文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

自1995年至今没有经历过重大调整的港版“地产税”的差饷制度，即将在各方累进讨论多年后迎来突破性改革。

按照中国香港特区政府于2月23日时公布的相关安排，此次将于2024/25年第4季引入的改革将主要涉及到住宅物业。为践行“能者多付”原则，相关房产物业将采取累进式差饷制度。

简言之，此次改革的核心在于价格（租金）越高的住宅，便需缴纳更高的差饷。但暂时只适用于住宅物业，并不涉及商业物业的差饷征收方式。

“香港是开放型经济体，税基较窄，政府收入容易受经济情况影响。要维持稳健的公共财政，税率除量入为出，确保开支增长与经济增长率相适应，更需要保持经济发展与活力，并开拓新的增长点以提高收入。”香港特区政府财政司司长陈茂波在解释此项改革的原因时解释，“在疫情下不宜调整利得税及薪俸税税率。差饷制度虽然简便但不太精准，故研究可否改善。”

累进制的含义

所谓“差饷”，其实是香港针对房产物业征收香港的一种（按季度缴纳）间接税，其所得收入将作为特区政府一般性收入的一部分。

作为国际上被公认为简单且税基广阔的一种税制，香港的首条《差饷条例》于1845年生效，其得名与征收此税款是为了支付维持警队粮饷所需有关，在此后的实践中亦被称之为“警察税”、“警费”、“巡捕规费”等。

在计算税收多少时，香港特区政府的相关部门会按照物业的应课差饷租值再乘以一个百分率进行征收，而该租值则是假设该物业在指定的估价依据日期出租时估计可取得的合理年租。

以2021-2022 财政年度而言，香港的差饷征收率为5%。估价依据日期为2020年 10月1日，应课差饷租值则由2021年4月1日起生效。

在此之前，香港的差饷征收比率虽名义上可因政府财政情况的不同而进行调整，但基本上都是征收简单划一的比率。自1997年香港回归祖国以来，基本上是收差饷估值的5%。而在上世纪70年代中期时，相关比率曾高达11.5%。

自2007年起，作为一项重要的财政工具，每年特区政府提供什么养的减免差饷安排，已经是香港市民从微观角度关注财税率政预算案的核心关注点之一。

“虽然每年的额度都不太一样，但是减免措施一直会有，可算是业主计算自己税务安排时的一个比较重要超率的考虑因素。”香港市民周女士对《财经》记者称。

在变为累进制的方式进行分级征收后，各方均高度关注此项调整将给房地产市场带来哪些新的变化：

具体而言：累进税应课差饷租值为55万元或以下的住宅物业，将维持意思目前的按租值征收5%；超过55万元的住宅物业，首55万元租值同样按5%征收差饷，其后25万元租值则按8%征收，超出80万元的租值，则按12%征收。

据2月23日香港特区政府财政司司长陈茂波在宣读《财政预算案》时提供的相关数据显示：预计此次改革将会涉及到全港约4.2万个住宅物业，这一数字占整体私人住宅物业总数约2%四级。而香港特区政府的相关税收收入，则每年可因此次改革增加约7.6亿元。

另据香港特区政府财经事务及库务局公布的相关资料显示：假设一套房屋目前的月租为5万元，每年应课差饷租值60万元，旧制度下每年交3万元差饷，新制度下交多1500元；而对于全年应课差饷租200万元的豪宅物业，则每年需要多缴91500元。

税基狭窄以及收入来源受限，掣肘香港财政体系改革多年。虽税收总额提升不算太高，但在目前市道情况难以提升销售税的情况下，改革差饷制度，已经是香港为数不多的可为政府增加收入的渠道之一。按照此前的数据，差饷收入占政府收入总额的大约4%左右。

对于拥有多套住房的业主来说，在目前的差饷宽减安排下，能够获得多重受惠。但按照相关改革安排：日后住宅物业的差饷宽减，将仅限合资格并且是自然人的业主，就名下一个住宅物业申请宽减。

超额

以2022/23年度的差饷宽减上香港限作为参照，新安排可让政府于日后推行一次性差饷宽减措施时，节省约31亿元。

对于此举是为了向中产开刀、实现“劫富济贫”等说法的提问，陈茂波在宣读完相关政策累进后数次提及：相关改革的超率核心是“能者多付”。重点要看把线划在哪里。完成相关改革后，可以更好地弄清楚哪些物业是自住。对自住物业，可以针对性多些宽减。从这个角度，反而对于一般市民和中产来说，减轻了负担。”

他亦表示：特区政府会继续按照每年的实际情况考虑是否提供差饷宽减，以保持有关措施在实施时候的灵活性。

谁来缴纳税款？

自2000年起，全港的一般差饷征收百分比划一定为5%。此后数年，香港曾多次有人建议引入非划一税率的差饷制度，即因应物业类别，采用不同同的差饷征收百分比，甚至采用累进制。

2021年1月，香港大学经济及工商管理学院则在其所发布的《香港经济政策绿皮书2021》中在此提及差饷改革，建议将住宅物业差饷征收百分比调高至15%，自住业主则可豁免增幅，维持所缴差饷率5%。拥有“单一住宅物业”的香港永久性居民，只须缴付5%的差饷，其他住宅业主的差饷则为15%，以压抑非本地人对房屋的需求。

相关人士的考虑之一，是认为此举比取消所有物业税的扣税和补贴项目能够更有效是什么压抑房屋投资需求。即“炒房客”如一直持有单位，便要持续支付额外差饷，因而减低持货意欲，四级变相增加二手楼的供应，同时因为要付出额外差饷，亦会降低物业投是什么资的需求，达到增加供应、降低需求的效果。

但此项改革之所以推进缓慢，有一系列具体原因：

其一为以累进制的方式征收差饷，在应课差饷租值和税税率上，可能会难以确定一个客观和令人信服的分界线，难免引起争议。

此外，在当前的差饷税制下，应缴差饷额其实已经按照物业的租值高低而累进，当物业的应课差饷租值愈高，其应缴差饷额便愈大，故无需引入非划一税率的税制。

在此基础上，谁来缴纳税款，也是相关改革推进所考虑的核心点之一。

按照香港的税制安排：在具体的实践当中，房屋的业主与物业使用人均有责任缴付差饷，实际情况超额则由双方所订租约的条款为准。如租约无订明由业主缴交，则须由使用人缴交。

陈茂波在2021年财政预算案提及相关改革时则指出：差饷制度自1累进税995年以来未有重大改变，需检讨是否有改善空间，包括考虑将缴纳差饷的主要法律责任由物业使用人转移至业主，反映业主要为物业负最终责任。

按照相关统计，2020年时，香港约有35万个左右的私人楼宇租户，占全港住户总数的13%左右。在实践当中，目前的改革安排中并没有强制要求业主支付差饷，则被认为是由于租约订立时租客与业主已考虑支付差饷责任归谁。

目前香港学界的一种较为普遍的建议为：政府虽然可以修例规定由业主缴交差饷，但可能无法全部避免业主在厘订租金时隐含地包括差饷，亦因此难以杜绝业主转嫁差饷给租客。一种可能的解决方案，是限制租金增加范围。

此外，加收二手住宅空置税，亦被认为可以意思减少相关现象出现的几率。因此举能推动业主尽快租出空置单位，租客则有更大议价空间，争取符合其负担能力的租金。