在北京买一套房子你会被薅多少羊毛?
一、普通住宅 VS 非普通住宅
为了更清晰的了解要交多少税,首先需要分清楚一组概念——普通住宅与非普通住宅。
按照目前北京市的区分标准,须全部满足以下3条的住宅即为普通住宅,有任何一项不满足的,即为非普通住宅。三个条件是:
①小区容积率在1.0(含)以上。
②房屋建筑面积在140平方米(含)以下。
③关于价格的规定:
A:单价不高于上限;B:总价不高于上限,满足A或B其一即为满足③。
五环内:单价上限39600/㎡,总价上限468万。
五环到六环:单价上限31680/㎡,总价上限374万。
六环外:单价上限23760/m²,总价上限280万。
北京很多住宅都不符合普宅标准。但如果遇到了普通住宅,还是很值得买的。
二、二手房
二手房的主要税费是契税、个税、增值税。
首先你逃不掉的是契税。
只要有交易,契税就必须交。
首套购房且普通住宅:90平米(含)以下税率1%;90平米以上,税率1.5%。
二套购房或非普通住宅:税率3%
其次是个税。
如果你要买的房子房产证登记年限满五年,且是业主在北京的唯一住房,那么恭喜你——个税免征,国家就不额外薅羊毛了。
如果不满足这个情况,那么个税=(本次网签价-上次网签价)*20%。查不到上次网签价的情况下,个税=网签价*1%。绝大多数情况个税还是按照差额的20%来算。
个税方面,国家对普通住宅和非普通住宅的规定完全相同。
最后是增值税。
普通住宅:如果离上次交易没满两年内,增值税为=(本次网签价-上次网签价)/1.05*5.6%;如果离上次交易满两年,则免征。
非普通住宅:无论是否满两年都需要交增值税,计算方法相同。
此外,还有一笔不得不提的大额费用,即中介费,中介费弹性很大。
在北京,链家、麦田、我爱我家房产中介费一般讲都是房子总价的2.7%,这个费用基本上是全包的,后续不再有单项费用。其中麦田和我爱我家的中介费的商量余地较大,大概能到2%左右。链家的中介费比较刚,绝大多数购房者都是2.6%左右签下。
小的中介公司,名字很多,就不一一列举了。中介费一般也会报2.7%但商量余地很大大,签到1.5-2%的可能性很大。不过,最后还会加上几千块钱办贷款的费用,折合下来的总成本,也到了2%左右。
三、新房
新房的主要税费是契税、印花税和公共维修基金。
契税是无论新房还是二手房都逃不掉的。
如果是首套买房,需要交的契税是房屋成交总价的1%;
如果是二套购房,需要交的契税为房屋成交总价的3%。
印花税买卖双方各付一半。
北京新房的印花税率是合同价的1%,买卖双方各付0.5%。
公共维修基金。
多层住宅(6层及以下)每平方米100元,高层建筑每平方米200元。
总之,北京新房税费整体较二手房低,但新房多数比较偏远,位置不好,五环内多数都是二手房。虽然二手房税费较高,但买到满五唯一或满二唯一的房子也能帮你省下不小的一笔。
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