房屋代持协议与强制执行(代持的房屋能否对抗强制执行)

借名买房，顾名思义就是实际出资人借用他人名义购买房产，将本应该属于自己的房产登记在他人名下。借名买房的原因很多，有人是为了规避限购、限贷政策，有人是为了节省一些税款。还有人呢，是因为背负债务太多，为了躲债隐匿个人财产而“借名买房”。

很多人铤而走险 “借名买房”，自此衍生出诸多“借名买房”的法律纠纷。在金钱给付类执行案件中，常有案外人基于借名关系请求排除法院对涉案房产的强制执行。

我们通过最高院判例，来看法院如何在纷繁复杂的执行异议争议中，化解借名人与申请执行人之间的权利冲突。

实务判例：根据最高人民法院(2020)最高法民再328号民事判决书，2012年12月20日，徐某欣与曾某外签订《房产代持协议》。2013年3月8日，星泰房地产公司与曾某外签订《北京市商品房现房买卖合同》。2016年2月19日，案涉房屋所有权登记在曾某外名下,《不动产权证书》编号为京（2016）朝阳区不动产权第0026334号。

2016年5月16日，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中民三初字第00152号民事判决书，判决庆然公司返还中集哈深公司借款本金及利息，曾某外等五人承担连带给付责任，后中集哈深公司申请强制执行。2016年10月17日，沈阳市中级人民法院查封登记在曾某外名下的案涉房屋。2017年4月11日，徐某欣向沈阳市中级人民法院提出案外人执行异议。

法院审理中查明， 2018年底，徐某欣向朝阳区人民法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区人民法院于2020年7月17日作出生效判决，认定徐某欣申购朝阳区存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令曾某外配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续，后来通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐某欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。

裁判要旨：根据京政办发[2011]8号文件及徐某欣名下两套房产的房屋所有权证，在徐某欣以曾某外名义签订《北京市商品房现房买卖合同》时，徐某欣确属于被限购的买房人。

曾某外自认案涉房屋所有权是徐某欣的与己无关，以及《北京市商品房现房买卖合同》等文件中“曾某外”签名经鉴定均为徐某欣所写的事实，应当认定案涉房屋确系徐某欣所购。

徐某欣提交的入住缴费通知单及诸多发票等均有原件，结合天泰公司提供的《证据材料说明》，可以认定上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有使用人为徐某欣。法院据此认定徐某欣与曾某外就案涉房屋存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

徐某欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾某外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。故徐某欣与曾某塞外签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

徐某欣嗣后通过消除限购政策障碍，补正了《房产代持协议》的合同效力，以生效判决完成不动产登记，已经取得了案涉房屋的所有权，足以排除法院对案涉房屋的执行。

故最高人民法院维持原判决：不得执行京（2016）朝阳区不动产权第0026334号房屋。

律师评析：现实生活中，有不少通过《房产代持协议》假借他人之名购买房产的案外人，以迂回手段规避国家限购政策而获取非法利益。最高人民法院以违背公序良俗认定《房产代持协议》无效，就是为了对此种投机获益行为加以限制，最大限度维护社会诚信和公平正义。

在《房产代持协议》为无效合同，房产尚未过户至其名下时，借名人与被执行人系债权债务关系，只产生对内的法律效力，案外人不能以其享有的债权请求权对抗申请执行人的执行债权。

如果《房产代持协议》不存在无效事由，案外人借被执行人之名购买房产的行为符合《异议和复议规定》第二十八条的四个要件，即使房屋登记在被执行人名下，案外人也能享有排除强制执行的民事权益。

借名买房与我国的物权登记制度相悖，虽然解决了一时的难题，却导致所购房屋产权一直处于不确定状态。重大、疑难执行案件师团队建议您：谨慎选择借名买房，以免以小失大，造成无法弥补的后果。