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德国房地产税法(德国房地产税征收标准)

德国大多数税种是向收入或交易征税。


1. 财产税是德国税收传统的一部分,不过该税现在仅向当地土地所有权进行征收。


即使需要缴纳,这一税收的影响是较小 的,且对于盈利的企业而言,土地税在计算工商税(Gewerbesteuer,贸易税或营业税)税基时可相应扣除,这样实现了部分的补偿。


2. 经营收入须缴纳两种税:工商税,以及公司所得税(Körperschaftsteuer,亦译为法人所得税或企业所得税)或者个人所得税(Einkommensteuer)。


(1)工商税是根据国家规定予以征收,但其税率是由企业机构所在地的地方政府予以制定。


(2)由公司企业取得的利润还须缴纳公司所得税;


(3)由一个自然人拥有的非公司企业取得的利润构成该自然人个人所得税评估的一部分。


只缴纳工商税的合伙企业是透明的,也就是说,应纳税收入是按利润分配比例分配给各个合伙人,然后再由他们缴纳公司所得税或个人所得税。


尽管从税收负担的角度看合伙企业是透明的,但是从税收管理的角度看却不是这样的;分配给各个合伙人的应税所得基于合伙企业提交的纳税申报表计算,合伙人也希望额外费用可以从个税应税所得中扣除, 而不是从合伙企业所得中扣除,例如为筹措资金购买合伙企业股份而支付的借款利息。


3. 个人就其从所有来源所累积的收入(投资收益除外)缴纳个人所得税。


收入来源被分为以下类别:农林业、从业、出租和租赁、偶然业务活动、贸易或业务、以及出售物业的资本利得。


定义贸易收入或经营性收入的规定同样适用于公司收 入,除非《公司所得税法》另有特别规定。因此,在确定公司——不论其法律 形式如何——的应纳税收入方面存在一定的一致性。然而,根据法律定义,一家法人公司的全部收入均应列为经营收入。


4. 个人的投资收益原则上按照25%的统一税率予以征税。


该投资收益包括股息、利息、出售有价证券的资本利得以及类似以上各项的所得


如果该收益通过德国国内银行系统进行支付,那么会在源头上对其征税。


如果并非如此,投资收益的获得者必须在其纳税申报表中申报该收益,并根据税收评估按照25%的税率缴税。


如投资被视为经营性资产,则适用特殊规定。


5. 德国主要的流转税是根据欧盟协调制度所征收的增值税


其他重要的流转税是消费税、保险税、不动产转让税、遗产及赠与税。


对大多数形式的保险费征收保险税。保险税由保险公司或保险代理人缴纳,但总是被转嫁给被保险人。


因此,保险税具有增加居民企业和个人的保险费用的经济效果。


不动产转让税实际上是针对直接或间接销售不动产的印花税,而遗产及赠与税是对私人之间所有形式的无偿资产转让予以征收的税种。


【名词释义】


1. 个人所得税(Einkommensteuer) :个人所得税的法律依据是《个人所得税法》(EKStG)


EKStG:Einkommensteuergesetz


(1)工资税(Lohnsteuer)是个人所得税最重要的一种征收形式,征收对象是非独立工作收入(Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit),即受人雇佣所得的工资收入。


德国工资税并不是一个独立的税种,而是德国《个人所得税法》所规定的一种特别征收形式。


工资在德语里有两种表述:


一种是工薪(Lohn),通常是指体力劳动者计时或计件所得的报酬,支付时间不固定;


一种是月薪(Gehalt),通常是指有固定工作的雇员的报酬,按月支付。这两个词的在近代已经逐渐混同使用,在法律上没有区别。 


(2)资本收益税(Kapitalertragsteuer/Abgeltungsteuer是对个人或企业纳税人获得的公司红利、存款及带息证券利息等的课税。


利息红利出让收益统一征收25%资本收益税,由银行代扣。


资本收益税: Kapitalertragsteuer/Abgeltungsteuer, 也称为预提税


其中,存款利息有一定的免征额度,单身为801欧元,夫妻为1602欧元。


2. 公司所得税(körperschaftsteuer):公司所得税又称公司税或法人税,其法律依据是《公司所得税法》(KStG)。


KStG:körperschaftsteuergesetz


3. 营业税(Gewerbesteuer) :营业税是由地方政府对企业营业收益征收的税种,其法律依据是《营业税法》(GewStG)。


GewStG:Gewerbesteuergesetz


4. 增值税(Mehrwertsteuer/Umsatzsteuer) :一般税率为19%,食品、农产品、出版物等税率为7%。


5. 地产税(Grundsteuer) :德地方政府每年向在其辖区内的房地产所有者征收地产税。(持有税)


地产税又分对农林业用地征收的“A类”和对其它用地征收的“B类”两种,税基是根据评估法确定的房地产价值。


(该地产价值由各地税务局确定,每6年核定一次,与市场价格无关)。


税率的确定过程与营业税类似,也是由德联邦政府制定统一的税率指数(Steuermesszahl),然后由各地方政府自行确定稽征率(Hebesatz),二者的乘积即是地产税税率。


对于A类地产税,全德统一的税率指数是6‰;


对于B类地产税,根据房地产种类不同,西部地区的税率指数一般在2.6‰至3.5‰之间,东部地区的税率指数在5‰至10‰之间。


6. 地产购置税(Grunderwerbsteuer,也称为不动产转让税) :在德国境内进行房地产买卖需缴纳地产购置税。(一次性)


该税税基是地产交易标的物的实际交易价格或依法估定的价格,税率是3.5%。


7. 团结附加税(Solidaritätszuschlag):个人和公司均是该附加税的征收对象,其税基是同期个人和公司应缴纳的所得税税额,税率为5.5%。


8. 消费税主要是针对酒精和含酒精饮料、烟草和香烟、各种形式的矿物油和燃油及其衍生物、以及有限范围的其他燃料和电力进行征收。


对保险费也征收一个类似的税种(税率为19%的保险税),该税是德国少数几个就服务征收消费税的例子


9. 保险税(Versicherungssteuer),税率为19%的保险税,该税是德国少数几个就服务征收消费税的例子。


10. 遗产及赠与税(Erbschafts- und Schenkungssteuer)


11. 印花税(Stempelsteuer/Urkundensteuer)


—— END ——


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