担保法解释抵押存续(民法典关于抵押担保责任的最新规定)

在房屋买卖合同纠纷中，买卖标的设定抵押权的情形不在少数。这种情形主要出现在办理了按揭贷款的商品房再转让过程中。通过按揭贷款方式购买的商品房，在办理权属登记时往往需要向银行办理抵押登记手续。如在还清银行贷款之前转让房屋的，设定的房屋抵押权尚在存续期间，就会出现转让抵押房屋的情形。那么，设定抵押的房屋可以进行转让吗，订立的房屋买卖合同是否有效？

我前几天签订了一个房屋买卖合同，这几天我去房管局去查房，竟然发现这个房产是经过抵押过的，现在还没有解除抵押。我想问一下，设定抵押的房屋可以进行转让吗，订立的房屋买卖合同是否有效？

辽宁申扬律师事务所曲柏杰律师解答：

根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意后转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

通过以上法律法规可以看出，法律并没有禁止被抵押物的转让，只是需经抵押权人同意才可以转让，因此如果抵押权人同意转让抵押物，那么抵押人与受让人签订的买卖合同如无其他无效事由，是当然有效的。

曲柏杰律师解析：

在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。

引起物权变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，只要该买卖合同系当事人真实性意思表示，符合合同生效条件，即属有效合同。

当事人双方签订的房屋转让合同系双方真实性意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然转让房屋已经抵押，但引起不动产变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。

所以说，设定抵押的房屋可以进行转让，订立的房屋买卖合同一般情况下也是有效的。

执业15年，合伙人律师，辽宁省律师协会民法专业委员会委员，沈阳市律师协会刑法专业委员会委员和考试培训专业委员会委员，企业法律顾问。