旧村改造（农村旧村改造如何补偿）

荔湾旧村改造发布了新规。

4月11日，广州市荔湾区住房和建设局印发了《广州市荔湾区旧村庄全面改造项目复建安置资金监管及拨付的工作指引》（下称：《工作指引》）。《工作指引》自印发之日开始实施，有效期五年。

《工作指引》内容分为适用范围、监管账户与监管协议、监管资金的缴存、资金拨付办法、保障措施等7条措施，涉及到12个细化条例，包括设立资金监管账户、签订资金监管协议等。

颁布这份文件，将给荔湾区旧村改造拆迁、安置工作提供有力保障。

特别是当下合作或介入主体频频出现资金流动性危机的情况，进行复建安置区的资金监管和专款专用，可以避免出现拆迁停止或赔偿难题。

对于村民来说，这次新规的颁布无疑是多了一道监管保障。

01

房企违约潮与旧村改造资金“避险”

目前已经构成实质性违约的房企，普遍是广州的旧改“大户”。

对于旧村改造项目如何资金监管问题，黄埔区早前就采取了行动，预防涉险房企资金短缺而导致旧改项目烂尾。

比如：广州开发区城市更新局及街道、村社、监管银行四方一同督促改造实施主体及时缴纳监管资金，并与融资区预售款专户资金拨付关联。

实际上，黄埔、荔湾对于旧村改造项目资金加强监管之前，广州市住建局在2020年2月份就发布了新版的《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（下称：《监管办法》）。

《监管办法》共有18条举措，主要涉及到复建安置资金的定义、使用范围、缴存比例、使用审批流程、监管结算安排等。

文件明确，在拆除房屋前，改造主体必农村须缴存足额的复建安置资金，采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存复建安置资金，改造现金缴存不得低于复建安置资金总额的30％，时间不得短于复建安置工程竣工验收时间。

在上述文件的基础上，荔湾区结合实际情况进行细化，并发布了《工作指引》。

除了监管资金的账号设立、签订、缴存、使用范围等方面外，荔湾区主要资金拨付、保障措施2个方面，进行严格要求。

其中，在“资金拨付办法”方农村面，荔湾要求旧村改造中，改造主体需要根据项目内容和工作进度编制资金使用计划，在资金拨付申请上明确不同建设内容需要不同的旧村申请材料，材料真实、完整、合规，方可拨款。

如此细致的拨款规定，十分严格，可以有效避免合作主体挪走资金。

“保障举措”层面主要是：针对旧村改造项目中出现无故停工、拖欠临迁费1个月及以上现象的，可以使用监管复建安置资金保障项目不受损失。

同时，区级单位也会根据项目的实际需要旧村，对监管资金使用情况进行财务检查，及时纠错。

现实情况中，我们经常收到村民反馈，合作项目拖欠临迁费的问题，比如俊发介入增城旧村项目传出拖欠临迁费、番禺化龙镇某村旧改等。

避免出现上述情况，进行旧村改造复建安置资金监管，显得十分有必要。

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荔湾今年看旧改，19条旧村零暂缓

荔湾发布新规背后，无疑是对区内旧村改造推进工作是利好的。

实际上，在广州市2022年的供地计划中，可以看到荔湾区在加快推进“三旧”改造工作，年内将有34宗地块出让，其中有22宗商服用地、6宗商品住宅用地、4宗工业用地、2宗其他用地。

2022年荔湾区供地情况

仔细发现，不少地块来自于旧改，比如：由旧厂征收而来的羊城食品厂5宗地块，未来将变身为花园总部区。回顾：最高补偿4.5万/m！旧厂变总部区，荔湾跑起来了

同是来源于旧厂房改造的广船9宗地块，将在今年入市出让。

其中，广船二、三期地块（LW33地块）涉及到商业商务、住宅用地，紧邻在建地铁11号线的鹤洞东站，又有着一线江景，不出意外未来将成为热门楼盘项目。

“老荔湾”这次也有土地供应，即由旧城征拆而来的南岸仓地块（LW04地块），为住宅、商业设施用地，地块素质不错，名校、交通、商业一应俱全，又是可能成为一个热点楼盘项目。

目前，南岸仓地块已经启动房屋征收补偿方案意见稿的公示工作，收储动作迅速。

我们熟悉的大坦沙片区、白鹅潭核心区陆居路，今年也有几宗补偿地块供应，以及金桥二期地块，重要程度、素质条件相信无需赘述。

今年荔湾不少出让地块，都在旧村改造范围中或周边。以金桥二期地块为例，实踩发现，地块南面是滘口村成片的村屋、仓库和厂房，但多数处于空置、废弃的状态。

图源：广州乐居

滘口村属于五眼桥—滘口产业片区，目标是打造成鲜切花卉展销拍卖基地，片区内的五眼桥村、葵蓬村旧改同样曲折。

处于资金流动性紧张的世茂，近段时间传出退出五眼桥村旧如何改，万科退出葵蓬村后至改造今仍未有归属。

回到荔湾整体旧村改造上看，道路虽然曲折，但好消息是目前推进的旧村改造中，荔湾区无一旧村被纳入“暂缓实施”名单中。

其中，有7个项目属于“已批在建”，花地村、茶滘村、东漖村、大坦沙（河沙村、西郊、坦尾）、鹤洞村、五眼桥村、聚龙湾（启动区）。

进度较快的阳光城茶滘村、方圆鹤洞村，或有望率先亮相。近日，我们实踩鹤洞村发现，项目正在建设中补偿，范围内或将建广州第二座白天鹅宾馆，不过仍有少数留守护。

建设中的鹤洞村旧改

2条旧村属于“稳妥推进”，10条旧村属于“继续前期研究”。其中，后10条旧村需要等待一段时间，才会答案：未来如何推进。

目前情况而言，荔湾区旧改还是稳中推进的。