二手房哪些费用可以抵扣个税(二手房抵扣合理费用有哪些)

后来找了一套总价160万的房子，问我：“这个3合理成首付大概48万的是不是可以考虑？”先不论这套房子的各项条件，单就价格而论，我比了一下她50万的预算，告诉他加一个契税就差不多到预算的顶哪些了，但你还有大概1.5%的中介费、1%的增值税、还有赎楼费...

他越听越崩溃...然后弱弱的问我，买到一套二手房我到底要花多少钱？

买房这种大宗消费行为，在很多人的人生中都是稀有经历，相信和我的这位朋友一样，对买房开支没有概念的人也很多，为了让大家在买房这件事上清楚豁达，今天就给大家梳理一份，二手房所要涉及的费用明细。

我的建议是先对所有的开支款项做大致了解，做到心里有数。毕竟在预算有限的情况下，所有跟钱包有关的事，都是大事！

下面就从五个部分分别说明购买二手住宅涉及的一些开支。

1、首付款【涉及费用1笔】

如果你是全款买房的土豪，我建议你看到这里，把文章推荐给有需要的朋友即可。

选择贷款买房，如果是首套房，则首付比例为30%，二套房的首付比例根据各地不同情况，需要缴纳40%-70%不等，但这里的缴费基准，是以银行对于房产的评估价格为准的，并非成交价格。

2、中介费【涉及费用1笔】

万事开头难，拥有中介则不难。找到一个靠谱的中介，对买房这件事来说也算是事半功倍。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手，也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊。

目前的中介费在0.5%~3%二手房区间浮动，即房屋成交价格的0.5%~3%，中介费是可以砍价的，具体费率由买方和中介协商确认。

这里需要注意的是，找中介不要一味追求低费率，一分价钱一分货的道理，大多数情况下都是适用的。一个买过二手房的朋友说，当初就是图便宜选了费率只要0.8%的中介，后续的按揭手续费，却承担了其他中介收费的2倍。

3、赎楼费【涉及费用2笔】

赎楼费一般出现在所购买的房屋同为贷款买房的情况，购房时卖方仍处在还贷状态。想要购买房屋，就需要先还清房屋贷款。

赎楼分为担保赎楼和现金赎楼两种，担保赎楼是比较常用的赎楼方式，一般由担保公司提供担保或垫资赎楼，原则上，想要顺利卖房，赎楼费应由卖家支付，由于深圳是一个卖方市场，因此赎楼费用都是由买家支付，但在深圳以外的城市，赎楼费大抵是一笔可以节省下来的开支，将由卖家支付。

在中介向银行提交提前偿还贷款请求后，买家就需要支付2笔款项，1.2%的赎楼担保费和大约1%的短贷利息。

4、贷款费用【涉及费用2笔】

办理房屋贷款时，涉及到的费用是房屋评估费和按揭手续费，前文提到的首付款项是以房屋评估价格为基准，说的就是这个房屋评估。

房屋评估是银行批贷的必要动作，因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的，通常银行会指定评估公司来进行房屋估价，然后根据估价给出贷款额度，也就是说当你的成交价是300万，房屋评估价是280万，你要贷款70%，也就是280万70%=196万，那么你就要准备300万-196万=104万的首付。而最终的评估费，根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。

按揭服务费没有固定标准，因为银行办理贷款并不需要收取服务费！且办理贷款的每个环节都需买家的参与，中介一路陪跑，但是中介会告诉你这笔莫名其妙的费用，是他们的按揭员为整个买卖交易流程服务的所得，你怎么可以不交纳？这里仍然以深圳为例，按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等。

5、税费【涉及费用5笔】

作为光荣的纳税人，我们绝不会错过每一个纳税的机会。所以契税、个人所得税、增值税 、豪宅税、印花税你一个都不能忘！

首先说契税，契税是在房屋所有权发生变更时，对新业主征收的一次性税收。

具体细则为：

个人首套房面积为90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上，减按1.5%的税率征收契税，该政策北京、上海、广州、深圳适用；

