公募REITs是什么？

REITs(Real Estate Investment Trusts)，经营范围俗称“房地产投资信托基金”，更为严谨的说法应是“不动产投资信托基金”，是以发行收益凭证的方式募集资投资经营不动产的基金，具体投资范围涵盖房地产、基建设施、酒店仓储等经营性物业、医院学校等公共服务设施。

REITs于1960年在美国诞生，在西方已是一类较为成熟的公募基金。国内最早的“类REITs”投资产品是的2000基金年后出现的房地产信托，后来又陆续出现投资于房地产的专户和私募基金，但缺乏专门的规范，与国际上的REITs基金存在明显投资管理差异，大都投资于单一项酒店目、收取固定回报、不允许交易或提前退出，实质上沦为房地产项目的短周期筹资工具，没有投资长期投资的意义。

另外，“类REITs”的信托、专户和私募基金一样是“私募型资管产品”，仅面向少数“合格投资者”发售，说白了就是“VIP专享”，无法满足中小投资者投资不动产的需要。

去年证监会、发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》明确基础设施领域REITs由持牌公募机构发行、投资可以在交易所上市交易，标志着公募REITs开闸。今年四月份，首批9只公募REI经营范围Ts申请注册，成功发售并于近日开放上市交易。

本次首批上市的公募REITs，此前获批以询价方式发行有限公司，“上市”后可在证券交易所买卖。换句话说：公募REITs首次发行方式类似股票，后续交易则类似ETF、封闭式证公司券基金。

公募REITs如何投资？

REITs的主要收益来源是持有不动产的收入现金流和资产买卖价差，例如，投资商品住房开放项目的REITs主要通过买卖房子赚价差。国外REITs历史业绩记录颇为理想，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)有限公司，但REI投资管理Ts受各地区房地产行业景气度影响明显，波动不小，国内投酒店资尤其要避免受“类REITs”房地产信托的“刚兑”风格影响、低估投资风险。

国内首批公募REI店类Ts均投资于基础设施项目，收入来源是受权经营基建项目的收费、政府履约回购项目或项目转让给其他投资方时的溢价。例如，投资BOT模式的高速公路建设项目时，运营过程的过路费收入和产品依约转让给政府运营平台时公司的对价，都是投资的店类收入。实操中，REITs会以买入、持有标的项目业主公司股份的形式进行投资，也可能通过SPV间接持股。以首批上市公募REITs中基金的“盐港REIT”（180301）为例，其在投资范围说明中有如下表述：

本基金初始设立时投资的基础设施资产支持专项计划为深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划，……拟收购SPV及其持有的盐港现代物流，并间接持有现代物流中心项目。前述收购完成后的6个月内，盐港现代物流将反向吸收合并SPV。反向吸收合并完成后，SPV注销，计的划管理人代表专项计划成为盐港现代物流100%的股东。