非房产企业二手房交易土地增值税(非房地产企业转让土地使用权增值税)

二手房交易的那些税

文：小白

编者按：上期小白与您分享了住房买卖中所涉及的税收政策，在本期小白将继续与您分享个人非住房买卖所涉及的税收政策。由于水平有限，有不当之处还请海涵，并敬请指正。

非住房的定义范围比较广，比较常见的类型有商铺、写字楼、公寓、厂房等等。区分住房和非住房，除了名称叫法和使用用途外，更重要的是关注土地使用权的使用期限：住宅用地使用年限为70年；非住宅用地根据用地类型40年或50年。

个人二手非住房买卖的税费包括：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税以及增值税的附加税费。

增值税

个人转让其取得的非住房（非自建），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个人转让其自建的非住房，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

提醒：差额缴纳增值税的，需要提供原始购置发票或者契税完税证明。经法院判决等取得的非住房，也可以提供法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

个人所得税

个人转让二手房，以其转让收入额减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目依20%的税率缴纳个人所得税。

提醒1：“满5唯一”的个人所得税优惠并不适用于非住房。

提醒2：转让非住房的个人所得税，特定条件下税务机关也可根据《税收征管法》的有关规定进行核定征收，即按照转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

土地增值税

1、计算旧房转让土地增值税时，首先要确定扣除项目金额

①转让旧房能提供评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，计征土地增值税。

②转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的，扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额；二是加计扣除金额（按购房发票所载金额每年加计5%）；三是与转让房地产有关的税金。

③既没有评估价格又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《税收征管法》的规定，实行核定征收。

2、计算增值额和增值率

增值额=转让收入-扣除项目金额

增值率=增值额/扣除项目金额

3、根据增值率确定适用税率并计算应纳税额

土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值税税率表如下：

提醒1：实务中个人转让非住房，以提供购房发票的情形为主，该情形下按发票金额每年加计5%扣除，并且原购房时缴纳的契税可以作为有关税金进行扣除，营改增后有关税金还包括转让环节缴纳的城建税、教育费附加和印花税。

提醒2：实行核定征收的，核定征收率各省、市规定并不相同，目前山东省土地增值税核定征收率原则上不得低于5%，其他省市的核定征收率需咨询当地税务机关。

印花税

个人非住房转让按照“产权转移书据”对书立双方征收印花税，税率为万分之五。

契税

契税为购买方需要缴纳的税种，购买非住房并不享受住房契税优惠政策，需按照各省在3%-5%幅度内确定的契税税率缴纳契税。

增值税附加税费

这里需要特别强调，水利建设基金的缴纳者包括缴纳增值税、营业税、消费税的企事业单位和个体经营者，对于其他个人（自然人），是不需要缴纳水利建设基金的。

后语：非住房转让涉及的税种较多，计算较为复杂，税负较重，不论是投资还是自用都要重点考虑税费的负担。和住房相比，非住房的税负与持有年限和套数无关，与是否增值息息相关，可以说一旦增值，增值额的一多半都要用来纳税了，所以提前进行投资的税收筹划十分重要！

思考：继承、赠与等房产转让行为，又该如何纳税呢？