问题（七）超过规定标准计提或缴纳的税金涉及所得税税前扣除问题
案例简介：某房地产开发企业为上市公司集团所属全资子公司，按照集团统计会计处理要求进行账务处理。该企业2015年第4季度计提营业税金及附加550万元，在当年所得税汇算清缴期内未实际支付。当期超过法定预缴率缴纳的土增税100万元，企业在当年所得税汇算清缴时全部做税前扣除处理。那么上述业务处理是否符合规定呢？
政策依据：
根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条“企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。”
那么该如何理解上述文件中“实际发生”“合理”等关键词呢？援引某房地产企业对税务机关行政诉讼判决可知，第八条所称“实际发生”税企存在不同理解，法院认为：“税金与企业经营性成本、费用性质迥异。由于依法在法定期限内缴纳税款本身就属违法行为，不受法律保护，不能视其为第八条所定义的合理之处而准予税前扣除。否则，国家要求纳税人按时纳税的强制性与严肃性便无从体现。”因此，笔者认为，上述两项业务处理，无论是按规定计提没有实际支付的税金还是超过法定预缴率缴纳的税金在所得税税前扣除都是不当的。对类似问题建议从以下几点把握：
1．企业税前扣除的营业税金及附加是否按照法律规定缴纳，是否已经实际发生。可以税前扣除的税金应把握以下两个原则：一是按规定缴纳。当期税前可以扣除的税金，必须是按照有关的法律法规应当缴纳的税金，超过规定标准计提或缴纳的税金不能够在当期税前扣除。二是实际发生。当期税前可扣除的税金，必须是实际发生，应当凭主管税务机关受理的纳税申报表或税款的实际缴纳凭证予以扣除，但不得重复扣除。
2．对营业税金及附加的查核，应注意前期调增与后期调减的对应性问题，很多企业存在后期调减多于前期调增数。
3．查核企业是否存在超过法定预缴率缴纳的土增税，如果有，不允许税前扣除。
4．查核企业是否存在预提但未缴纳的土增税，如果有，不允许税前扣除。
问题（八）成本不实导致的涉税问题
案例简介：A房地产开发企业成立于2013年，主要从事住宅与商务办公楼开发销售业务，截至2015年所有项目均已交付使用。2015年该企业自行申报所得税收入2.5亿元，结转主营业务成本2.2亿元，扣除相关税费因素后，亏损约2000万元。该企业平均销售单价约9000元/平方米，与所在区域同类型房屋单价基本持平，单位成本约为8500元/平方米，远远高于该区域同类型房屋单位成本。经查，该企业成本方面存在以下主要问题：
1、通过把企业发生的所有土地、前期、建安、开发间接费等明细账金额相加汇总发现实际账载成本远低于企业计算单位成本时所采用的总成本金额，即企业在实际发生成本数的基础上虚增一定金额计算单位成本，从而导致多结转主营业务成本。
2、通过将成本中取得的发票以公司名称为类按总额降序排列，发现B建筑装饰工程有限公司与某自治区C工程咨询有限公司占比较大。经过一系列调查后，最终发现B公司因存在大额亏损故而应A公司要求开具与实际金额不符的发票，按点收取费用。C公司实际控制人为A公司法人，C公司为其提供的所有咨询业务也是虚构的。之所以选择在该自治区成立C公司是因为该地区在2011年至2020年适用15%税率征收企业所得税，且对新办的独立核算的从事咨询业、信息业技术服务业的企业或经营单位，自开业之日起，免征企业所得税2年。最终，A、B、C按相关规定被依法处理。
成本一直是个别企业心存侥幸的地方，虚增成本的后果往往是得不偿失，尤其是房地产、建筑行业营改增之后，虚开增值税专用发票抵扣进项、虚增成本等违法行为将会受到严厉的惩处。笔者建议，具有资质实力的集团性企业不妨尝试在税收优惠区域成立相关公司，以真实业务为根本，合法合规进行税收筹划，以此来降低集团整体税负水平。
问题（九）营改增后相关涉税问题
1、房地产开发企业返还给拆迁户的住房，是否应按视同销售进行账务处理？销售收入又该如何确认？
房地产开发企业将拆迁还建的不动产交付给被拆迁人，应按销售自行开发房地产项目缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第二条规定，其销售额按下列方法和顺序确认：（1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2、房地产开发企业按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）规定，可以从销售额中扣除的向政府部门支付的土地价款包括哪些内容？
根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
3、房地产开发企业以总公司名义取得土地，总公司先行支付土地价款（取得的财政收据名头为总公司名称），后又成立分公司或子公司，以分公司或子公司的名义开发房地产项目，分公司或子公司在按一般计税方法计算缴纳增值税时是否可以从销售额中抵减上述土地价款？
根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
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