文|金穗源商学院 刘玉章
问题十七：销售保障性住房是否预缴土地增值税？
问：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发企业在取得预售许可证后，可以预售房产并预缴土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。但是，我公司开发的一个经济适用房小区，根据本省地税局的文件预缴了土地增值税之后，项目竣工后，地税务机关不予清算，也不退税，请问这样处理对吗?
答：考虑到房地产开发企业的开发产品建造周期较长，在开发项目建造达到一定程度取得预售许可证后，可以预售房产。为了发挥土地增值税在房产预售阶段的税收调节作用，《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。”
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
从上述规定可以看出，房地产开发项目在预售时应当预缴土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
保障性住房包括经济适用房、限价房、全租房、廉租房和棚户区改造房。其中房地产开发企业建成后可以对外出售的是经济适用房和限价房。此两类房产由当地政府有关部门定价，根据国务院的规定，利润率要控制在3％以内，按照土地增值税征管办法计算，此两类房产的增值额为负数，没有增值额不应当征收土地增值税，如果已经预征了土地增值税，也应当按照“先预征后清算，多退少补”的政策予以退税。
《北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发[2010]677号)第一条规定，自2010年10月1日起，房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
土地增值税属于地方税种，允许各地补充制定适用于本地的补充性文件，但是，应当以不违反中央政府规定为原则。既然国家税务总局对于预征土地增值税的文件已经做了“除保障性住房外”的例外规定，还是以遵守中央政府文件的规定为好。
下期我们学习“如何确定土地增值税的清算单位和清算条件”，您也可以思考一下，下期再见！
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