连续16年“霸榜”全国百强县首位，在让江苏省昆山市头顶我国“最牛县级市”光环的同时，当地房价也步入了持续上涨通道。
而中建七局地产集团华东开发有限公司（以下简称“中建七局地产华东公司”）旗下公司开发的中建鹿鸣锦苑和昆山市城市建设投资发展集团有限公司（以下简称“昆山城投集团”）旗下的城投新天地等部分楼盘疑存在房产中介人员“价外加价”现象。
根据最新数据显示，今年9月份，昆山市二手房均价为1.8万元/平方米，而在售的新房项目均价已经接近2万元/平方米。与此同时，昆山市二手房最高单价在冲至6.5万元/平方米后，近期成交开始放缓，当地也在集中整治挂牌价异常的现象。
针对新房市场潜藏的“价外加价”现象以办及二手房市场交易异常等问题，昆山市住房和城乡建设局房产科相关负责人向本报记者透露：“在项目未开启预售之前，就对外宣传可以通过‘价外加价’的方式购房，不排除是房产中介的欺诈行为。”
严打“价外加价”乱象
“中建鹿鸣锦苑这个项目，是需要额外加价的。”刘明（化名）是昆山当地一家房产中介的工作人员，在经过个体多番试探后，他向记者透露了该项目需要额外加价的价位：“143平方米的户型是45万元，185平方米的户型是55万元。”
对于具体的操作流程，刘明进一步表示：“先交5万元的意向金，我们会将信息提交到内部，额外加价的费用则需要在开盘当天用现金交付。开盘前，我们会按照意向房源区间提前锁定房源，到时候可以按照我们提供的房号选房。”
刘明所说的中建鹿鸣锦苑项目，位于昆山市珠江路与汛塘路东南侧，在区位上属于昆山的城中板块。该项目开发商为昆山市东润房地产开发有限公司（以下简称“昆山东润公司”），系中建七局地产华东公司在昆山设立的项目开发公司。
据刘明介绍，中建鹿鸣锦苑目前尚未领取预售许可证，按照计划预计会在10月份开盘，均价约2.7万元/平方米。对于价外加价的定价依据，刘明表示：“这是开发商内部定的价格，我们拿到的提成也只有很少的一部分。”
尽管刘明声称这属于内部操作，但其一再强调：“在整个过程中，销售人员是不会露面的，我们和销售分属于两种昆山渠道。”针对鹿鸣锦苑疑似存在收受“茶水费”的问题，记者多次联系昆山东润公司以及项目售楼处，但截至发稿时尚未收到具体回复。
此外，记者近日查询在昆山市走访发现，除中建鹿鸣锦苑外，多个热点板块的新建商品房项目也存在类似问题。其中，在城西板块，昆山城投集团旗下的城投新天地，尽管项目并未对外推广，也疑存在价外加价的现象。
据当地一位房产中介人员介绍：“此前，一位熟识的客户委托我将其名下的两套房产出售，准备用来投资新天地，那位客户称，除了需要额外加价，还要关系够硬。”对此，记者联系上昆山城投集团，不过该公司相关工个体户作人员表示：“公司无负责对接相关事务的相关部门。”截至发稿时，记者并未收到该公司的进一步回复。
对于当地新房市场出现的价外加价现象，昆山市住建局房产科相关负责人表示：“对于查实的房产中介公司，昆山采取非常严格的惩罚措施，罚款最高可达3万元，同时还会取消公司的存量房网签资格。”
事实上，昆山市住建局一直对“价外加价”等不合理收费现象保持高压态势。根据该局2020年6月24日在官网发布的通报，经调查核实，2018年至今，在合生颐庭等楼盘开盘前，昆山微找房、昊顺房地产等房地产经纪机构示意购房人须支付相关“服务费”才能购买上述楼盘的商品房，不少购房人因购房意愿迫切，支付给经纪机构数万元不等的“服务费”。
