物业公司管理范围之外的问题(物业公司存在问题及对策)

前文谈过，小区的物业活动是由物业管理和物业服务两个阶段的活动组成的。两者虽同属民事关系，但存在本质区别，我们用下面这个图表列举两之外者的区别。

不同的法律关系决定了物业管理和物业服务的本质区别。根据它们的本质，我们可以给物业活动中的三个关键概念：物业、物业管理、物业服务明确定义。

物业，是指建成并投入使用的各类建筑物及配套的设备设施、场地。

物业管理，是指业主对建筑区划以内、专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权利并承担义务的及活动。

物业服务，是指受业主委托的企业组织，依据物业服务合同，提供对建筑物及设备设施、场地的维护、修缮和整治等专业化的有偿服务。

那么作为业主、业委会、服务组织我们就可范围以明确“物业活动=物业管理 物业服务”。

厘清了物业管理和物业服务的关系，这两个阶段的活动该如何实操呢？

先说物业管理活动，物业管理是业主的活动，是业主行使权利承担义务的活动，其实也就两件事，一件是的业主大会表决，一件是业主委员会执行。

这两件事中难的是业主大会表决。《物业管理条例》“第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。”试问有几个小区做到了每年召开定期业主大会？召开定期业主大会，就可以及时修订管理规约和议事规则，可以及时补选、改选业委会，可以及时选聘和解聘物业服务企业，可以及时审查共同资金的收支情况。物业管理的难点、热点问题是不是都可以在定期业主大会上解决？这些难点、热点问题能由业主共商共建，政府监督得减少多少工作量存在啊。所以物业管理的第一要务是能让定期业主大会开起来。

大家知道，召开业主大会最难的环节是表决这个环管理节。《物业管理条例》“第十二条 业主大公司及会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”。随着住宅小区规模的不断扩大，集体讨论的形式难以实现，书面征求意见的形式更多被采用。根据《民法典》“第一百三十五条　民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式”和《民事诉讼法范围》“第三十六条 证据种类包括…（五）电子证据…证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”这两条法律规定，电子证据可以作为民事法律行为证据采用，关键是可以“查证属实”。那么业主大会表决就可以采用“查证属实”的电子形式表决。

业主大会的召集者业主委员会通常对这些法律问题并不太有把握。《物业管理条例》“第五条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”所以业主大会的召开、表决就需要在行政主管部门的监督和指导下进行。

能“查证属实”的电子形式业主表决可以有两种方式。

一是所在城市政务生活服务手机APP加载业主投票功能（我所在的城市此APP为“我的盐城”）。投票功能本身比较简单，要做到能“查证属实”，就需要将投票人和业主身物业份进行验证，管理业主身份是由不动产权证确认的，现在已经有很多城市做到了不动产权证在政务生活服务APP的可查询，将不动产权证数据和投票功能两者结合物业，即可实现能“查证属实”的业主投票。如果再加上时间节点的短信投票提醒，参与率应该也不是问题。当然因问题为不动产权证数据的隐私属公司性，此功能只能由政府开发和维护。

前面谈了物业管理阶段的难点-业主大会表决，需要政府来组织实现，政府前期肯定要费功夫，但等做到了，给政府对策节省的对策监督指导的工作量也是非常可观的。那么物业活动的后一个阶段物业服务的难点在哪儿呢？所谓的物业服务，和我们自己家庭的家务活不是一个实质吗？但是小区这个大家庭的家务活，量变引发质变，就这么一个大号的家务活经常弄得磕磕绊绊。从前面我们知道，物业服务是业主和服务组织之间的合同关系，合同关系当然是市场行为，市场行为还是应该由市场去规范。

那么我们的物业服务市场在哪儿？我们买东西，有淘宝、京东，我们要餐饮服务，有美团、饿了么，我们要交通服务，有滴滴、高德。当作为业主、业委会的我们要采购物业专业服务时，我们到哪个市场去找？是的，我们缺之外少一个充分的物业服务市场。

业主大会表决和充分的物业服务市场分别是物业管理和物业服务中“重要的事情”，相信我们把“重要的事情”做好，而不是忙于解决物业活动中出现矛盾的“紧急的事情”，我们的物业管理和物业服务会越来越规范，我们的物业会越来越宜居，我们的生活会越来越存在美好。