中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

做财务的人都知道，房地产企业从国土资源部门取得的土地支付价款后取得的是“行政事业收费票据”。而以前的政策规定只有取得增值税进项税票才可以抵扣进项税，财政票据是不可以抵扣进项税的。2016年营改增的同时，房地产企业对于一般计税的开发项目迎来了利好的税收政策，即：

【《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）

第四条，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 增值税税率）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。】

文件的意思就是房地产企业的一般计税项目从国土局购买的土地支付的土地出让金，虽然取得的是行政事业的收费票据，但是照样可以抵扣进项税额了只是政策将抵扣进项税变相为抵减销项税额。那么房地产企业的财务人员如何在增值税纳税表中进行填写呢？

下面我们通过案例的形式来解析。

一、案例：A项目为2018年2月份开始建设，该项目占用土地面积为80亩，缴纳的土地出让金436,000,000元。施工许可证上注明的时间为2018年2月28日，总建筑面积为225,000平米。2018年5月份取得预售证，预售证上记载的可售面积为200,000平米，预计销售收入为3,270,000,000元。

该项目楼盘于2020年10月达到交付使用条件，2020年12月开始交房，总计交付的房屋建筑面积为30,000平米，交付的房屋2020年11月30日前已收齐全部价款，共计490,500,000元，企业交付房屋当月向购房人开具增值税专用发票为49,050,000元，开具增值税普通发票为416,925,000元，未开票金额为34,525,000，同时按照税法规定确认收入。

针对以上资料填写2020年12月土地价抵减销项税额的增值税纳税申报表。

二、案例解析：从以上案例资料我们可以看出，该项目属于一般计税的项目，因此取得的土地出让金可以抵减销项税额。

土地价款抵减销项税额纳税申报表填步骤及要点：

第一步，填写增值税纳税申报表附列资料（三）第2行“9%税率的项目”

下面我们根据案例所给的资料来逐一对该表进行填写。

1、表中的第1列，“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”填写此次交房对应的销售额即490,500,000元。

大家要特别关注一下，这里是“价税合计额”。

2、表中的第2列“期初余额”，填写取得的土地款支付的总金额（包含土地出让金和拆迁补偿费）即436,000,000元。

3、表中的第3列“本期发生额”填列本期新发生的支付土地价款的金额，因为该案例中本期没有新发生的土地价款，因此填0.

4、表中的第4列“本期应扣除金额”，是由第2列 第3列之和。

436,000,000元 0=436,000,000元

5、表中的第5列“本期实际扣除金额”，填写本期确认销项税额的房屋对应的销售面积30,000平米承担的土地价款，即：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

=(30,000/200,000) *436,000,000 =65,400,000元。

6、填写后的增值税纳税申报表附列资料（三）如下：

第二步，填写增值税纳税申报表附列资料（一）第4行“9%税率的服务、不动产和无形资产”。该行需要填写的列如下：

1、表中的第1列开具增值税专用发票“销售额”，填写开具专用发票的房屋销售额，即

49,050,000/（1 9%）=45,000,000元，

2、表中的第2列开具增值税专用发票“销项（应纳）税额”填写第1列的销售额按照适用税率9%计算的金额，即：

45,000,000*9%=4,050,000元；

3、表中的第3至开具其他发票的“销售额”，填写填写普通发票的房屋销售额，即：

416,925,000/（1 9%）=382,500,000元,

4、表中的第4列开具增值税专用发票“销项（应纳）税额”，填写第3列的销售额按照适用税率9%计算的金额，即：

382,500,000*9%=34,425,000元；

5、表中的第5至未开具发票的“销售额”，填写未开具发票的房屋销售额，即：

34,525,000/（1 9%）=22,500,000元，

6、表中的第6列开具增值税专用发票“销项（应纳）税额”，填写第5列的销售额按照适用税率9%计算的金额，即：

22,500,000*9%=2,025,000元；

7、其他的列的数字，系统都有公式自动带入，这里主要要强调的是该行的第12列是由增值税纳税申报表附列资料（三）第2行第5列自动带入的，金额为65,400,000元，因此填表的时候需要检查和关注是否一致。

8、填写完后的表如下：

第三步，填写增值税纳税申报表主表“一般项目的本月数”

1、表中第1行“按照税率计税销售额” ，本栏应填写扣除之前的不含税销售额。本栏 “本月数”＝《附列资料（一）》第9列第1至5行之和-第9列第6、7行之和，即。

2、表中第11行“销项税额”，本栏应填写扣除之后的销项税额，即：《附列资料（一）》第4行第14列的数据。

3、填完后的主表如下：

　四、土地价款抵减增值税销项税额的补充政策：

（一）财税[2016]140号 《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

（二）国家税务总局公告2016年第86号 《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。