上海保障性租赁住房认定试行(《上海市发展公共租赁住房的实施意见》)

在惠及年轻人的保障性租赁住房方面，上海近期新政不断。

才重申了今年拟筹建24万套（间）保障性租赁住房的目标，1月18日下午，上海又出台了两项保障性租赁住房配套政策，对其准入条件、配租规则、供应标准、租赁价格、租金支付、租赁期限等多方面都作了明确，试行期2年，自2022年1月至2023年12月。

同时，《管理办法》中也明确，保障性租赁住房既可以直接面向符合准入条件的对象配租，也可以面向用人单位整体配租，由用人单位安排符合准入条件的对象入住，具体可分为集中配租阶段和常态化配租阶段两类。

当项目达到供应条件后，出租单位会发布相关公告，启动集中配租。在集中配租期间，应优先保障上海市无房对象。至于集中配租后的剩余房源，则是实行常态化配租，符合申请条件者实行“先到先租，随到随租”。

供应标准方面，三人以下家庭和单身人士可入住二居室及以下户型，至于二孩、三孩家庭，可入住三居室及以下户型。并且，根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用。

值得说明的是，在此次的政策中还首次申明了一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房的原则。

不仅如此，就保障对象而言，也是更倾向于在上海就业的无房对象，而且对于符合条件的申请对象，出租单位一律不得挑客拒租。

在保障性租赁住房项目全部或部分户型房源满租后，再实行轮候配租，且按户型建立成轮候名册。整个配租过程，须坚持以公开、公平、公正为原则。

另外，就资格审核而言，较之过去的公租房等保障房项目，保障性租赁住房的审核效率相对更高。《管理办法》规定，申请入住保障性租赁住房者在提交申请表等材料后，根据规定的准入条件，出租单位会在5个工作日内进行审核，且区住房保障机构将在3个工作日内出具核查结果。

租赁价格和支付方式仍是延续上海在2021年11月推出的方案。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的9折以下，后续调价时，年涨幅最高不可超过5%。同时，面向相关园区、单位和系统职工定向供应的保障性租赁住房项目，租赁价格还可进一步降低。

具体到支付方式，《管理办法》规定，保障性租赁住房租金可按月或按季度收取，不得预收一个季度以上租金，租赁保证金（押金）不得超过一个月租金，且承租人可按规定提取住房公积金支付租金。

对租赁期限的相关规定亦未发生变化，仍是租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年，同时也鼓励出租单位与承租人签订2年、3年期的租赁合同，条件满足者可续租。

针对保障性租赁住房的可供应房源，将在“一网通办”门户网站和市住房租赁管理服务平台上进行统一发布。

与市场内多数公寓选择商用的水电气不同，上海此次也明确，经批准后的保障性租赁住房项目，将由上海多个部门来落实民用的水电气价格政策。

对于承租人而言，在满足上述准入条件的同时，《管理办法》还有其他明确，比如承租人不得有转借、转租保障性租赁住房等违规违约行为，否则出租单位有权立即解除租赁合同，并按照合同约定追究承租人的违约责任，同时通报承租人所在单位。

在过去，保障性租赁住房更强调房源的筹集和供应，而现在也将从需求端角度明确规则，更好保障租客的权益。发布的这一部全方位的管理文件，对稳定供应、激活需求、促进市场健康发展等都将发挥积极的作用，同时也恰好说明当前上海保障性租赁住房市场正处于蓬勃发展期。

中原地产首席市场分析师张大伟也认为，此次上海更新的政策，主要是对保障性租赁租房的保障对象、配租条件等方面作出明确，在实现应保尽保的基础上还要避免出现福利陷阱。

上海更加完善的保障性租赁住房政策，还在持续更新中。