个人二套面积90平米以下征收减按1%征收，面积90平以上征收2%，北京、上海、广州、深圳暂不实施，其他地区适用。

个人三套房及以上征收3%。

接下来讲到的两项税款，将和房屋满五唯一、满二唯一的情况直接挂钩。这里简单给大家解释一下这两种情况：

满五唯一：满五，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满5年，唯一，是指家庭唯一住宅。

满二唯一：满二，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满2年，唯一，是指家庭唯一住宅。

然后我们先说个人所得税，这笔费用是需要根据卖方情况来决定的，当卖方出售的房屋满足满五唯一，即可免征个人所得税，若不满足，则需要缴纳成交价的1%个人所得税。

增值税顾名思义就是商品在流转过程中，产生的增值额为计税依据征收的一种税费，通俗一点就是商品在市场上卖出了高于出厂价的价格，中间的差价要征收增值税。

原则上增值税为卖方支付，且当房屋满二唯一时是免征的，但实际房产交易中，买家却是增值税的实际承担者。为什么这么说呢？因为当房屋不满足免征的条件时，实际房屋的市场价可能为100万，但是需要缴5万的税款，总价就是105万，而你要支付的就是这105万，100万是卖家的收入，5万会被他拿去交税。

如果你还不明白个税的计算方法，那就再来看一下标准的收费规定：

目前增值税税率及减免规定：

①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

关于豪宅税，目前大多数城市是不征收的，而之前作为豪宅税收费大户的深圳，也在2019年11月，调整了豪宅税的收税标准，致使深圳市场上的大部分刚需住房都免交豪宅税。

如今尚需要缴纳豪宅税的城市是寥寥无几的，仅有上海、成都和厦门三个城市。其中上海由于本身房价高昂，购买一套二手房如需缴纳豪宅税，则需要按照成交价格的5.7%缴纳豪宅税，一套七八百万的房子，分分钟豪宅税交出一套小城市住宅的首付。

最后一个税种是印花税，目费用前免征，费用为零。

6、其他费用：

以上五部分，即为购买二手房所要涉及的全部重头费用，除此之外，二手房买卖中抵扣还有一些小额的费用产出，如房本费、贴花、产权登记费等，费用几元到几十元不等，相比大几百万的房价和轻松过万的税费，聊胜于无。

如果你预算十分有限，想用最划算的价格买到房子，满五唯一的房子最优，其次是满二唯一。

写到这里，也算是把二手房交易的费用交代的八九不离十。

买房的难，不仅仅是赚钱攒首付，还有选到一套合适的房子。买一套二手房确实很难，但在二手房价低于新房的市场中，认真淘一淘，还是可以捡到漏。

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下文列举在成都买二手房需要产生的费用做案例，主要都是买方在交易时要承担的费用。

