一年一度的重头戏，来了。
3月5日，工作报告出炉，高层再次定调了房地产的风向。
涉及房地产方面的内容，有120多个字。
不算多，但非常精炼，我尝试做个解读。
1，继续强调“房住不炒”的定位。
这是自2016年提出，2018年写进报告后，一直坚持的底线。
大家也能发现，自从2018年之后，棚改结束，房住不炒提出，限购房票越来越珍贵，利率直线跳涨。
也是从那一年开始，我们只见识过部分城市房价轮动上涨，一年几个月份的短暂行情，却再也没有见到过大范围的房价蹿升。
只要房主不炒的调控框架不变，房价就没有大涨的基础。
2，因城施策，促进房地产业良性循环，首次提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
关键词有两个：良性循环，因城施策。
从字面含义说，与“良性循环”相对应的，是“恶性循环”。
就像过去几个月大家看到的：“房子难卖-回款困难-外部融资紧-房企出现信用风险-房子更难卖（品牌价值削弱，持币观望者变多，预售难度加剧）-回款更加困难（只能以更低价格抛售，继续打压房价上涨预期）-外部融资更紧（金融机构风险偏好收缩）-房企信用风险继续释放”。
良性循环，是城市把土地拿出来招拍挂，开发商借钱融资去拍地，地方上有了财政收入，可以拿这些钱发工资、修路、搞城市建设。
地拿到之后开始施工，带动房地产投资和建安工程，比如大猛子做的土木，银行发贷款，居民加杠杆买房，人口加速集中到城市，房子竣工后，再带动下游的家具家电消费。
所以，要实现良性循环，就要每个城市，结合自己的情况，人口流入还是流出？土地市场成交如何？购买力是否有支撑？要不要合理满足刚需和改善的需求？
然后，各个城市再做出调控收紧还是放松的判断。
举例来说，这一波调控放松，大家看到不少城市出现了20%首付，房贷利率也快降到了5年期LPR的水平，发补贴、补契税、放松限购，这是很多二三四线城市都在做的事。
但我们可以看到，京沪广深等供需结构突出的地方，调控依然没有丝毫的松动，二手房参考价、限购、社保、积分、摇号，依然坚定。
这就是调控的智慧。
3，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展租房市场，推进保障性住房建设。
新的发展模式，是关键词。
也是今天蓝白要重点跟大家聊的内容。
新模式，对应的是旧模式。
我们房地产的旧模式，是重销售，轻保障。
或者说：是重商品房，轻租赁房。
自从1998年第一次“房改”开始，房地产市场一直“重销售而轻租赁”，商品住宅才是楼市的主流。
朋友之间说起房子，提到租房的都是一脸鄙夷，提到买房都会竖起大拇指。
不能怪购房者势利，只能说商品房捆绑了太多资源，个人租赁房市场之所以无法成为主流，租户缺乏安全感，房租连涨上涨倒是其次，关键是无法享受到学区、落户、医保等一系列与业主相同的权利。
这就涉及到了一个名词：新市民。
一开始，“新市民”主要是基于农业转移人口市民化的角度，针对“农民工”的一种新称呼。
现在，这个名词的范围，除了农业转移人口之外，已经扩大到了大学生群体。
这个群体的规模，有多大呢？
大家可以看一份文件。
3月4日晚间，中国银保监会、中国人民银行发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》。
注意，这份重要的文件，恰恰是在工作报告的前夜发布的。
很明显，形成了前后呼应之势。
通知里，明确对新市民群体做出了界定：
新市民，主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。
而前几天，银保监会高层在演讲里也说：
“他们都面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老这些需求，都是非常实实在在的。我们经过调查了解到，由于这些人离开农村，没有确定的工作岗位，有的是个体工商户，有的是农民工。市场机构有统计，农民工平均在一个单位或一个岗位上工作大概也就半年时间，他们到银行申请贷款，银行会要求出示单位的收入证明，显然对他们而言是比较困难的。此外还有孩子就学的问题。所以我们想专门出台一个文件，向银行保险机构提出建议，对这些‘新市民’给予服务，其实这也是广义的‘三农’服务的一部分。”
安居乐业，就是新市民的最大愿望。
如何安居？
说来说去，还是房子。
通知里有一句话，非常重要：
合理确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。
啥意思？
简单说：继房贷利率连续下调之后，这3亿人的房贷，再次迎来新的扶持政策！
数据显示，2月份其监测的103个重点城市主流首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷款平均利率为5.75%，均较上月回落9个基点。
在103个重点城市中，有87个城市的房贷主流利率环比下调，较上月增加28个。
注意，首套房利率本来就已经连续下降了。
而我们说的3亿新市民的定义，本来就是以首套房为主。
现在说，要针对新市民继续提升借款和还款便利度，就意味着：
只要你是无房首套刚需，不管是农业转移人口还是毕业生，都会享受到更低的利率、首付、还款的扶持政策。
连续的降准降息，引导5年期LPR下调，进而使加基点的首套房贷利率下降，可以视为，央行的第一次行动。
而针对3亿新市民明确表态，对房贷借款与还款进行提升扶持，可以视为央行的再次行动。
为什么要这么做？
答案很简单：要实现安居，商品房不能丢，长租房也不能落下。
一方面，是上文提到，大力发展租赁房、共有产权房、保障房、长租房，千方百计增加供应，让外来人口实现住有所居。
另一方面，合理的购房需求也要支持。
比如，从农村去到城市，上学、工作、扎根、结婚生子，不买房就上不了学，没地方住就只能回老家，这是刚性消费。
比如，原来三口之家住的小两居，生二胎后，父母从老家来带孩子，房子不够住了，想置换成三居、四居，这是改善消费。
绕了一圈，这也是蓝白要表达的核心内容：所谓“新模式”，指的是保障房 商品房的“双轮驱动”。
“商保并重”，可以看做未来房地产市场的两条腿，缺一不可。
不管你是外卖快递小哥，还是工地挥汗如雨的农民工，或是刚入社会的大学生，还是辛苦打拼买房的工薪族，或是卖小换大、卖旧换新的改善一族，所有人，都能在楼市里找到属于自己的居所。
这才是房地产本应该有的样子。
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