随着2019年二季度以来房地产信贷的全面收紧，从金融供给侧的视角来看，房地产行业实实在在地进入了下半场。融资成本和利息负担，必将成为房地产公司重要的护城河指标。
今天我们来看看万科和新城控股的融资成本和利息资本化率。
万科半年报的数据显示，上半年公司有息负债余额为2253.2亿元，较年初减少人民币358.9亿元。
新城控股没有直接列出有息负债的总额，我们把合并资产负债表中各项相加，大概为933亿元。
万科利息支出为70.21亿元；新城控股利息支出为51.96亿元。我们粗略用万科的利息支出除以有息负债余额，得到半年融资成本为3.12%；用同样的方法得到新城控股的半年融资成本为5.57%，从这个粗略的参考数据上，也可以看出万科卓越的成本优势。
接下来再看下两家公司的利息资本化率。
万科上半年70.21亿元的利息支出中，仅26.44亿元被资本化，资本化率为37.66%，这比最近三年的资本化率都要低了。我们来看下万科近三年的资本化率数据：
新城控股上半年51.96元的利息支出中，48.19亿元被资本化，资本化率高达92.74%，仅次于2018年度的资本化率。
从数据对比中可以看出，万科正在尽最大努力把成本放到现在来消化，从而为未来留出更多的利润空间，而新城控股则是在尽最大努力把成本挪到将来，从而为现在留出更多的利润空间。
假如果万科也采用新城控股那么极致的利息资本化率，则今年上半年将多出38.7亿元的扣非净利润，体现到报表里的扣非净利润将不再是现在的117.50亿元，而是156亿元，增速将是72%.
反过来，假如果新城控股按照万科苛刻的利息资本化率，则今年上半年将减少28.6亿元的利润，体现到报表里的扣非净利润将不再是现在的20.51亿元，而是-8亿元。
万科将利息支出大比例费用化，一定程度上反映出高层对未来的悲观预期；而新城控股大比例的资本化，似乎反映出管理层对未来相当乐观的预期。
那么，资本化的利息支出计到什么项目里去了呢？
一部分主要去了存货中的在建开发产品中，2019年上半年万科的在建开发产品为5392.6亿元（存货总额为7904.61亿元），新城控股没有单列出在建开发产品，但其存货总额为2113亿元。
另一部分去了投资性房地产里，2019年上半年万科的投资性房地产为681.12亿元，新城控股为511.06亿元。
万科无论是在建楼盘还是投资性房地产的数值，都高于新城控股，这更反映了万科和新城控股价值取向的不同：万科牺牲现在的成长性以构筑未来的护城河；新城控股则牺牲未来的护城河以确保现在的成长性。
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