城市房地产管理法的特征(城市房地产管理法律制度主要内容)

第一节　建设用地概述

　　一、建设用地的分类
　　（一）按土地使用的主要性质分类

　　（二）按土地上附着物的性质分类
　　1.建筑物用地。是指建筑物占用使用的土地。
　　2.构筑物用地。是指构筑物占用使用的土地。
　　（三）按土地所有权的归属分类
　　1.国有建设用地，简称建设用地。包括城市市区的土地、铁路、公路、机场、国有企业、港口等用地。
　　2.集体所有建设用地。包括农民宅基地、乡（镇）村公共设施、公益事业、乡村办企业使用农民集体所有的建设用地。

　　（四）按建设用地的状况分类
　　1.新增建设用地
　　是指新近某一时点以后由其他非建设用地转变而来的建设用地。
　　2.存量建设用地
　　是指新近某一时点以前已有的建设用地。
　　这两类建设用地在进入市场交易过程中，有不同的方式和审批要求。
　　【本质】新增建设用地，可能涉及农用地转为建设用地
　　（五）按建设用地的使用期限分类
　　1.永久性建设用地
　　是指建设用地一经使用后就不再恢复原来状态的土地；
　　2.临时建设用地
　　是指在实施过程中，需要临时性使用的土地。临时使用土地期限一般不超过2年。
　　建设周期较长的能源、交通、水利等基础设施建设使用的临时用地，期限不超过4年。

　
　　二、建设用地的特点
　　1.无需利用土壤的生产功能，因为无关种植。农转建易，建恢农难，不轻易将农用地转变为建设用地。
　　2.可以产生更高的经济效益，故人们热衷于农转建，但全世界范畴都在严格管控。
　　3.区位是非常重要的条件。但区位也具有相对性，因为不同物业类型对用地的要求不同。

　　补充
　　1.国家依法实行国有土地有偿使用制度
　　有偿的形式：出让、租赁、作价出资入股。
　　土地所有权人付出/土地使用权承受人获得：土地使用权
　　土地使用权承受人付出/土地使用权人获得：土地出让金、土地租金、股权（分红）
　　2.国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权
　　我国发布《划拨用地目录》，目录中的工程项目，均为可以使用划拨地块的项目。
　　获得划拨地块，可能是无偿获得，也可能是在缴纳补偿款后获得，但土地使用权承受人无需支付出让金等款项。
　　3.无论是“有偿的出让、租赁、作价出资入股”或者“无偿/相对无偿的划拨”，均属于一级市场。
　　4.土地使用权的承受人（土地使用者），可以依法将合法取得的土地使用权在二级市场上流转，例如：转让、出租、 抵押、互换、赠与……
　　5.上述土地使用权，在我国一度仅指国有建设用地使用权，对于集体建设用地使用权的流转，有严格的限制，但随着时代发展，集体建设用地中的经营性用地，也可以入市。

　　
　　三、建设用地供应的历史沿革
　　（一）城镇建设用地供应
　　1.改革开放前，我国城市土地使用制度的基本特征是：行政划拨、无偿无限期使用、土地使用权禁止转让。
　　2.自20世纪80年代初开始，我国实施城市土地使用制改革，实行城市国有土地有偿使用制度。
　　3.1987年下半年，深圳经济特区率先进行国家出让土地使用权，规定使用年限，一次性收取土地出让金，并且允许受让方转让土地使用权或进行抵押。1987年11月，上海、广州、深圳、厦门等城市先后制定和颁发了地方性土地使用权有偿出让和转让的相关条例或规定。
　　4.1988年4月12日，《宪法》第十条第四款“不得出租土地“的规定修改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”同年12月29日，《土地管理法》也作了相应修改。
　　这为城市土地出让转让制度在全国推行提供了基本法律依据。
　　5.1990年5月19日，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权出让、转让、抵押、终止等问题作了具体规定。
　　6.1994年7月5日第八届全国人大常委会第八次会议通过了《城市房地产管理法》，对土地使用权出让和转让作出了进一步规定。
　　自此，全面开放城市国有土地使用权市场。

　　（二）农村集体经营性建设用地入市供应
　　长期以来，我国法律对集体建设用地使用和流转有着严格的限制规定……只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。
　　这一规定使集体建设用地的价值不能显化。中国共产党十八届三中全会对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革作出重要部署。
　　2015年3月，国土资源部启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。
　　2019年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《土地管理法》修正案，删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

　　四、建设用地使用的一般规定
　　（一）建设用地使用原则和要求
　　【关键词】符合规划计划、节约资源、环保、减少土壤污染、保证土壤质量
　　（二）土地利用计划管理
　　各级人民政府应当依据……国土空间规划、国家产业政策等，加强土地利用计划管理。
　　【注意】国土空间规划，在未来将成为土地利用、城市发展等的宗旨
　　（三）临时用地使用与管理
　　临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
　　抢险救灾、疫情防控等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，临时用地的，用后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；
　　（经决策）属于永久性建设用地的，建设单位应当在不晚于应急处置工作结束6个月内申请补办建设用地审批手续。

　　五、土地市场的发展和完善
　　为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合各地改革试点实践，经国务院同意，《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》提出了以下具体要求。
　　【关联】第六章　房地产交易管理制度法规政策

　　（一）完善转让规则，促进要素流通
　　1.建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。
　　2.以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；
　　3.不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款；
　　4.以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让……不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

　　（二）完善出租管理，提高服务水平
　　1.以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。
　　2.宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。
　　（三）完善抵押机制，保障合法权益
　　1.以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。
　　2.以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。
　　3.以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。
　　4.探索——允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。
　　【本质】养老、教育仍旧发挥公益作用

　　（四）创新运行模式，规范市场秩序
　　1.建立“信息发布－达成意向－签订合同－交易监管”的交易流程。
　　2.达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
　　（五）健全服务体系，加强监测监管
　　1.大力发展“互联网＋政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”。
　　2.要加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。