，但实际房屋权益由自己享有的情形。这当中实际出资并享有权利的一方称为“借名人”，实际登记人称为“出名人”。个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

举个例子：

王某看中淮南拓基·鼎元世家的一个11层洋房，现在正值周年庆期间，看中的房源价格很划算还送3年物业费，但是王某的征信有问题，银行办不了贷款，于是他找了好朋友蔡某来出面购买，但是实际出资及还贷都是王某。于是二人私底下签订了《房屋代持协议》约定王某所购买的鼎元世家房子登记在蔡某名下，这一系列就完成了“借名”的操作。

而后出现的朱某，从蔡某手里买走了拓基·鼎元世家的房子，出资人王某知道后，与蔡某二人反目成仇，产生经济纠纷。

再看一个例子：

杨某在合肥工作，名下已有三套房产，但最近发财了又想买房，可是合肥限购他已经没有了购房资格，于是他找到了刚工作的表妹，以表妹的名字购买一处房产，且表妹享有首套房资格，总体来说杨某觉得很划算。转眼间表妹结婚，表妹夫妻俩就想再买二套房，这时候想起表妹还没买过房想以首套房的名额再购得一处学区房。结果到了售楼部置业顾问告知，表妹已经没有首套房的资格了，于是表妹想起来表哥杨某以自己的名义买过房，于是两人产生纠纷。

“借名买房”的理由

从以上案例不难看出，“借名买房”主要以这些理由出现：

1、借名人不具备购房资格，购房政策中的“坎儿”使得有些人因不符合条件而无法购买；

2、购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款，通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请；

3、购房人意欲享受特定的购房优惠条件，如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。

借名购房中借名人面临的风险

那么明白了定义及理由，就要来谈谈风险了：

1、亲属之间无书面协议，房价暴涨后，被借名人主张房产实际归其所有，借名人出资为借贷或赠与；
2、产权人(即被借名人)离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割;
3、产权人(即被借名人)死亡，房产作为其遗产被继承;
4、产权人(即被借名人)将房产设置抵押权;
5、产权人(即被借名人)因法律问题被法院查封房产;
6、产权人(即被借名人)擅自将房屋出卖。
7、权利登记人(即被借名人)不配合办理过户手续。

注：如果借名人是由于限购不能署名，往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时权利登记人(即被借名人)可能不予以配合。

借名购房中被借名人将面临的风险

一旦实际购房出资人还贷不及时，被借名人（出名人）一方不但存在债务风险的可能，而且会出现征信问题，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等其他方面都有影响。同时，等到自己买房时，也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策，例如享受不到首套房的资格。

借名买房须知的风险防范及建议

借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险较大。总结以往的实际案例专业律师提醒借名买房人，在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。

1、要清禁所购房犀的性质，最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空。

2、委托律师拟定详细的“借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。

3、所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一日发生争议，借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的，房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下，借名买房人得到法院支持的几率更大。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记在名义购房人名下，或者房屋并非由借名人实际占有，借名人败诉的风险将大大增加。

4、约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括时候反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任，并约定不论合同效力与否，违约条款照常适用，以降低借名人的风险。

5、一旦出现纠纷，需要请专业的律师进行维权。

有人究其一生的财富积累才买到心怡的房子，有人靠房产投资实现财富自由，但不管是何种情况，对于我们这样的平头百姓来说自己买的房子，终究要在自己的名下才觉得踏实，如果实在有问题的话最起码也要先了解“借名买房”的风险，懂得防范，规避风险，才不会轻易陷入纠纷的漩涡中。