但在实际购房过程中，购房人通过公开摇号方式买到商品房，或者并未买到房，经纪机构所称的“服务费”宣传属欺骗误导行为。为此，昆山市住建局对昆山微找房、昊顺房地产、友联房查询产、鼎尚房产、王朝房产和选个体家房产等6家房地产经纪机构不合理收费的行为要求限期整改，并暂停其存量房网签资格六个月，同时将不良行为计入年度诚信档案。
新房蓄客能力强劲
“已经连续摇了好几个新房项目了，都没摇中，买房的人太多了。”“相较于本地人的收入，房价太高了。”记者在昆山当地走访时，多位当地的购房者向记者坦言，在热点区域，由于购房者人数多，如果没有价外加价很难买到。
近日，位于昆山城西板块的合颂兰亭花园的第三批次房源开多久盘后，三天的去化率已经达到昆山90%，开盘当天参与线上选房的人数共计617人。该项目销售人员告诉记者，此次加推的项目共计350套房源。
根据合颂兰亭花园销售人员提供的一房一价表，该项目房源的单价区间为2万元/平方米～2.46万元/平方米左右，均价为2.3万元/平方米。记者查询了解到，目前在城西板块在售的新房项目中，均价最高的项目是德远峰荟项目，均价达到2.84万元/平方米。要
而在城中板块，以鹿鸣锦苑项目为例多久，该项目的售楼处仍在建设当中，并未对外开放。不过在7月初，开发商便在距离项目不远处的一座购物中心内设置了城市展厅，用以接待前来咨询的意向购房者。
在9月下旬，记者走访该城市展厅时发现，鹿鸣锦苑的销售人员已经撤离，更换成了中建七局旗下的另一个项目——春景雅苑的接待处。春景雅苑销售人员表示：“鹿鸣锦苑登记的意向购房者，已经超过了4000组，蓄客量已经很充足了。”
城中板块另一项目睿铂庭的销售人员则向记者透露：“此次开盘的总房源数约400多套，我们计划当意向购房者的数量达到2000组左右时就停止对外推广。”对于价格，该工作人员表示：“均价预计至少在2.8万元/平方米以上。”
事实上，昆山市对于新房备案价进行了较为严格的管控。昆山住建局相关负责人向记者指出：“当地新建住房项目的备案办价，除了昆山市政府部门要进行审核，还要提交到苏州市相关部门进行审核。”
以陆家镇的建滔菁庭项目为例，开发商在2017年末便拿下了项目所在地块，但其销售人员坦言：“目前还没拿到预售证，预计销售均价在2.3万元/平方米左右，毛坯现房交付，不过还没有审核通过。”
“在热点板块，价外加价乱象频现，以及在房价较高的情况下，购房者仍旧愿意购买新房的原因在于新房与二手房之间有较大的价格倒个体户挂空间。”在昆山从事了近20年房产中介业务的吴峰（化名）向记者如此解释昆山楼市当前的逻辑。
整治挂牌异常房营业执照源
与新房市场类似，昆山部分学区房也曾呈现出火热的态势，部分小区挂牌均价上涨明显。
相关数据显示，昆山9月份的二手房均价为1.8万元/平方米。其中，城西板块是价格最高的区域，成交均价为3.6万元/平方米，其次是城中板块，成交均价为3.4万元/平方米。
“这两个板块均价高，主要是受学区影响，城西的部分学区房价格已经超过6万元/平要方米，城中也已经超过5万元/平方米。”吴峰指出，当前无论是城西还是城中，新房的最高均价并未超过3万元/平方米。这也意味着，在学区较好的区域范围内，二手房的价格已经达到新房售价的2倍。
而受贷款利率升高、房款周期拉长等因素影响，昆山楼市已开始降温。据吴峰介绍，今年8月中旬以来，二手房市场行营业执照情回落明显，“在今年六七月份的时候，有时甚至一天之内便能成交两单，但是近一两个月还没有开单。”
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