住建部127号文件(住建部发布的2021年7号资质文件)

恢复地价“熔断”机制

根据住建部此前要求，要建立房地联动机制，推行北京市住宅用地限房价、控地价、提品质做法；严格购地企业资格审核，建立购地资金审查和清退机制。

武汉市等多地纷纷调整集中供地规则也是对上述要求的进一步落实。从本次武汉集中供地区域分布情况来看，中心城区项目20宗、面积103.90公顷（合1559亩），占本次公告总面积的29.5%；新城区及开发区项目31宗、面积约247.76公顷（合3716亩），占比70.5%。

从出让方式来看，本次公告以网上挂牌为主，以网上挂牌方式出让的地块37宗，宗数占比约72.5%；以现场挂牌方式出让的地块14宗，宗数占比约27.5%。

据媒体此前报道，自然资源部在8月份召开会议时对集中供地试点城市提出了四点新要求，其中包括单宗地溢价率不得超过15%；在达到地价上限时不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

此次武汉第二批集中供地即在政策要求基础上进行了优化，恢复了地价“熔断”机制，并且设定了溢价率不得超过15%的限制，同时明确住宅用地的房屋销售备案价标准，以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。

此外，在地价到达上限后，武汉市还将依次采取“竞地价款的付款进度”“竞现房销售的比例”“竞全装修房屋的比例”等三种方式，优选履约能力高、资金实力强的开发企业参与项目建设。当以上三种方式竞至100%时，转而采取“评比建筑品质方案”方式，以规划为引领，评选空间布局优、开发经验足、建造品质好的方案，从土地供应源头保障项目的建造品质。

殷跃建认为，武汉市采取的上述三种竞拍方式代表着最新的趋势，但尚不能同品质质量“划等号”，土地竞拍从“价高者得”到“合适者得”需要一个探索的过程，而哪些指标能够直接衡量品质还需要进一步摸索。

据了解，本次武汉集中供地对准入的门槛也有所提高，明确同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；并且将加强购地资金来源审查，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，并且还将强化企业诚信档案管理。

“从第二批集中供地方案来看，武汉市积极响应自然资源部和住建部最新工作要求，严格限定溢价率，并采取了‘限地价、限房价、竞品质’的方式。”中指研究院武汉分院研究主管李国政认为，这将引导市场从价格竞争向质量竞争优化，从土地供应的源头提升建筑品质，促进城市建设高质量发展。

多区域起拍价上调

尽管第二批集中供地政策趋于收紧，但也有分析人士指出，相较于广州和南京等地对销售对象和限制地块报名总数等方式进行严格限制而言，武汉市此轮集中供地政策变化仍较为温和。

同时，受尚未出台二手房参考价机制、落户政策也较为宽松等因素影响，市场对武汉楼市基本面大多持良好向上的预期。在业内人士看来，武汉市或将吸纳其他集中供地交易限制严格城市的资本外溢，受到更多房企青睐。

据了解，武汉本次集中供地对于房企竞买保证金的比例限制也较低。尽管相较第一批集中供地，本次竞价保证金已有所提升，但在本次51宗供地中，76%的地块保证金仅要求20%，而保证金要求50%的地块近占比仅为22%，房企仍可“轻装上阵”参与土地竞拍。

同时，溢价率的限制也没有阻碍土地市场的上扬节奏。以本次集中供地中一宗位于江岸区黄石路与京汉大道交叉口以南的P（2021）127号地块为例，起始楼面价达到了2.84万元/平方米，最高楼面价为3.27万元/平方米，若按最高价成功出让，将刷新华润置地2020年11月在汉口二七滨江商务区摘得的楼面地价为3.05万元/平方米的纪录。而相较之下，在今年6月份举行的武汉市第一批集中供地中，楼面单价最高仅为2.41万元/平方米。

此外，位于青山区建设一路以西、右岸大道以南、三弓路以东、抚顺街以北的P（2021）128号地块，最高楼面地价也达到2.07万元/平方米。若成功出让，也将刷新该片区由大华锦绣前城保持的1.33万元/平方米的楼面地价纪录。

殷跃建表示，本次供地的空间分布和供地规模也符合武汉市的特色和发展空间，土地市场主要是求稳而不是求高、求快。此次供地政策给市场留下了一定的空间，同时也是对开发商最好的保护。

武汉市自然资源和规划局有关负责人表示，在首批集中供地圆满完成的基础上，武汉市继续贯彻落实国家“房住不炒”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”决策部署，积极响应自然资源部最新工作要求，对本次供地采取“限地价、限房价、竞品质”的方式，引导市场从价格竞争向质量竞争优化，从土地供应的源头提升建筑品质，促进城市建设高质量发展。