问：在办理二次抵押时，登记机关以首次抵押登记抵押权工业用人与抵押人合同中约定不得办理二次抵押或须经抵押权人同意为由拒绝办理二次抵押，这个问题怎么解决？
答：所谓二次抵押，是指将已做抵押的抵押抵押财产再次办理抵押的行为。二次抵押曾被称为余额抵押，后来叫顺位抵押。
一、顺位抵押的相关法律规定
《担保法》第35条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。该条即所谓要去余额抵押的由来，该条规定抵押财产的价值大于所担保债权的余额部分，才可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第78条对此进行了修正，即并不禁止同一财产向两个以上债权人抵押的，只不过顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。顺序在先的抵押权所担保的债重庆市权先到期需要的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押要去担保债权。
《物权法》第199条延续了上述司法解释的规定并进行了一些修正，即同一财产可以向两个以上债权人抵押的，并明确了拍卖、变卖抵押财产所得的价款的清偿顺序：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。自此以后，所谓的二次抵押实为顺位抵押。《民法典》的相关规定与《物权管理办法法》基本相同。
在司法实践中已有不少判决支持顺位抵押的案例。例如，在重庆市铜梁区兴农融资担保有限公司申请实现担保物权民事裁定书【（2017）渝0151民特8号之一】中，法院查明，2015年8月27日，被申请人新源模具公司与申请人兴农融资担保公司签订了《房地产抵押反担保合同》。合同约定被申请人将位于重庆市铜梁区东城街道办事处铜合路519号附4号工业用房抵押（附4号厂房1产权证为209房地证2015字第XXXXX号房产的建筑面积9190.04平方米、共同土地面积11486.4平方米；厂房2产权证为209房地证2015字第XXXXX号的房产的建筑面积9190.04平方米、共同土地面积11486.4平方米；门卫产权证为209房地证2015字第35284号的房产的建筑面积27.42平方米、共同土地面积11486.4平方米）在实现农商行铜梁支行400万元贷款债权后的剩余价值作为第二顺位抵押，作为本次担保贷款150万元的反担保物。申请人兴农融资担保公司与被申请人新源模具公司并在重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，抵押他项权利证书为209房地证（押）2015字第06888号，备注：债权金额150万元，顺位抵押。法院经审查后裁定如下：对被申请人新源模具公司抵押担保的工业用房（该工业用房位用地于重庆市铜梁区东城街道办事处铜合路519号附4号，房地证209房地证2015字第XXXXX、209房地证2015字第XXXXX号、209房地证2015字第35284号）准予拍卖、变卖等方式依法变价，申请人兴农融资担保公司对变价后所得款项超出顺位在先的400万元本息、罚息、复利担保债权的部分，在1644004.81元及资金占用费的范围内优先受偿（其中利息49904.81元从201工业用6年5月9日起、本息1594100元从2016年9月23日起、实现债权的费用15000元从2017年3月2日起至付清之日止按月利率2%计算资金占用费）。
二、办理顺位抵押需要经过在先抵押权人同意吗？
抵押人将已抵押的房产办理顺位抵押，是法律赋予抵押人的财产权利，无论用地是《担保法司法解释》还是《物权法》《民法典》的相关规定，都工商局是未加禁止的。并且法律还明确规定了抵押同一财产可以向两个以上债权人抵押的清偿顺序。既然在先登记的抵押权并未因顺位抵押丧失优先受偿权，即使后面存在多个抵押工商局顺位，对于第一顺位的抵押权人的利益并无实质影响。
但在实务中，抵押（反）担保合同中一般约定抵押人将抵押财产用于向其他债权人抵押的，应当经过在工业先抵押权人书面同意，是对抵押人财产权利的一种限制。虽然有人认为这是抵押权人滥用其订立合同时的优势地位，是一种霸王条款，但法律并未禁止这种合意，一旦当事人作出了这样的约定，抵押人违反了约定可能须承担相应的违约责任。
但该约定是否能限制抵押人将抵押管理办法财产再次设立抵押则不无疑问，因为基于需要合同的相对性，该约定仅在抵押人和抵押权人之间发生法律效力，不能约束合同之外的第三人，包括登记机关。即使其他抵押权人明知道该约定而接受办理顺位抵押，如上述并未实质影响第一顺位抵押权人的利益，也未必能认定顺位抵押无效。就好比银行与借款人约定，未经银行书面同意，借款人不得转让其名下的资产，而借款人未经银行同意转让了名下的资产，不能重庆市因为未经银行同意而归为无效。银行只能根据合同约定追究吗借款人的违约责任，而不能轻易地申请法院撤销转让合同或者认定转让合同无效。
三、登记机关拒绝办理顺位抵重庆押的救济途径
实践中，登记机关一重庆般皆会要求抵押人出示在先抵押权人同意办理顺位抵押的证明文件才予同意办理顺位抵押，有的登记机关甚至仍要求对抵押财产进行评估，抵押人仅能对抵押财产价值的剩余部分设立抵押。笔者认为，在顺位抵押登记中，申请人应当只需提交抵押合同、主债权合同和抵押人、抵押权人的身份证明材料即可，其他材料实为多余而且没有法律依据。早在2015年11月，国务院办公厅印发《关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》明确，要坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续，推进办事流程简化优化和服务方式创新。
如果确实因为登工业记部门的原因导致无法办理顺位抵押登记该怎么办呢？对此吗问题，笔者在《融资担保法律实务100问》一书第182-187页中有详细的分析。在此不再赘述。
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