（注：例如个人所得税、增值税等本应该是可以卖方付的，但在实际情况中，几乎都是买房承担，为了便于理解，将按照住宅类和非住宅类两种二手房买卖列举）

一、住宅类税费

住宅的分类，包括我们常见的住宅、别墅以及70年产权的公寓。

常见的税费中，契税、增值税、个人所得税、中介费这4个是大头，其余的都是小钱钱，基本可以忽略不计。

1.契税

主要看买方以家庭为单位是第几套房，注意的是，要看全国范围内（港澳台除外）办理了房产证的住宅。

税费类别如下↓

计算方法是用核税总价契税。

例如作为刚需首套，买一套90㎡的房子，房屋单价为10000元/㎡。

要交的契税则是90100001%＝9000元

2.个人所得税

看卖方在四川省内以家庭为单位是否是唯一的住宅，且满五年。

如果是满五且唯一，则免征个人所得税。

除此之外，个人所得税算法均为：核税总价1%

若为赠与/费用继承取得的住宅，则为（成交价-上次合同总价）20%

3.增值税

看房屋契税票日期或产权证是否满两年，两个时间不一样，哪个时间靠前算哪个。

若满两年，免收增值税；

若未满两年，增值税计算方法均为：核税总价5.6哪些%

例如，准备买房东家的房子，房东家房屋契税票日期是2018年3月10日；产权证时间个税是2019年4月10日。

以靠前的时间来算，税票已经满了两年，就不用缴纳这5.6%的税费。

4.中介费

据了解，成都的中介公司一般收费标准是买方2%、卖方1%。

当然也有卖方不愿意出这个钱，让买方承担，这就看你们怎么沟通啦。

一般来讲，卖房都是不愿意出这部分钱。

5.维修基金

如果房子有电梯，缴纳基金为27.5元/㎡

没有电梯，缴纳基金为22元/㎡

6.转移登记费

相当便宜，只要80元/套，跟其他的相比，四舍五入仿佛不要钱！

7.交易手续费

产权面积4元/㎡

8.土地出让金

一般商品房都不用缴纳，只有经济适用房、安置房等需要缴纳。

认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让，出让的话，不收取；划拨的话，就要缴纳。

2环内：核税总价1.5%＋办证费用20元

2环外：核税总价1%＋办证费用20元

6.贷款费用

评估费：商贷免征；公积金/组合贷款为成交总价1%（最高不超过800元）

贷款服务费：2000元/单

抵押登记费：商贷免征；公积金/组合贷款为80元。

ps：住宅部分的税费是不是挺复杂？表急，后文手把手教你算

二、非住宅类

非住宅类，常见的有40年产权的公寓、车位、办公类等。

同样的，有契税、个税、增值税、登记费等，不同的是，增加了土地增值税，这个税可不便宜呐！

1.契税：核税总价3%

2.个税：核税总价1%

若提供不动产发票合理：（成交价-上次合同总价）20%

3.增值税：（成交价-上次合同总价）5.6%

3.土地增值税：

除车位以外的非住宅：核税价8%

（若提供不动产发票，可申请阶段性差额30-60%）

车位：评估总价5%（若提供不动产发票，则阶段差额增收30-60%）

4.转移登记费：550元/户

5.印花税：核税总价0.二手房025%＋2.5元/本

6.交易手续费：核税总价1%＋5元/户

7.中介费：买方2%、卖方1%

抵扣

8.贷款费用：2000元/单

都说商办类产品出手困难，光从税费这一点就能瞬间把可以你击垮。

我们来简单算个账，如果你50万买入一套公寓，2年后评估价约为80万，此时卖掉，按照上述要点粗略计算，税费大约要20万！

约40%的利润都没了，你敢想吗？就这价格，又有谁敢买。

三、如果在碰见挂牌价、成交价、评估价、指导价4个价格，将如何区分？

上面一堆数字，是不是把你搞得有点晕，还有更晕的，买二手房之前，你还要了解4个价格。

1.挂牌价：

这算是一个比较虚的概念，是依据卖方想法可随时变动的价格，划重点，也就是可以讲价。

比如在有二手房APP上看到一套中意的房子，挂牌价300万。

2.成交价：

也就是你买这套房，最终要付给卖方的钱。

还是刚刚那套挂牌300万的房子，跟卖方讲价。

最后只先讲下来10万，有最终我要付给卖方290万，这290万就是成交价。

3.评估价：

这个跟贷款银行有关，如果你选择全款，以下内容略过。

贷款的金额多少，依据评估价格来定。

比如，还是刚刚那套房，成交价290万，准备首付三成，剩下7成贷款，一共向银行贷203万。

但银行评估了一下，觉得这套房只值280万，贷款7成就只有196万。

相当于原计划首付87万，现在首付要94万，还是买贵了。

4.指导价：

也指核税价，这是房管局定的价格，也是你缴纳税费时拿来参考的价格。

一般来讲，如果评估价＞指导价，就以评估价为准。

四、实例操作计算：一套成交价135万的住宅首付＋交易费要多少钱？

该房90㎡，普通商品房，有电梯，房子满两年，黑心东哥要卖15000元/㎡，还要我付所有中介费

成交价135万，银行评估价120万，评估价个税大于指导价/核税价。

求问，买这套房，首付三成，一共要准备多少钱？

开始解题：

契税：120万1%=1.2万

个人所得税：120万1%=1.2万

增值税：无

中介费：135万3%=4.05万

维修基金：90㎡27.5元/㎡=2475元

转移登记费：80元

交易手续费：90㎡4＝360元

贷款服务费：约3000元

以上各类杂七杂八的费用，总计约7万。

由于评估价为120万，贷款7成为84万，所以首付要给51万。

SO，一共要准备首付款51万 税费7万＝58万。

一套135万的房子，首付款要准备58万，约等于总价的4成多。